Okazje inwestycyjne warto tworzyć, a nie tylko ich szukać

Poznanie motywacji sprzedającego pozwala na zbicie ceny nieruchomości – mówił w programie #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH Paweł Kuryłowicz, inwestor na rynku nieruchomości, współautor kursu Szkoła Najmu.

Aktualizacja: 21.03.2019 19:21 Publikacja: 21.03.2019 18:15

Okazje inwestycyjne warto tworzyć, a nie tylko ich szukać

Foto: ROL

Decyzja o tym, żeby porzucić pracę w korporacji, zrezygnować ze stałej pensji, służbowego auta i w 100 procentach poświęcić się rynkowi nieruchomości była dla pana trudna?

Tak, oczywiście. Ale przygotowywałem się do tego przez długi czas. Około czterech lat zajęło mi budowanie strategii, by być na tyle pewnym, że chcę to zrobić. Wyjście ze strefy komfortu, jaką jest praca w korporacji jest jednak rzeczywiście nie lada wyzwaniem.

Jak zatem wygląda pana model inwestycyjny?

Nasze dwie spółki inwestują w Polsce i Wielkiej Brytanii – a dokładnie w Londynie. Inwestujemy tylko i wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe. W Polsce wynajmujemy mieszkania w Londynie natomiast rozbudowujemy domy, które następnie przekształcamy na mieszkania, które również trafią na rynek najmu.

Inwestowanie na rynku brytyjskim w kontekście brexitu wydaje się jako ryzykowne.

Inwestowanie w nieruchomości jest w ogóle ryzykownym zajęciem. Pomimo że wielu twierdzi, iż tak nie jest. Natomiast jest wiele czynników, które mogą spowodować, że sprawy pójdą źle. Moim zdaniem brexit jest pewną sytuacją – bo ciężko powiedzieć, że to jakiś krach – która spowodowała niepewność na rynku.

Przy naszym modelu inwestycyjnym, gdzie myślimy o perspektywie 10, 15 do 20 lat, brexit jest jednak tylko pewnym punktem na mapie. Myślę, że nie wpłynie on znacząco na całość tego przedsięwzięcia. Co więcej, brexit daje szansę na to, żeby chociażby kupić taniej nieruchomość. I my tak dokładnie zrobiliśmy. Wykorzystaliśmy to, że brexit zasiał niepewność na rynku, dzięki czemu ceny trochę spadły, i wtedy kupiliśmy dom, który obecnie przekształcamy na mieszkania.

Wróćmy na terytorium Polski. Jest jakaś recepta na szukanie okazji inwestycyjnych?

Pytanie, czy należy szukać, czy jednak tworzyć okazje. Często spotykam się z pytaniem, jak znajduje okazje, w których miejscach ich szukam, gdzie wejść i wpisać odpowiednie słowa, by je znaleźć. Tymczasem okazje najczęściej nie mają słowa „okazja" w tytule. W mojej ocenie trzeba więc tworzyć sytuacje i korzystne warunki do inwestowania. Na wygenerowanie okazji złożyć musi się parę czynników.

Po pierwsze, musimy znaleźć odpowiedni lokal, po drugie, musimy dowiedzieć się, jaka jest motywacja sprzedającego, po trzecie, muszą się zadziać inne rzeczy, które sprawią, że w ogóle jesteśmy w stanie tę okazję nabyć – czyli na przykład musimy mieć finansowanie pod ręką.

Na pytanie, jak znaleźć okazję, odpowiadam więc najczęściej: oglądaj jak najwięcej nieruchomości i pytaj sprzedających o to, jaką mają motywację, a następnie wykorzystuj ją, żeby obniżyć cenę. Wtedy jesteśmy w stanie samodzielnie wykreować okazję inwestycyjną.

Zbadaj motywację, czyli zrób co?

Dowiedz się, czego sprzedający potrzebuję oprócz pieniędzy. W negocjacjach pomoże posiadanie informacji o tym, czy komuś zależy na czasie, czy z części pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości musi szybko pokryć jakieś zobowiązania, czy może stresuje go sam proces sprzedaży. To wszystko pozwala na zbicie ceny.

Łatwiej jest negocjować z osobą, która np. nabyła nieruchomość w drodze spadku?

Łatwiej i to są właśnie tego typu sytuacje, w których możemy znaleźć i wygenerować okazję. Oczywiste jest to, że osobę, która kupiła nieruchomość dwa lata temu i dodatkowo zaciągnęła na nią kredyt, dużo ciężej będzie przekonać do obniżenia ceny o kilka czy kilkadziesiąt procent, niż osobę która otrzymała mieszkanie w drodze spadku, w którym uczestniczy jeszcze kilka innych osób, a pieniądze idą do podziału.

Decyzja o tym, żeby porzucić pracę w korporacji, zrezygnować ze stałej pensji, służbowego auta i w 100 procentach poświęcić się rynkowi nieruchomości była dla pana trudna?

Tak, oczywiście. Ale przygotowywałem się do tego przez długi czas. Około czterech lat zajęło mi budowanie strategii, by być na tyle pewnym, że chcę to zrobić. Wyjście ze strefy komfortu, jaką jest praca w korporacji jest jednak rzeczywiście nie lada wyzwaniem.

Pozostało 87% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu