Komercyjne

Obiecywanie gwarantowanego zysku jest nieuczciwe

materiały prasowe
Trzeba rozróżnić condohotele od aparthoteli i mieszkań na wynajem - mówi Jan Wróblewski, współzałożyciel grupy Zdrojowa Invest & Hotels.

Jak to się stało, że zainteresował się pan właśnie rynkiem condohoteli?

Jan Wróblewski: Zaczęliśmy z bratem dość wcześnie, bo w 2006 r. Jeszcze na studiach zainteresowaliśmy się rynkiem nieruchomości. Wtedy była bardzo dobra koniunktura w gospodarce, łatwo można było uzyskać kredyt. Mieliśmy partnera, który miał grunt i trochę swoich pieniędzy zarobionych na obrocie mieszkaniami: skorzystaliśmy z takiego trendu, jaki jest teraz, że ceny rosną.

Obróciliśmy kilka razy mieszkaniami i stąd mieliśmy środki na zaprojektowanie budynku, w którym mieści się nasz czterogwiazdkowy Sand Hotel w Kołobrzegu. I dzięki partnerowi i łatwości dostępu do finansowania stworzyliśmy tę pierwszą inwestycję. Później przyszedł kryzys, ale dzięki temu, że inwestycja w condohotel jest inwestycją w turystykę, której nie dotknął tak mocno kryzys na rynku nieruchomości, nasi klienci zarabiali i byli zadowoleni. Więc tak naprawdę wyszliśmy z tamtej sytuacji obronną ręką. Dodam, że po kilku latach, jak już gospodarka zaczęła wychodzić z kryzysu, nastąpił moment „sprawdzam" dla projektów condo.

Część ich twórców nie miała doświadczenia w hotelarstwie i to się źle skończyło dla ich klientów. Wtedy miała miejsce pierwsza fala, w której klienci tracili pieniądze zainwestowane w lokalizacjach mniej atrakcyjnych turystycznie. Łącznie stracili ok. 200 mln zł. I tak naprawdę może się to powtórzyć, bo jak patrzę na ten rynek, to jest dużo nietrafionych inwestycji.

No właśnie, na rynku jest sporo firm, które obiecują 7-8 proc. zysku i to nawet przez dziesięć lat. Analitycy zalecają ostrożność. A pana zdaniem to jest do utrzymania?

Są nawet takie oferty na 10 proc. Wcale nie jestem zaskoczony, że analitycy są sceptyczni. Moim zdaniem to wszystko są obietnice nierealne. Stopy powyżej 6 proc. oznaczają ryzyko, bo przy takich stawkach nie ma zasadniczo miejsca na to, by zarobił hotelarz. A trzeba mieć jeszcze bufor bezpieczeństwa na wzrost konkurencji czy schłodzenie koniunktury. Takie projekty to nie tylko realizacja inwestycji, bo potem jest jeszcze działalność operatorska. Alokuje się duże zasoby w postaci wyposażenia części usługowych hotelu oraz kadry żeby zarządzać takim obiektem i na koniec powinny jeszcze zostać środki dla operatora. A jak się tak dużo oferuje, to nie zostaje nic.

Wspomniane oferty prezentują najczęściej deweloperzy mieszkaniowi, którzy widzą, że gdy zaoferują wyższą stopę zwrotu, to mogą szybciej sprzedać lokale. Często to w ogóle nie są obiekty hotelowe, a mieszkania na wynajem z recepcją i tylko mienią się condohotelami. Podkreślam, że trzeba rozróżnić condohotele od aparthoteli i mieszkań na wynajem. Te pierwsze to są po prostu hotele, tylko finansowane w inny sposób – nie z kredytu. Tu inwestuje się wspólnie z klientami, którzy czerpią zyski z zarządzania tymi obiektami przez operatora. Klientowi, który chce zainwestować w projekt z obiecywaną tak wysoką stopą zwrotu, powinna się zapalić czerwona lampka. To oznacza, że musi być haczyk. Najczęściej to chęć szybkiego pozyskania przez takiego dewelopera finansowania na rozwiązanie własnych problemów. Zwłaszcza, że klienci wpłacają pieniądze na budowę zanim zaczną uzyskiwać przychody z najmu. My znamy rynek i tak wysokich stóp zwrotu nie oferujemy.

A może nie jesteście tacy dobrzy...

Proszę spojrzeć np. na nasze hotele w Kołobrzegu. Zachodniopomorskie jest liderem w kraju pod względem liczby udzielonych noclegów, natomiast sam Kołobrzeg to trzeci rynek hotelarski po Warszawie i Krakowie. A my mamy na nim 30 proc. Jeśli mamy tak silną pozycją na tak mocnym rynku, do tego obiekty w tak dobrych lokalizacjach, blisko morza czy z widokiem na góry, infrastruktura jest dopasowana do gości, a obłożenie aż 70 proc. rocznie również dzięki naszemu doświadczeniu – to jak możemy nie być dobrzy w tym, co robimy? Wiemy ile można zarobić na hotelarstwie i uczciwie zaoferować klientowi. I wiemy, że nie można za dużo, bo to będzie nierealne.

Zwłaszcza w kontekście tego, jak rosną koszty pracy oraz energia. Według danych z rynku, połowa hoteli w Polsce jest nierentowna. A jak wzrosną koszty działalności, to ci, którzy są w słabszych lokalizacjach i mają mniejsze doświadczenie w zarządzaniu hotelami, będą automatycznie mieli problemy. Więc tym bardziej bym się wystrzegał wysokich stóp zwrotu. Najczęściej w takich projektach jest wizualizacja i obietnica, ale nie ma konkretów – zaplecza finansowego i doświadczenia. Potrzebna jest tu szczegółowa analiza ze strony klienta, który chce zainwestować w jakiś projekt.

A co wy oferujecie klientom?

U nas stopa zwrotu jest na poziomie 4-6 proc. To nasza oferta i nie zamierzamy jej zmieniać. Moim zdaniem jest ona bardzo wysoka, patrząc na bardzo niskie stopy procentowe.

Pisaliśmy niedawno w „Nieruchomościach", że UOKiK przygląda się projektom typu condo pod kątem obiecywanego zwrotu z inwestycji. Ankiety w tej sprawie trafiły do 50 firm. Dostaliście takie zapytanie?

Takimi sprawami zajmuje się u nas dział prawny, więc jeśli dostaliśmy, to na pewno odpowiedzieliśmy. Ale uważam, że to bardzo dobrze, że jest takie zainteresowanie, tylko powinno ono iść we właściwym kierunku. To znaczy dotyczyć tych, którzy obiecują. A my zawsze rzetelnie mówimy naszym klientom o ofercie. W naszych materiałach, na stronie internetowej niczego nie obiecujemy.

Podpisując umowę zobowiązujemy się, ale nie ma obietnicy czy gwarancji, bo w biznesie to nie istnieje. Moim zdaniem mówienie o gwarancji jest wprowadzaniem klientów w błąd, jest nieuczciwe. Każdy biznes jest obarczony ryzykiem i jeżeli ktoś chce zarabiać, to musi zaryzykować, ale radzę, żeby ryzykować jak najmniej, żeby wybierać sprawdzonego partnera, który rzetelnie mówi, jaki to jest biznes, jaki jest rynek i jakie są ryzyka, a nie o gwarancjach, które tak naprawdę nie istnieją.

Potwierdzeniem naszego doświadczenia jest 12 lat historii, tak naprawdę my ten rynek w Polsce stworzyliśmy. Naszym klientom wypłaciliśmy już 100 mln zł, mamy 12 działających obiektów hotelarskich, ponad 1000 pracowników.

Według ocen ekspertów, już ok. 70 proc. inwestycji w kurortach powstaje w modelu condo. Czy na rynku nie jest już nadmiar tego typu inwestycji?

Ja nie widzę takiej skali. Pamiętajmy, żeby nie mylić pojęć. Bo jeżeli ktoś pod pojęciem condo rozumie apartament na wynajem, zgoda, ale to nie są condohotele. Nie mają kategoryzacji. Hotel to jest nazwa zastrzeżona prawnie dla obiektów spełniających określone wymogi prawne.

Wspomniał pan o rosnących kosztach pracy. To na rynku pracy widzi pan główne ryzyko dla działalności hotelowej?

Tak. Istnieje np. ryzyko, że gdy Niemcy otworzą rynek pracy to pracowników z Ukrainy, na których w dużej mierze bazuje polskie hotelarstwo – wyjadą. Ważne są więc zachęty i ułatwienia ze strony państwa, żeby tych pracowników w Polsce zatrzymać.

Jakiego typu zachęty?

Trzeba usunąć bariery administracyjne. Zamiast wniosków o zatrudnienie powinny być tylko zgłoszenia, żeby można było od razu zatrudnić pracownika z Ukrainy. Ważne, by łatwiej można było uzyskać zgodę na pobyt stały czy żeby np. urzędy pracy organizowały kursy językowe. Potrzebna byłaby też większa kadra w urzędach – często powodem wielu miesięcy oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest fakt, że brakuje personelu. Nierzadko osoby pracujące w urzędach nie rozumieją też, jak bardzo ten pracownik z Ukrainy jest ważny dla biznesu w Polsce.

To odważna teza, bo wszyscy mówią, że w Polsce mamy przerost zatrudnienia w administracji.

Myślę, że on jest, ale tam, gdzie jest potrzeba większej kadry – brakuje pracowników. Gdy wnioski są tak długo procedowane to znaczy, że nie ma zasobów, żeby się nimi zajmować. Zresztą urzędnicy sami przyznają, że nie mogą szybciej nad dokumentami pracować, bo ich jest za mało. Po prostu ta struktura zatrudnienia powinna być bardziej elastyczna i szybciej reagować na zmiany na rynku. A te ostatnio są bardzo dynamiczne.

Macie bogate portfolio marek hotelowych. Która jest najważniejsza?

Największym condohotelem jest Radisson Blu w Świnoujściu, wiec generuje też największe przychody dla grupy. Później to pięciogwiazdkowe Marine i Diune w Kołobrzegu. Ale jeżeli chodzi o przychód na pokój to najważniejszy będzie Hilton, który budujemy w pierwszej linii brzegowej. Będzie obiektem najbardziej prestiżowym i najbardziej luksusowym. To też nasza druga noga biznesowa – droga standardowego finansowania budowy hoteli. To nie będzie obiekt realizowany w formule condo – budujemy go ze środków własnych.

Myślicie o wejściu na nowe rynki?

Na razie skupiamy się na dotychczasowych, czyli Świnoujściu, Kołobrzegu i Szklarskiej Porębie. ©?

CV

Jan Wróblewski – współzałożyciel grupy Zdrojowa Invest & Hotels, za której strategię odpowiada. Członek Rady Programowej Zachodniopomorskiej Szkoły Biznesu oraz Rady Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego. Studiował zarządzanie i marketing w SGH w Warszawie oraz prawo na Uniwersytecie Warszawskim. Koneser sztuki, muzyki klasycznej i opery. ?

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL