fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Logistyka

Na metr działki nawet 60 tysięcy złotych

Deweloperzy mówią, że o grunty pod obiekty komercyjne jest coraz trudniej
shutterstock
Czyste tereny, na których można od razu budować biurowce, centra handlowe czy magazyny, są na wagę złota. Nic dziwnego, że deweloperzy płacą za nie jak za złoto. A czasem dużo więcej.

Najdroższe są działki pod biurowce w Warszawie. Emmerson Evaluation podaje, że za niewielki teren pod wieżę biurową w jednej z najlepszych lokalizacji w mieście zapłacono 60 tys. zł za metr kwadratowy.

– Ceny metra gruntu pod zabudowę biurową zaczynają się w stolicy od 2 tys. zł i na ogół nie przekraczają 30 tys. zł – mówi Agata Krasuska-Trościańczyk, dyrektor zespołu wycen komercyjnych w Emmerson Evaluation. W stolicy najtańsze są grunty pod magazyny i obiekty produkcyjne. Ceny wahają się od 300 zł do 1 tys. zł za mkw.

– Transakcje dotyczą gruntów głównie w rejonie autostrady A2 i węzłów dróg ekspresowych – mówi Agata Krasuska-Trościańczyk. – Często są to zachodnie obrzeża Warszawy. W związku z rozbudową infrastruktury drogowej na wschód od stolicy widoczny jest wzrost zainteresowania także tymi rejonami wśród deweloperów magazynowych. Za metr terenu pod obiekty handlowe firmy płacą 1–2 tys. zł.

Dyrektor z Emmerson Evaluation zastrzega, że podaż terenów pod handel wielkopowierzchniowy jest w stolicy bardzo mała. – W centrum praktycznie nie odnotowaliśmy takich transakcji – mówi.

Także w innych miastach najniższe wyceny osiągają parcele pod zabudowę magazynową i produkcyjną. We Wrocławiu za mkw. działki deweloper musi zapłacić 100–800 zł. Obrót terenami o takim przeznaczeniu, jak mówi Agata Krasuska-Trościańczyk, odbywa się głównie w zachodniej części miasta, wzdłuż autostradowej obwodnicy Wrocławia, gdzie skupia się głównie zabudowa magazynowa. Poza granicami miasta są to przede wszystkim rejony wzdłuż tras A4 i S3.

Droższe są tereny pod budynki handlowo-usługowe. Ceny wahają się od 200 do 8 tys. zł. – W ostatnich dwóch latach odnotowaliśmy też pojedyncze transakcje powyżej 10 tys. zł – podaje Emmerson Evaluation. – Pod usługi poszukiwane są tereny w centrum miasta.

Rozbiórki, remediacje

W górę idą ceny terenów w Krakowie. Metr ziemi pod magazyny i produkcję w stolicy Małopolski jest wyceniany na 150–300 zł. Takie działki deweloperzy kupują głównie na peryferiach i pod miastem, w pobliżu zjazdów z autostrad i dróg ekspresowych. Metr gruntu pod obiekty handlowe kosztuje od 300 do 5 tys. zł, a pod usługi – od 1 do 9 tys. zł.

– W centrach dużych miast odnotowuje się coraz mniej transakcji czystymi gruntami, z uregulowanym stanem prawnym, bez „zdekapitalizowanej" zabudowy i bez innych wad, które generują wysokie koszty prac przygotowawczych – komentuje Agata Krasuska-Trościańczyk. – Malejąca podaż gruntów inwestycyjnych powoduje, że w rejonach centralnych nowe inwestycje wiążą się z koniecznością wyburzenia starej zabudowy. Ale i takich terenów jest coraz mniej. Dlatego dziś dużym zainteresowaniem cieszą się także nieruchomości wystawione na sprzedaż już dawno, które dotąd nie znajdowały nabywców ze względu na skomplikowaną sytuację bądź konieczność przeprowadzenia kosztownych prac, np. remediacji (oczyszczenia – red.).

Dodaje, że rosnące ceny i ograniczona podaż terenów w centrum powodują, że wyburzane są nawet obiekty w dobrym stanie. W ich miejscu planowana jest bardziej intensywna zabudowa. – Przykładem jest sprzedaż Atrium International w stolicy – mówi dyrektor. – W Warszawie można mówić o braku czystych gruntów, tzw. greenfields. Jedynie w dzielnicach obrzeżnych odnotowywane są transakcje gruntami bez wad, pod magazyny lub handel.

Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zauważa, że w corocznym rankingu rekordowych transakcji, jaki sporządza ta baza cen, najwyższe miejsca zajmują działki pod biura. – W ubiegłym roku rekordową transakcję przeprowadzono w Warszawie. Cena za niespełna 3 tys. mkw. gruntu na Mokotowie to ponad 90,5 mln zł, czyli ponad 31 tys. zł za metr – podaje. – Drugie i trzecie miejsce na naszym podium należą do Gdańska. Obie transakcje dotyczą działek na Wyspie Spichrzów. Ceny terenów o powierzchni ponad 2,9 tys. mkw. to prawie 36 i 32,5 mln zł. W tej centralnej lokalizacji życia miejskiego w Gdańsku ma powstać nowa przestrzeń z apartamentami, hotelami, aparthotelami i pasażami usługowymi – opowiada.

Barbara Bugaj podkreśla, że ceny gruntów komercyjnych są bardzo zróżnicowane. – Zależą od lokalizacji, przeznaczenia, uwarunkowań, uzbrojenia, problemów formalno-prawnych – tłumaczy. – Biorąc pod uwagę największe aglomeracje, czyli również powiaty okalające duże miasta, ceny wahają się od ok. 100 zł do ponad 30 tys. zł za mkw. w dużych miastach. Inwestorzy borykają się z tym samym problemem co deweloperzy mieszkaniowi, czyli z ograniczeniem podaży. Na gruntach komercyjnych coraz częściej powstają inwestycje mieszane, np. przestrzeń biurowa wraz z częścią handlowo-rekreacyjną, hotelową, czasem mieszkaniową.

Kto nadaje ton

Deweloperzy przyznają, że o grunty pod obiekty komercyjne jest coraz trudniej. – Zasoby nieruchomości, zwłaszcza w miastach regionalnych, się wyczerpują. Dostępne działki są niejednokrotnie problematyczne lub sprzedający mają zbyt wygórowane oczekiwania cenowe – mówi Ewa Łydkowska, ekspert firmy Vastint Poland, która tereny inwestycyjne ma m.in. w Warszawie, Trójmieście i Poznaniu.

– Wiele działek jest w posiadaniu spółek czy podmiotów kontrolowanych przez Skarb Państwa, ale ich sprzedaż jest bardzo ograniczona, ze względu na rezerwę tworzoną pod różne programy rządowe. Na trudności w pozyskiwaniu działek ma także wpływ utrudniony obrót gruntami rolnymi. Deweloperzy komercyjni zwykle przegrywają z deweloperami mieszkaniowymi, którzy za działki są dziś gotowi płacić znacznie więcej. To oni nadają ton rynkowi. W przetargach bierze zwykle udział więcej przedmiotów niż kilka lat temu – zauważa.

Gdzie jest granica opłacalności? – Jest różna dla różnych podmiotów – mówi Ewa Łydkowska. – Jednak przy rosnących, poza cenami gruntów, również innych kosztach procesu budowlanego, takich jak materiały i robocizna, coraz trudniej będzie spiąć budżet inwestycji. Czynsze w obiektach komercyjnych są w miarę stabilne i nie wykazują takiej dynamiki wzrostu jak ceny mieszkań.

Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus, podkreśla, że każdy dobry deweloper zna swoją granicę opłacalności. – Wszystko zależy od tego, co chce wybudować, jakie ma preferencje i model biznesowy – mówi. – My mamy tereny pod kilkadziesiąt tysięcy mkw. biur w Trójmieście.

Prezes Gajewski podkreśla, że rynek w największych aglomeracjach dynamicznie się rozwija i dojrzewa. – Gruntów w dobrych lokalizacjach jest coraz mniej – przyznaje. – Bardzo trudno jest kupić działkę przygotowaną pod konkretną inwestycję. Częściej trzeba wykreować wartość danej lokalizacji, „sprzedać" rynkowi inne spojrzenie na teren czy pomysł na użytkowanie budynku. W Trójmieście trudno też o ziemię w cenie gwarantującej rentowność projektu. Sprzedający chcą coraz częściej partycypować w projekcie. W ramach joint venture wnoszą grunt i oczekują, że deweloper zajmie się resztą: wybudowaniem, komercjalizacją i sprzedażą, by na końcu podzielić się zyskiem.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA

WIDEO KOMENTARZ

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA