Ceny mieszkań w Polsce. Ceny rosną w wielu miastach

W Łodzi ceny mieszkań poszły w górę w ciągu roku o ponad 19 proc. W Szczecinie - o 8,3 proc.

Aktualizacja: 22.03.2017 11:54 Publikacja: 22.03.2017 11:38

Ceny mieszkań w Polsce. Ceny rosną w wielu miastach

Foto: Bloomberg

- Spadki cen mieszkań w Krakowie, Poznaniu i Warszawie równoważą się ze wzrostami w pozostałych miastach. W efekcie obserwujemy stabilizację cen nieruchomości. Indeks cen transakcyjnych wrócił do poziomu z wiosny 2016 roku - podaje Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

Bartosz Turek, analityk Open Finance podaje, że najnowszy odczyt indeksu to 815,75 pkt - o 0,46 proc. więcej niż rok temu. - Indeks powstaje na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów obu firm. W ostatnim miesiącu indeks wzrósł o 0,28 proc. Aktualne notowanie obejmuje transakcje dokonane w ostatnich trzech pełnych miesiącach - wyjaśniają analitycy.

Połowa transakcji

- W ostatnich 12 miesiącach (jak na wszelkie statystyki, tak i na ceny mieszkań warto patrzeć w okresie dłuższym niż miesiąc) przeciętne ceny mieszkań w większości miast wzrosły - podaje Marcin Krasoń. - Wśród największych aglomeracji obniżkę zanotowaliśmy jedynie w Krakowie (o 2,1 proc.), Poznaniu (o 3,6 proc.) i Warszawie (4,7 proc.). Rzecz w tym, że miasta te odpowiadają za ponad 50 proc. transakcji uwzględnionych w obliczeniach. W efekcie, mimo wzrostów w 11 miastach ( spadki zanotowaliśmy też w Białymstoku i Gdyni), indeks dla całego kraju zmienił się tylko o 0,46 proc. - zwraca uwagę analityk.

- Jeśli chodzi o wzrosty średnich cen, to uwagę przyciąga przede wszystkim Łódź, w której od kilku miesięcy obserwujemy regularne podwyżki - dodaje Bartosz Turek. - Należy jednak pamiętać, że analiza transakcji w danym mieście wskazuje na to, że w danym okresie sprzedawano droższe mieszkania, a nie, że dana nieruchomość jest warta więcej niż w poprzednim okresie. Najnowsza średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Łodzi to 4126 zł. Tak wysoko stawki w tym mieście nie były od wiosny 2015 roku. W stosunku do notowania sprzed roku oznacza to wzrost o 19,4 proc. - wskazuje.

I dodaje, że dynamiczny wzrost cen w ostatnich miesiącach może mieć źródło w dużej sprzedaży mieszkań kwalifikujących się do programu "Mieszkanie dla Młodych" na początku roku. Łódź jest miastem, gdzie limity są wyższe od cen rynkowych (dla rynku pierwotnego jest to 4 200,90 zł za mkw.), jest więc możliwe, że duża liczba mieszkań z rynku pierwotnego sprzedawana ostatnio na kredyt z dopłatą (część deweloperów tak ustawia cenniki, by mieszkania ledwie mieściły się w limitach) spowodowała, że w bazie transakcji pojawiło się więcej mieszkań droższych niż średnia cena i ta po prostu wzrosła - wyjaśnia ekspert.

A Marcin Krasoń dopowiada, że oprócz Łodzi niemałe wzrosty w ostatnim roku odnotowano także w Bydgoszczy (6,8 proc.), Gdańsku (7,8 proc.), Szczecinie (8,3 proc.) i Wrocławiu (5,4 proc.)

Droga Warszawa

- Przez ostatnie pół roku przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkania w Warszawie spadała. Jeszcze we wrześniu było to 7,3 tys. zł, by na przełomie roku spaść poniżej 7 tys. zł - podaje Marcin Krasoń. - Najnowszy odczyt wynosi 6925 zł za mkw. Podobnie jak w przypadku Łodzi, jedną z przyczyn zmiany cen może tu być program "Mieszkanie dla Młodych", przy czym w Warszawie prowadzi on do obniżek cen, gdyż limity programu są sporo niższe od rynkowych stawek. Przy limitach 5,3 tys. dla rynku wtórnego i 6,4 tys. zł dla pierwotnego, duża liczba mieszkań w limitach prowadzi do obniżki przeciętnej ceny sprzedawanych lokali - wyjaśnia analityk Home Brokera.

Dodaje, że po gwałtownym zrywie popytu na mieszkania w styczniu, luty przyniósł na rynku kredytów mieszkaniowych wyraźne uspokojenie. - Potwierdzają to dane BIK, które pokazują ilu Polaków składało wnioski o kredyt hipoteczny. I tak w styczniu po kredyt wybrało się o ponad połowę więcej osób niż w analogicznym okresie przed rokiem (wzrost o 52,7 proc.) - podaje analityk firmy Home Broker. - Dla porównania najświeższe dane - za luty - pokazują, że to gwałtowne ożywienie szybko wyhamowało. Co więcej, zryw popytu położył się cieniem na wynikach kolejnego miesiąca. W lutym o kredyt zawnioskowało bowiem aż o 8,9 proc. mniej osób niż w analogicznym okresie przed rokiem. Trudno się temu dziwić, biorąc pod uwagę co było przyczyną tych roszad. Chodzi o program "Mieszkanie dla Młodych", w ramach którego uruchomiono w styczniu kolejną transzę pieniędzy na dopłaty do kredytów. Cieszyły się one taką popularnością, że pieniądze w ciągu kilku tygodni dosłownie wyparowały - przypomina.

A Bartosz Turek dodaje, że wiele osób, aby skorzystać z dopłat, dostosowało moment zaciągnięcia kredytu - jedni zdecydowali się go opóźnić, a inni przyspieszyć. - W efekcie pod koniec 2016 roku popyt na kredyty był mniejszy, ale podobnego efektu możemy spodziewać się i teraz - ocenia ekspert Open Finance. - Mechanizm ten ma też przełożenie na przeciętne ceny transakcyjne. Wyraźnie widać bowiem wzrost cen nieruchomości w drugiej połowie 2016 roku, czego odreagowanie przyniósł przełom 2016/17. W prosty sposób można wytłumaczyć te zmiany wpływem programu dopłat do kredytów. Pamiętajmy, że w lipcu 2016 roku skończyła się kolejna transza pieniędzy na dopłaty. W tym samym momencie doszło do statystycznego wzrostu cen lokali. Powód? Bez dopłat mniej sprzedawało się nieruchomości z niższej półki cenowej, co przełożyło się na wzrost średniej - wyjaśnia.

I dodaje, że ten efekt przez kolejne miesiące potęgowało zbliżanie się daty uruchomienia nowych pieniędzy na dofinansowanie. - Co bardziej zapobiegliwi klienci zaczęli przygotowywać się do tego, aby z początkiem roku ruszyć po dopłaty. W tym celu potrzebne było podpisanie wstępnej umowy zakupu mieszkania jeszcze w 2016 roku, aby z początkiem stycznia możliwe było złożenie wniosku o dofinansowanie - mówi ekspert Open Finance.

A Marcin Krasoń dodaje, że wciąż jest możliwe zadłużenie się z rządową dopłatą, ale dostęp do pieniędzy jest bardzo ograniczony. - Potwierdzają to statystyki BGK, które pokazują, że w lutym Polacy zarezerwowali na dopłaty ponad osiem razy mniej pieniędzy niż w styczniu. Teraz jedynym sposobem na rezerwację dofinansowania jest przeprowadzenie transakcji w określony sposób. Do ostatecznej umowy i zapłaty ostatniej transzy za mieszkanie lub dom musi dojść dopiero w 2018 roku - przypomina analityk Home Brokera. - Niekiedy może być to karkołomne, aby przekonać sprzedającego do czekania na część pieniędzy do początku 2018 roku. Poza tym nawet jeśli się to uda, to do wykorzystania zostało już niewiele pieniędzy (około 150 mln zł). Biorąc pod uwagę dotychczasowe doświadczenia, można się spodziewać, że pieniądze zostaną wyczerpane mniej więcej w kwietniu. Jeśli ktoś się nie załapie na te pieniądze, ostatnią okazją na zakup mieszkania z dopłatą będą środki, które zostaną uruchomione na początku 2018 roku. Problem w tym, że ta - ostatnia już - transza najpewniej zniknie w ciągu kilku - kilkunastu dni. Warto o tym pamiętać, skoro znaczna część banków wymaga już 20-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt, a program "Mieszkanie dla Młodych" jest jednym ze sposobów zdobycia go.

- W okresie zwiększonego zainteresowania kredytami z dopłatami "MdM" sprzedaje się więcej tanich mieszkań, jednak cały rynek (szczególnie w kilku najważniejszych miastach) jest mocno zróżnicowany. - W prestiżowych lokalizacjach apartamenty sprzedają się za kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr, a w tym samym czasie można kupić przeznaczone do remontu mieszkanie na rynku wtórnym za stawkę dziesięciokrotnie niższą - podaje Marcin Krasoń. - Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że deweloperzy są wciąż bardzo aktywni. Dwa pierwsze miesiące 2017 r. były okresem mocnej ofensywy firm budujących nieruchomości na sprzedaż i wynajem. Porównując do okresu styczeń-luty 2016 r. liczba rozpoczętych budów wzrosła prawie o połowę. Jeszcze bardziej imponująco wygląda liczba pozwoleń na budowę, które dostały firmy budujące mieszkania. 21,3 tys. lokali to o 62 proc. więcej niż przed rokiem.

- Spadki cen mieszkań w Krakowie, Poznaniu i Warszawie równoważą się ze wzrostami w pozostałych miastach. W efekcie obserwujemy stabilizację cen nieruchomości. Indeks cen transakcyjnych wrócił do poziomu z wiosny 2016 roku - podaje Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

Bartosz Turek, analityk Open Finance podaje, że najnowszy odczyt indeksu to 815,75 pkt - o 0,46 proc. więcej niż rok temu. - Indeks powstaje na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów obu firm. W ostatnim miesiącu indeks wzrósł o 0,28 proc. Aktualne notowanie obejmuje transakcje dokonane w ostatnich trzech pełnych miesiącach - wyjaśniają analitycy.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu