fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Łatwiejsze rozstanie z deweloperem

123RF
Istotna wada nabywanego lokalu pozwoli na odstąpienie od umowy deweloperskiej.
Właśnie zakończyły się konsultacje kolejnej wersji nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej ustawą deweloperską). Dokument wprowadza wiele zmian mających wzmocnić pozycję konsumentów - w tym modyfikuje proces odbioru i zgłaszania wad w mieszkaniach pochodzących z rynku pierwotnego.
Autor propozycji, a więc Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uważa, że „obecna procedura reklamacyjna nie daje nabywcy realnego wpływu na tempo i jakość usuwania przez dewelopera zgłoszonych do protokołu odbioru wad lokalu". Co więc proponuje?
-Zgodnie z nową regulacją deweloper będzie zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Regulacja ta dotyczy zarówno wad określonych w protokole przekazania lokalu jak również wad, które ujawniły się w późniejszym okresie – tj. od dnia podpisania protokołu do dnia przeniesienia własności lokalu - wskazuje radca prawny Paweł Wójcik, partner w kancelarii GWW.
Sankcją za brak doręczenia nabywcy wskazanego oświadczenia w ustawowym terminie ma być przyjęcie fikcji prawnej, iż wada została uznana przez dewelopera. W ocenie radcy prawnego Pawła Piskozuba z kancelarii prawnej Rafała Kolano z Katowic to dość radykalne rozwiązanie.
-Przepis mówiący o konieczności zawiadomienia nabywcy lokalu w terminie 14 dni o uznaniu wady, bądź odmowie jej uznania przez dewelopera jest dosyć kontrowersyjny. Jeżeli weźmiemy pod uwagę często skomplikowany charakter potencjalnych wad wymagający zbadania przez dewelopera i potrzebny na to nakład czasu, a także już sam czas potrzeby na doręczenie przesyłki poleconej z oświadczeniem do nabywcy lokalu -wliczając możliwość jej podwójnego awizowania - termin ten może być zdecydowanie niewystarczający - wskazuje mec. Piskozub.
-Może to w konsekwencji powodować automatyczne uznanie wad zgłoszonych przez nabywcę. Co więcej nawet tych niezasadnych - dodaje prawnik.
Zgodnie z ust. 6 art. 40 projektu deweloper ma być natomiast zobowiązany, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli tego nie zrobi zobowiązany będzie wskazać inny termin usunięcia wady wraz z uzasadnieniem opóźnienia (w projekcie zastrzeżono, że termin ten nie może powodować „nadmiernych niedogodności dla nabywcy"), Jeżeli defekt nadal nie zostanie zlikwidowany konsument wyznaczy przedsiębiorcy dodatkowy termin na dokonanie poprawek. Po jego upływie będzie mógł natomiast samodzielnie usunąć wady na koszt dewelopera (art. 40 ust. 8 projektu). Co jednak istotne jeżeli wada obiektu byłaby istotna nabywca będzie również uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej. -Regulacja taka jest daleko krzywdząca dla deweloperów. Ocena wady ma być bowiem dokonywana przez samego konsumenta, który ani nie jest w sprawach z zakresu robót budowlanych biegłym, a jego odczucia często są bardzo subiektywne w zakresie rozumienia wady przedmiotu umowy. Konsumenci nie rozróżniają pojęcia wady i wady istotnej. Nie każda bowiem wada w rozumieniu potocznym jest wadą istotną rzeczy w rozumieniu prawa - wskazuje radca prawny Zofia Gałązka z Grupy Prawnej Togatus.
Eksperci nie dziwią się, że zmiany krytykują deweloperzy. Polski Związek Firm Deweloperskich w opinii przesłanej do Rządowego Centrum Legislacji 20 grudnia 2018 r., uznał wprost, że propozycje UOKiK, by nabywca po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady miał prawo odstąpić od umowy albo usunąć je na koszt dewelopera, są całkowicie niedorzeczne i absolutnie niedopuszczalne.
„Zgodnie z art. 480 k.c. w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. Roszczenie przewidziane w art. 480 k.c. może być dochodzone jedynie w trybie powództwa przeciwko dłużnikowi. Dopiero na podstawie prawomocnego wyroku, upoważniającego go do dokonania odpowiednich czynności, wierzyciel, po wykonaniu tych czynności, może w trybie egzekucyjnym odzyskać od dłużnika poniesione wydatki. Proponowana regulacja całkowicie wypacza istotę i sens, które są przewidziane w regulacjach Kodeksu cywilnego. Tzw. upoważnienie zastępcze jest szczegółową instytucją prawa cywilnego i nie może być w sposób dobrowolny modyfikowana i przenoszona na grunt innych ustaw" - czytamy w opinii PZFD.
Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA