fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Współczesne biuro to już nie tylko miejsce pracy

Rondo 1 w Warszawie – biurowiec oddany w 2006 r. spełnia wszystkie dzisiejsze kryteria.
Rzeczpospolita, Adam Burakowski Adam Burakowski
Korporacje zwracają uwagę na miejsca, gdzie można zjeść, spotkać się, zrelaksować.

Nic na rynku nieruchomości nie starzeje się tak szybko jak biurowce. Starsze obiekty muszą konkurować z nowoczesnymi budynkami pełnymi inteligentnych rozwiązań. Najemcy są coraz bardziej wymagający. Kilkunastoletnie budynki muszą się modernizować, inaczej stracą najemców.

Adres i architektura

Jak podaje Olga Drela, analityk działu doradztwa i badań rynku w Colliers International, w Warszawie mamy prawie 500 nowoczesnych biurowców. – Jedna trzecia ma ponad 15 lat. Ze względu na wiek wymagają częściowej bądź całościowej modernizacji lub przebudowy. Starsze budynki często nie mają problemu ze znalezieniem najemców. – Tylko dziewięć oferuje na wynajem więcej niż połowę powierzchni – podaje Olga Drela.

Jacek Szczygielski, ekspert firmy Nuvalu, komentuje, że Warszawa wielkimi krokami zbliża się do europejskiej czołówki, jeśli chodzi o zasoby powierzchni biurowej. – Magiczna bariera 5 mln mkw. została przekroczona już w zeszłym roku, co stawia nas na pierwszym miejscu wśród miast Europy Środkowo-Wschodniej i w ścisłej czołówce w całej Europie – podkreśla. – Zapominamy jednak, że statystyki uwzględniają również budynki, które z nowoczesną powierzchnią biurową mają niewiele wspólnego.

Ekspert Nuvalu wyjaśnia, że na rynku biurowym wyróżnia się trzy klasy nieruchomości – A, B i C. Pod uwagę brany jest jednak tylko standard techniczny budynków, bez lokalizacji. – Można zakładać, że w Warszawie jest ok. 1,5 tys. biurowców klasy A i B. Są to budynki które oferują nowoczesny system instalacji (w tym HVAC – Heating, Ventilation, Air Conditioning), niezbędne systemy teletechniczne, windy, podwieszane sufity – opowiada Szczygielski. – Klasę C można określić jednym zdaniem – jako powierzchnie oferujące miejsce pracy, ale mające problemy ze spełnieniem chociażby wymogów prawa pracy czy BHP. Są wybierane przez najemców ze względu na niskie koszty najmu. Czynsze za biura o skrajnie różnym standardzie mogą się różnić nawet pięciokrotne.

Jacek Szczygielski podkreśla, że w branży nieruchomości komercyjnych kładzie się dziś nacisk na udoskonalanie budynków klasy A do klasy A+. – Co ma więc zrobić właściciel starszej nieruchomości klasy C, który nadal chce zarabiać na wynajmie powierzchni? Możliwość jest tylko jedna – unowocześnienie obiektu minimum do klasy B – podkreśla.

Nowinki rynkowe

Agnieszka Sosnowska, starszy analityk rynku w JLL, zauważa, że wiele starszych budynków (a za takie uznaje się biurowce powstałe ponad 15 lat temu) wciąż cieszy się niesłabnącą popularnością ze względu na lokalizację, ponadczasową architekturę czy uniwersalne zaawansowane rozwiązania technologiczne. – Ważna jest bieżąca modernizacja, odpowiadanie na potrzeby najemców. Liczą się nowinki rynkowe, które mogą poprawić komfort użytkowania biurowca – wskazuje.

Jak zauważają analitycy, biurowe rynki poza Warszawą są zdecydowanie mniejsze. Zaczęły się rozwijać później. – W sześciu największych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź) tylko 82 budynki biurowe z ponad 600 istniejących mają co najmniej 15 lat – wskazuje Agnieszka Sosnowska.

Olga Drela szacuje zaś, że na ośmiu głównych rynkach regionalnych (dodając do wcześniej wymienionych Lublin i Szczecin) jest ok. 680 biurowców. – Problem starzejących się budynków jest tam na razie marginalny, dotyczy ok. 10 proc. obiektów – szacuje przedstawicielka Colliers International. – Część z nich znajduje się w historycznych strefach Starych Miast w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, co wpływa na wciąż duże zainteresowanie najemców – podkreśla Olga Drela.

Z analiz Colliers International wynika, że w Katowicach mamy 74 biurowce, w Krakowie – 147, w Lublinie – 41, Łodzi – 73, Poznaniu – 78, Szczecinie – 33, Trójmieście – 102, a we Wrocławiu – 133.

Agnieszka Sosnowska zauważa, że biurowce starzeją się w różnym tempie. – Zależy to od standardu, w jakim obiekt był budowany, od dalekowzroczności inwestora i architekta, którzy już na etapie projektowania brali (lub nie) pod uwagę proces starzenia się biurowca – wyjaśnia. – Przykładowo, warszawskie Rondo 1, biurowiec oddany do użytku w 2006 r., wciąż jest bardzo popularny. To nowoczesny budynek o bardzo wysokim standardzie – podkreśla.

Bankomat i poczta

Co na rynku biur odstrasza najemców? Jak mówi Sosnowska, m.in. przestarzałe instalacje, nieelastyczny układ, niskie pomieszczenia, kontrowersyjna architektura, która źle zniosła próbę czasu.

– Dziś firmy decydują się najchętniej na budynki z różnego rodzaju udogodnieniami. Szczególnie korporacje zwracają uwagę na miejsca, gdzie można zjeść, spotkać się, zrelaksować – opowiada przedstawicielka JLL. – Dużą zaletą jest funkcjonalna aranżacja powierzchni wspólnych biurowca, szczególnie tych na parterze – dodaje. Najemcy lubią mieć blisko kawiarnię, bankomaty, aptekę, drogerię, pocztę, sklep.

Olga Drela wskazuje, że atrakcyjności dodają punkty wypożyczania rowerów, prysznice, boiska, sale do gier, tereny do biegania. – Coraz popularniejsze są też przedszkola zlokalizowane w biurowcach – mówi.

Michael von Liechtenstein, założyciel i szef Geopolitical Intelligence Services, podczas kongresu „Rzeczpospolitej" Real Estate Impactor w Gdyni podkreślał, że dziś największe szanse mają nieruchomości typu mixed-use, łączące funkcje mieszkaniowe z biurowymi, komercyjnymi i miejscami spędzania wolnego czasu, takimi jak restauracje czy place zabaw. – To wszystko jednak musi być zaprojektowane z uwzględnieniem zmian zachodzących w społeczeństwie – mówił.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA