Rynek komercyjny: wynajem biur

Czy zmieniać siedzibę firmy, czy renegocjować stary kontrakt? Najemcy mogą uzyskać nie tylko dużą obniżkę czynszu, osiągając nawet 30–40 proc. oszczędności.

Publikacja: 28.10.2016 09:15

Właściciel biurowca WTT zbadał potrzeby najemców i urządził dla nich m.in. wspólną jadalnię

Właściciel biurowca WTT zbadał potrzeby najemców i urządził dla nich m.in. wspólną jadalnię

Foto: materiały prasowe

Większość umów najmu podpisywanych w biurowcach zawierana jest na pięć lat. Można się więc spodziewać, że 2017 rok będzie czasem wielkich renegocjacji lub definitywnego zakończenia umów najmu podpisywanych w 2012 roku. To wielka szansa dla najemców. Ale też właścicieli starszych budynków.

Zapytaliśmy czołowych doradców na rynku nieruchomości komercyjnych, na co mogą liczyć najemcy, którzy zechcą renegocjować kontrakt?

Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w JLL:

– Najemcy renegocjujący kontrakt mogą liczyć m.in. na obniżkę czynszu, nowe wykończenie powierzchni, zmianę zapisów umowy, poprawienie niektórych usług w budynku. Można także uzyskać zobowiązanie właściciela budynku do odnowienia części wspólnych.

Niedawno brałem udział w dwóch dużych transakcjach: jedna firma zajmująca ok. 10 tys. mkw. przez kilkanaście lat w jednym biurowcu, zdecydowała się na przeprowadzkę do nowoczesnego budynku, w zupełnie innej lokalizacji. Druga, zajmująca w tym samym miejscu ok. 5 tys. mkw., zdecydowała się pozostać. W obu przypadkach analizowaliśmy bardzo dokładnie wszystkie za i przeciw. W drugim przypadku najkorzystniejszym rozwiązaniem okazało się pozostanie.

Biuro wymagało nieznacznego dostosowania do oczekiwań pracowników, stosunkowo łatwo było wykonać nową aranżację części powierzchni. Dodatkowo uniknięcie często skomplikowanej procedury akceptacji ze strony zarządu korporacji nowego biura, sprzyjało podjęciu decyzji o pozostaniu. Niebagatelne znaczenie miały również warunki finansowe transakcji.

W obecnej sytuacji rynkowej wielu najemców może liczyć na zdecydowane polepszenie warunków finansowych. Obniżki samych opłat czynszowych to niejedyna możliwość. Najemcy spotykają się z wieloma kreatywnymi pomysłami wynajmujących: od kontrybucji finansowych przez budżety na wykończenie powierzchni po możliwości ograniczenia powierzchni najmu dzięki np. wspólnemu centrum konferencyjnemu.

Przy ostatnio prowadzonych renegocjacjach założyliśmy wspólnie z klientem, że spróbujemy osiągnąć oszczędności dotyczące czynszu za powierzchnię biurową na poziomie 25–27 proc. Udało nam się osiągnąć zmniejszenie czynszu bazowego z 15,75 euro do około 10 euro efektywnego czynszu miesięcznego za mkw. Oszczędności sięgnęły prawie 40 proc.

Anna Kwiatkowska, Associate, dyrektor ds. reprezentacji wynajmujących, dział powierzchni biurowych Cushman & Wakefield:

– W przypadku sprawnie prowadzonego procesu renegocjacji umowy najemcy mogą uzyskać nie tylko dużą obniżkę czynszu, nierzadko osiągając nawet 30–40 proc. oszczędności, ale również mogą zyskać wysoki budżet na odświeżenie lub całkowitą przebudowę biura.

W pierwszych sześciu miesiącach 2016 roku największa ilość powierzchni biurowej została wynajęta w Warszawie przez najemców z sektora TMT (technologie, media i telekomunikacja). Przykładem firm, które zdecydowały się na renegocjacje i przedłużenie umów najmu w swoich obecnych siedzibach, mogą być Google w Warsaw Financial Center (8,2 tys. mkw.), nc+ (7,4 tys. mkw.), UPC w Atrium Centrum (5,3 tys. mkw.) czy Radio Zet w Bliski Centrum (4 tys. mkw.).

W większości przypadków najemcy, którzy renegocjują swoje umowy, mogą liczyć na uzyskanie korzystniejszych warunków finansowych. Należy pamiętać, że obecnie niektóre korporacje decydują się na przeprowadzkę do nowego droższego biura ze względu na m.in. bardziej atrakcyjną centralną lokalizację, nowoczesny standard techniczny, udogodnienia i dodatkowe usługi coraz częściej zapewniane przez właścicieli nowych biurowców.

Ciekawym zjawiskiem na rynku biurowym jest fala renowacji biurowców powstałych kilkanaście lat temu. Modernizowane są nie tylko całe obiekty, ale też poszczególne biura dużych najemców. W niektórych firmach dodatkowym elementem sprzyjającym remontom jest rosnąca świadomość komfortu pracy. Biuro musi wyglądać zaskakująco, nieszablonowo i oferować przyjazne miejsce pracy. Firmy zmieniają więc gruntownie swoje siedziby. Przykładem takich działań jest generalny remont w warszawskim biurze PwC czy EY.

Sebastian Świstak, Senior Associate, dział powierzchni biurowych, Colliers International:

– W pierwszych trzech kwartałach 2016 roku przedłużenia umów najmu w budynkach biurowych w Warszawie stanowiły 29 proc. wszystkich zawartych transakcji. Jest to wynik równy średniej wartości z ostatnich pięciu lat.

Wielu najemców postrzega budynki kilku- lub kilkunastoletnie jako gorsze technicznie, co nie zawsze jednak jest w zgodne z prawdą. Przed kryzysem finansowym poziom czynszów w całej Warszawie był znacząco wyższy niż obecnie, co powodowało, że deweloperzy mogli pozwolić sobie na większą inwestycję w wyposażenie techniczne budynków. Najważniejszy z perspektywy użytkownika system: ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja opiera się dzisiaj na tej samej zasadzie działania co dziesięć lat temu. Tak więc przy poprawnej konserwacji budynku najemcy nie muszą się obawiać niepoprawnego funkcjonowania tych systemów.

Decydując się na renegocjację umowy najmu, najemca może liczyć na benefity, co znacząco przełoży na całkowity koszt najmu. Można do nich zaliczyć redukcję czynszu, jeszcze w obecnym okresie najmu lub możliwość wykorzystania budżetu na aranżację na inne cele.

Wielu deweloperów zauważyło potrzebę odświeżenia wizerunku swoich budynków i inwestują w rewitalizację części wspólnych: recepcji, holi windowych, kantyny itp. Tutaj można wymienić wiele przykładów: Warsaw Trade Tower, Spektrum Tower, Warsaw Financial Center itd. Istotnym czynnikiem w koszcie najmu są naturalnie koszty eksploatacyjne. Właściciele starszych budynków, aby zatrzymać swoich dotychczasowych najemców, wykonują dodatkowo audyty oraz certyfikują budynki i w ten sposób obniżają koszty ich funkcjonowania.

Większość umów najmu podpisywanych w biurowcach zawierana jest na pięć lat. Można się więc spodziewać, że 2017 rok będzie czasem wielkich renegocjacji lub definitywnego zakończenia umów najmu podpisywanych w 2012 roku. To wielka szansa dla najemców. Ale też właścicieli starszych budynków.

Zapytaliśmy czołowych doradców na rynku nieruchomości komercyjnych, na co mogą liczyć najemcy, którzy zechcą renegocjować kontrakt?

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu