Ceny będą miały powód, by wzrosnąć

Wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego oznacza, że kupujący będą znacznie lepiej chronieni. Ale muszą za to zapłacić.

Publikacja: 18.02.2021 17:23

Ceny będą miały powód, by wzrosnąć

Foto: materiały prasowe

Czy wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego (DFG) to dobry pomysł? Klienci potrzebują lepszej ochrony? Ceny pójdą w górę? Komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments:

Przez dziewięć lat działania ustawy deweloperskiej życie przyniosło kilka przykładów, które pokazały, że ochrona nabywców nowych mieszkań nie jest pełna, szczególnie gdy:

- kupujący nie mają zgód na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu

- deweloper nawet niekoniecznie upada, ale nie wywiązuje się z umowy czy nałożonych przez ustawę obowiązków

- upada wcale nie deweloper, ale bank, który dewelopera finansował. Deweloperski fundusz gwarancyjny jest propozycją, aby kupujący nowe mieszkanie byli chronieni jeszcze lepiej. Oczywiście za taką ochronę będą musieli zapłacić.

Wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego oznacza, że kupujący będą znacznie lepiej chronieni przed upadłością dewelopera, ale też niewywiązywania się z obowiązków czy nawet upadłością banku, który dewelopera finansuje. Z jednej strony mamy bezpieczeństwo zakupu mieszkań, które bezapelacyjnie wzrośnie. Z drugiej strony mamy jednak koszty – składka na DFG będzie maksymalnie wynosiła 0,2 proc. (rachunek zamknięty) lub 2 proc. (rachunek otwarty).

Nie ulega wątpliwości, że te dodatkowe koszty zostaną przez deweloperów przerzucone na klientów. Mówiąc wprost – ceny mieszkań, będą miały kolejny powód, aby wzrosnąć. O ile wzrosną, to już zależy, czy deweloper stosuje rachunek zamknięty (wtedy ewentualna podwyżka będzie mniejsza) czy znacznie bardziej popularny otwarty (wtedy podwyżka będzie wyższa).

Projektodawca w tracie prac nad ustawą utrzymywał, że nie będą stosowane maksymalne stawki zapisane w ustawie, tylko znacznie niższe. Dlatego szacuję, że przeciętne mieszkania kupowane od dewelopera zdrożeje maksymalnie o kilka tys. zł. Najbardziej prawdopodobna jest podwyżka rzędu 2-4 tys. zł w przeliczeniu na statystyczny lokal od dewelopera. To tyle, ile zapłacimy za same niedrogie laminowane panele do przeciętnego dwupokojowego mieszkania. 4 tys. zł mogą wystarczyć na AGD do kuchni (zmywarka, kuchenka, lodówka z niższej półki cenowej).

Za 2 tys. można też spróbować kupić skromny, tani, gotowy zestaw mebli kuchennych, nie mówiąc jednak o meblach na zamówienie, bo 2-4 tys. potrafi kosztować pojedynczy mebel.

To i dużo i mało. Jeśli wziąć pod uwagę, że przez wiele lat nie słyszało się o upadłościach firm deweloperskich, to wydaje się, że ten dodatkowy koszt jest zbędny. Z drugiej strony mając świadomość, że dla nabywców zakup mieszkania jest często najważniejszą transakcją w życiu, to koszt wydaje się uzasadniony.

W idealnym świecie byłaby możliwość zakupu polisy dającej zabezpieczenie analogiczne do projektowanego funduszu – wtedy każdy kupujący mógłby kupić sobie dodatkową ochronę wedle uznania. Niestety, przez tyle lat nikt takiego rozwiązania na rynku nie zaproponował.

W żadnym wypadku nie spodziewam się tego, aby ten dodatkowy koszt miał doprowadzić do załamania sprzedaży mieszkań. Aby jednak wpływ ustaw dokładnie ocenić, należałoby znać ostateczne zapisy ustawy i treść rozporządzenia, które do tej ustawy zostanie wydane, a do tego jeszcze sporo czasu.

Projekt jest dopiero w trybach ustawodawczych, więc nie ma pewności jak finalnie nowe prawo będzie wyglądało. Z dotychczasowych prac nad projektem można jednak wysnuć wniosek, że zarówno deweloperzy, jak i banki będą mieli dodatkowe obowiązki i koszty.

To oznacza trochę wyższe bariery wejścia na ten rynek - potencjalnie więc też trochę niższą podaż. W żadnym jednak wypadku nie mam podstaw, aby sądzić, że dojdzie do gwałtownych perturbacji czy rewolucji. Ustawa może jednak utrudnić dostęp do kredytów na budowę osiedli – szczególnie dla mniejszych podmiotów i może trochę podnieść ceny mieszkań.

Zastanawiam się też, co powoduje, że propozycja ujrzała światło dzienne raptem teraz, po dwóch latach prac. Czy wynika to po prostu z faktu, że mieliśmy ważniejsze rzeczy na głowie (wybory, epidemia)? Czy może faktycznie rząd chce zawczasu zadbać o bezpieczeństwo zakupu mieszkań korzystając z dobrej koniunktury w sektorze, która może potrwać jeszcze kilka lat? Czy może powodem jest chęć wprowadzenia dodatkowej quazi - daniny? Przy tym ta ostatnia koncepcja to raczej spiskowa teoria.

Chodzi o to, że DFG miałby być powołany przy UFG, a ten niedawno został obarczony zwrotami za wycieczki, które się nie odbyły. Przy tym oczywiście nie jest tak, że to UFG pokrywa te koszty sam, ale pochodzą one przede wszystkim z funduszy specjalnie do tego powołanych (TFG i TFP). Dopiero gdy pieniądze na nich się skończą, to UFG może im udzielić pożyczki.

Czy wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego (DFG) to dobry pomysł? Klienci potrzebują lepszej ochrony? Ceny pójdą w górę? Komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments:

Przez dziewięć lat działania ustawy deweloperskiej życie przyniosło kilka przykładów, które pokazały, że ochrona nabywców nowych mieszkań nie jest pełna, szczególnie gdy:

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu