Na rynku mieszkań jak u Hitchcocka

- Rok 2020 na długo pozostanie w pamięci pośredników w obrocie nieruchomościami. Z powodu pandemii Covid-19 sytuacja na rynku mieszkaniowym zmieniała się jak w kalejdoskopie. Popyt na mieszkania i domy rósł, spadał i znów rósł. Gdy wielu liczyło na spadek cen, te szybowały w górę – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. - Czy w tej sytuacji prognozowanie ma jakikolwiek sens?

Ekspert mówi, że na rynku mieszkaniowym było jak u Hitchcocka. - Rok zaczął się od trzęsienia ziemi, a potem napięcie rosło. Tym trzęsieniem był marcowy lockdown spowodowany pandemią koronawirusa. Z biur pośredników i deweloperów oraz z placówek bankowych nagle zniknęli klienci kupujący mieszkania. Zamknęły się urzędy i biura notarialne – wspomina. - W marcu banki zareagowały zaostrzeniem wymagań kredytowych, w tym podniesieniem wkładu własnego.

Wykluczone branże

– Przed epidemią koronawirusa niemal w większości banków możliwe było zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego z 10-proc. wkładem własnym, oczywiście wraz z ubezpieczeniem brakującej części wkładu. Tylko nieliczne banki oczekiwały wniesienia większych środków własnych. W marcu niemal standardem stał się bezwzględny wymóg wniesienia 20 proc. Część kredytodawców podniosła te kryteria do 30 czy nawet 40 proc. – mówi Michał Krajkowski z firmy Notus Finanse.

Na kredyty nie mieli co liczyć pracownicy branż, w które Covid-19 uderzył najmocniej. – To osoby prowadzące działalność gospodarczą bądź zatrudnione w gastronomii, branży beauty, turystyce. Wiele banków przedstawiło listy branż wykluczonych czy zagrożonych, jednak w części instytucji klienci dowiadywali się o braku możliwości uzyskania kredytu dopiero po negatywnej decyzji – przyznaje Michał Krakowski. - Wiosną banki bardzo niechętnie udzielały kredytów osobom zatrudnionym na umowach o pracę na czas określony czy na umowach cywilnoprawnych (umowy zlecenie, umowy o dzieło). W efekcie liczba udzielonych kredytów hipotecznych skurczyła się niemal o 30 proc. (z 21,2 tys. do 15,1 tys.).

Zrywane umowy

Analityk GetHome.pl zwraca uwagę, że deweloperzy początkowo bagatelizowali problem. Budowane mieszkania były już w większości zakontraktowane. - Najpewniej spory niepokój zasiały jednak doniesienia o wycofywaniu się nabywców z zawartych umów. Dlatego na wszelki wypadek deweloperzy wstrzymali część przygotowanych inwestycji. W kwietniu i maju GUS odnotował gwałtowny spadek liczby rozpoczynanych mieszkań – mówi.

Marek Wielgo zauważa, że w najgorszym położeniu znaleźli się wynajmujący mieszkania, szczególnie ci, którzy postawili na wynajem krótkoterminowy. - Drastycznie wzrosła bowiem liczba rezygnacji z przyjazdów, a także rezerwacji. Potężnym ciosem był zakaz wynajmu mieszkań w modelu krótkoterminowym - tłumaczy. - Klasyczni wynajmujący z niepokojem obserwowali wzrost podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Tym bardziej, że ubyło najemców, gdyż np. studenci powyjeżdżali do rodzinnych miast. Podobnie postąpiło wielu cudzoziemców.

Ceny w górę, czynsze w dół

Wielu ekspertów oceniało, że wywołany przez pandemię kryzys gospodarczy, a w konsekwencji wzrost bezrobocia, doprowadzi do spadku popytu na mieszkania. – Na pytanie, czy w tej sytuacji nastąpi załamanie cen na rynku nieruchomości, niektórzy eksperci odpowiadali: pytanie powinno brzmieć nie czy, ale jak bardzo – przypomina Marek Wielgo. - Dodajmy, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym ceny mieszkań rosły nieprzerwanie od co najmniej pięciu lat, a w ostatnich dwóch latach ten wzrost wyraźnie przyspieszył. Tymczasem z zebranych przez Narodowy Bank Polski (NBP) danych za III kwartał wynika, że w największych miastach koronawirus nie spowodował znaczącej korekty cen.

Inaczej wygląda sytuacja na rynku najmu długoterminowego. - Część wynajmujących boleśnie odczuła skutki przejścia uczelni na tryb zdalny. Z najnowszego raportu AMRON za trzeci kwartał 2020 r. wynika, że w okresie trwania pandemii koronawirusa spadek średnich stawek najmu w niektórych największych aglomeracjach był stosunkowo duży – podaje ekspert. - Najbardziej, bo aż ok. 10 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem spadł przeciętny czynsz w Krakowie i Warszawie. Co ciekawe, właśnie końcówka roku przyniosła tak spektakularne zmiany w obu tych miastach. Po drugim kwartale spadki czynszów były bowiem raczej symboliczne.

Tymczasem, jak mówi Wielgo, sprzedaż mieszkań ożywiała się z każdym miesiącem. - Wielu potencjalnych nabywców prawdopodobnie doszło do wniosku, że dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania nie ma sensu. Tym bardziej, że oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, zaś w sierpniu banki poluzowały wymagania, m.in. w kwestii wysokości wkładu własnego – piszą autorzy raportu.

Jesienią sytuacja na rynku kredytowym wróciła do stanu sprzed pandemii. - Na decyzję kredytową trzeba było jednak czekać nawet o kilka tygodni dłużej niż przed wybuchem pandemii – zastrzega Michał Krajkowski. - Z kolei niskie oprocentowanie lokat bankowych przyczyniło się do wzrostu popytu na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, głównie z myślą o ich wynajmowaniu.

Eksperci podkreślają, że wśród kupujących mieszkania jest coraz więcej klientów gotówkowych.