To Gierek był największym deweloperem

W latach 1971 – 1978 wybudowano ponad 2,1 mln mieszkań, czyli mniej więcej tyle ile w ciągu ostatnich 15 lat.

Aktualizacja: 24.01.2018 13:03 Publikacja: 24.01.2018 12:47

Foto: Fotorzepa

O boomie na rynku pierwotnym mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance:

- Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Polacy kupują najwięcej mieszkań, a deweloperzy budują ich najwięcej w historii. Rośnie nawet popyt na kredyty hipoteczne, przez co nie dziwią już nawet kilkuprocentowe wzrosty cen nieruchomości.

Prawie 206 tys. mieszkań – tyle nieruchomości zaczęto budować w Polsce w 2017 roku. Ten wynik, to wspólna praca indywidualnych inwestorów, deweloperów, gmin, spółdzielni i TBS. Z tego wszystkiego 105 tys. nowych mieszkań zaczęli budować deweloperzy. To o 23 proc. więcej niż przed rokiem i najwięcej w historii. Budowy te trwają przeciętnie dwa lata, co oznacza, że w 2019 roku firmy budujące mieszkania mogą oddać właścicielom klucze do około 100 tys. lokali.

Nie zmienia to jednak faktu, że potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż pozostają niezaspokojone. Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań.

Gdyby jednak wziąć pod uwagę to ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców, to biorąc pod uwagę średnią unijną, okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 mln mieszkań. Największe niedobory sugerowałby natomiast szacunek oparty o dane na temat liczby pokoi przypadających na obywatela. Wtedy deweloperzy mieliby pełne ręce roboty jeszcze przez wiele lat, bo musieliby zbudować nawet 6-7 mln lokali.

Niedobory mieszkaniowe to powód, dla którego mieszkania nad Wisłą są tak drogie, że za przeciętne wynagrodzenie netto mieszkaniec dużego miasta może kupić ok. pół metra mieszkania. Podobnie nie do pozazdroszczenia jest sytuacja najemców, którzy - jeśli zarabiają przeciętnie - wydać musieliby ok. 40 proc. swojego wynagrodzenia na wynajem kawalerki.

Część problemów ma rozwiązać program Mieszkanie+. Zakłada, że Polacy będą oszczędzać na cele mieszkaniowe, mają też powstawać mieszkania komunalne, TBS-y i tanie mieszkania na wynajem. Wszystkie te mechanizmy wedle planów mają doprowadzić do budowy 300 – 350 tys. mieszkań do 2030 roku. Warto przy tym pamiętać, że podaż wytworzona w ramach programu powinna doprowadzić do spadku produkcji mieszkań przez deweloperów i inwestorów indywidualnych. W ramach rządowego programu musiałoby więc powstać więcej niż 350 tys. nieruchomości. W sumie z produkcją generowaną przez deweloperów i inwestorów indywidualnych efekt ma być taki, że nad Wisłą powstanie 2,3 mln mieszkań w perspektywie 13 lat.

Wbrew pozorom nie jest to poziom niemożliwy do osiągnięcia. Czemu? W latach 70. budowano nawet więcej niż zakładają dzisiejsze odważne rządowe plany. Statystyki GUS z najnowszego spisu powszechnego sugerują, że w latach 1971 – 1978 (przez osiem lat) wybudowanych zostało ponad 2,1 mln mieszkań, czyli mniej więcej tyle co w ciągu ostatnich 15 lat. W latach siedemdziesiątych oddawano do użytkowania przeciętnie po ponad 260 tys. lokali rocznie. Jest to wynik dwukrotnie lepszy niż w całym 2011 roku oraz o 48 proc. lepszy niż w rekordowym 2017 roku, kiedy to oddano do użytku 178 tys. nowych mieszkań.

Oczywiście nie sposób nie wspomnieć, że jakość mieszkań budowanych w latach siedemdziesiątych jest odmienna od obecnie obowiązujących standardów, a trzonem budownictwa lat 70, 80 czy nawet częściowo 90. była wielka płyta.

Wiele osób odpychają w niej często słabo działająca wentylacja dzielona z innymi mieszkaniami w pionie, słaba akustyka, konieczność wymiany oryginalnych instalacji elektrycznych, które nierzadko nie radzą sobie chociażby z nowoczesnymi urządzeniami AGD, nierówne ściany i podłogi, wygląd klatek schodowych czy po prostu toporna architektura budynków.

Niekwestionowaną słabą stroną wielkiej płyty są też wyższe koszty utrzymania. Podczas gdy we współczesnym budownictwie średnią stawką jest 8,54 zł za mkw. miesięcznie (w Warszawie), to w betonowym bloku koszt ten rośnie o 13,5 proc. - do 9,69 zł za mkw. miesięcznie. Niby różnica w koszcie wydaje się niewielka, ale gdyby przyjąć, że mamy 50-metrowe mieszkanie, to rocznie koszt utrzymania lokalu w bloku z wielkiej płyty jest o 692 zł wyższy niż w przypadku mieszkania współczesnego.

Pozostaje jeszcze kwestia trwałości samych budynków. Sprawa ta obrosła w wiele mitów. Jedni mówią, że niedługo połączenia między płytami mogą zacząć zawodzić, podczas gdy inni eksperci rozwiewają te obawy mówiąc, że wielka płyta służyć będzie nie tylko nam, ale też naszym wnukom i prawnukom. Pierwsi wspominają blok, z którego odpadła płyta elewacyjna (Rzeszów), a drudzy podają przykład budynku, który pomimo wybuchu gazu (Gdynia) utrzymał swoją integralność, choć po przeprowadzeniu ewakuacji musiał zostać wyburzony.

O prawdziwym stanie betonowych bloków powiedzą dopiero wyniki badań prowadzonych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Pozwolą też wskazać konieczne prace remontowe, które pozwolą zadbać o trwałość budynków. Czemu więc Polacy kupują mieszkania w blokach z lat 70, 80 i 90? Powodów także jest sporo. Po pierwsze lokalizacja. Wraz z rozwojem miast osiedla budowane nierzadko na obrzeżach stały się dziś atrakcyjnymi i dobrze skomunikowanymi miejscami do życia z łatwo dostępnymi punktami usługowymi i handlowymi.

Niekwestionowanym atutem wielkiej płyty jest też cena. Po pierwsze mieszkania budowane w czasach PRL-u mają mniej metrów, a do tego za każdy z tych metrów trzeba zapłacić mniej niż w przypadku lokali w kamienicach czy nowych blokach.

O boomie na rynku pierwotnym mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance:

- Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Polacy kupują najwięcej mieszkań, a deweloperzy budują ich najwięcej w historii. Rośnie nawet popyt na kredyty hipoteczne, przez co nie dziwią już nawet kilkuprocentowe wzrosty cen nieruchomości.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu