Dlaczego u was ceny nie wzrosły? Rozmowa z prezesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Niektóre z nowych wymogów wyraźnie podnoszą koszty budów, a to odbije się głównie na cenach najtańszych w tej chwili mieszkań. - mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Aktualizacja: 30.01.2017 05:42 Publikacja: 29.01.2017 22:11

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Foto: materiały prasowe

Rz: Tak dobrze na rynku nowych mieszkań jeszcze nie było - chodzi o rekordowo dużą sprzedaż w 2016 r. Czy zgadza się pan z tym, że to najlepszy czas w historii dla firm deweloperskich?

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

2016 rok rzeczywiście okazał się rekordowy pod względem ilości sprzedanych mieszkań. Liczby są imponujące, pomimo że pod koniec 2015 roku nie spodziewaliśmy się tak rewelacyjnych wyników. Możemy mówić o dobrym czasie dla rynku mieszkaniowego, który jest bardzo stabilny i wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem.

Co niezwykle ciekawe – i korzystne przede wszystkim dla nabywców – to fakt, że pomimo bicia kolejnych rekordów sprzedaży przez ostanie trzy lata, ceny mieszkań właściwie się nie zmieniają. Koledzy z całej Europy dopytują nas jak to możliwe, że nie mieliśmy wzrostu cen. Myślę, że w głównej mierze zawdzięczamy to bardzo dużej konkurencji na rynku oraz wielu innowacjom, które wdrażają deweloperzy.

Czy teraz może być już tylko gorzej, bo historyczne rekordy i wielki popyt za nami?

Podsumowując 2016 rok, rzeczywiście możemy mówić o historycznych wynikach, które będą trudne do pobicia, ale żadnego załamania nie przewidujemy.

Struktura rynku na pewno będzie się zmieniać, ale sytuacja będzie stabilna, chociaż deweloperzy będą ostrożni w rozpoczynaniu nowych inwestycji przed sprzedaniem już rozpoczętych.

Czego obawiają się firmy budujące nowe osiedla? Co utrudnia biznes?

Podstawowe problemy to trudności w pozyskiwaniu nowych gruntów, a także zmieniające się wymagania techniczne. Te drugie są w Polsce często dużo ostrzejsze niż w innych krajach europejskich.

Wpływ na koszty budowy będą miały na przykład zmiany przepisów dotyczących energooszczędności budynków, które od 1 stycznia stały się jeszcze bardziej rygorystyczne, chociaż już przed tą zmianą nowe mieszkania zużywały średnio jedna trzecią tego, co mieszkania w wielkiej płycie.

Podobnych wymogów jest o wiele więcej. Niektóre z nich będą wyraźnie podnosiły koszty budów, a to odbije się głównie na cenach najtańszych w tej chwili mieszkań.

Czy lokale będą tanieć, gdy chętnych będzie mniej? Kiedy mogłoby do tego dojść?

W ostatnich latach mimo wzrostu sprzedaży nie obserwowaliśmy skoków cen, więc trudno się spodziewać obniżek. Ta sytuacja pokazuje, że ceny mieszkań są kształtowane przez koszty ich wytworzenia, a nie przez spekulacje, jak to się zdarzało w poprzedniej dekadzie.

Firmy deweloperskie wyciągnęły także lekcje z załamania sprzedaży po 2008 roku. Obecnie każde wprowadzenie nowej inwestycji jest dokonywane bardzo ostrożnie, aby nie dopuścić do sytuacji, w której firmy zostają z niesprzedanymi mieszkaniami.

Informacją pozytywną jest fakt, że obecny cenowy poziom dostępności mieszkań – czyli wskaźnik mówiący, ile mkw. można kupić za średnią pensję – jest na najwyższy od ponad dekady.

Podobno na polski rynek wejdą fundusze inwestycyjne, które będą kupować całe bloki od deweloperów, mieszkania – hurtowo, w innej cenie niż klient indywidualny? Kiedy to nastąpi?

Tak, inwestycje instytucjonalne prawdopodobnie pojawią się już w tym roku. Niektóre firmy nad nimi pracują i spodziewamy się, że ten rok przyniesie kilka dużych projektów. Jednak ze szczegółami musimy poczekać aż inwestorzy sami zdecydują się ogłosić swoje plany.

Rynek firm deweloperskich w Polsce jest rozdrobniony. Czy przewiduje pan konsolidacje? Np. Dom Development ma przejąć część mieszkaniową Eurostylu, Echo Investment też szykuje ofensywę na rynku mieszkań...

To prawda, polski rynek w porównaniu z zachodnimi jest bardzo rozdrobniony. W Polsce najwięksi deweloperzy pod względem udziału w rynku posiadają ok. 3 proc., podczas gdy nasi koledzy z Zachodu mają często udziały kilkunastoprocentowe.

O konsolidacji branży mówi się od lat, ale jest to proces rozłożony na lata. Nie spodziewam się, aby w tej dekadzie pojedynczy podmiot był w stanie osiągnąć więcej niż kilka procent udziału w rynku. Widać natomiast, że rynek się bardzo profesjonalizuje i umacniają się firmy już obecne na nim.

Czy to prawda, że zaczyna brakować ziemi pod osiedla, że deweloperzy biurowi sprzedają grunty pod bloki?

Doświadczymy coraz większych trudności w pozyskaniu gruntów w akceptowalnej przez rynek cenie i może się to okazać jednym z głównych problemów, z jakim przyjdzie zmierzyć się deweloperem w najbliższym czasie.

Jest to spowodowane oprócz dużych potrzeb reformą przepisów dotyczących nabywania ziemi rolnej. Dziś nawet działka zlokalizowana w centrum Warszawy może zostać uznana za działkę rolną, której tym samym nie można nabyć inwestycyjnie. Polski Związek Firm Deweloperskich postuluje pilne zmiany w tej materii.

Bez dopłat państwa do kredytów sprzedaż mieszkań nie spadnie? Jaki wynika prognozuje pan na przyszły rok?

W latach 2017-2018 kontynuowany będzie program "Mieszkanie dla Młodych", który ma pozytywny wpływ na rynek deweloperski. Także program 500+ nie pozostaje bez znaczenia dla branży, gdyż prawdopodobnie coraz więcej rodzin, chcąc podnieść swój standard życia, będzie decydowało się na inwestowanie w większe mieszkania.

Trzeba także zwrócić uwagę na fakt, że obserwujemy wyraźny wzrost transakcji dokonywanych za gotówkę, a także coraz częstsze traktowanie kupna mieszkań jako formy lokowania kapitału, z której stopa wzrostu znacznie przewyższa standardowo oferowane lokaty bankowe.

Na pewno znaczenie dla klientów będzie miał wymóg wnoszenia aż 20-procentowego wkładu własnego. Zmiana będzie skutkowała decyzjami młodych ludzi o zakupie mniejszych mieszkań niż planowali.
Z pewnym niepokojem natomiast patrzymy na okres po 2018 roku, kiedy państwo nie będzie miało żadnego programu wsparcia Polaków, zwłaszcza młodych, w nabywaniu mieszkań. Mamy nadzieję, że rząd - zachęcony popularnością programu "MdM" - rozważy ponownie jego przedłużenie, do czasu, kiedy zaczną się pierwsze wypłaty z Indywidualnych Kont Mieszkaniowych, zapowiadanych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego.


CV

Grzegorz Kiełpsz – prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jeden z założycieli Dom Development. Dziś przewodniczący rady nadzorczej tej spółki. Wykładowca na podyplomowych studiach menedżerskich dla deweloperów organizowanych przez PZFD ze Szkołą Główną Handlową w Warszawie. Założyciel Fundacji Inicjatyw Aktywnych Go Silver zajmującej się problematyką przygotowania osób dojrzałych do aktywnego życia w zmieniającym się świecie.

Rz: Tak dobrze na rynku nowych mieszkań jeszcze nie było - chodzi o rekordowo dużą sprzedaż w 2016 r. Czy zgadza się pan z tym, że to najlepszy czas w historii dla firm deweloperskich?

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu