Współczesne biuro to już nie tylko miejsce pracy

Korporacje zwracają uwagę na miejsca, gdzie można zjeść, spotkać się, zrelaksować.

Aktualizacja: 09.06.2017 07:50 Publikacja: 09.06.2017 07:41

Rondo 1 w Warszawie – biurowiec oddany w 2006 r. spełnia wszystkie dzisiejsze kryteria.

Rondo 1 w Warszawie – biurowiec oddany w 2006 r. spełnia wszystkie dzisiejsze kryteria.

Foto: Rzeczpospolita, Adam Burakowski Adam Burakowski

Nic na rynku nieruchomości nie starzeje się tak szybko jak biurowce. Starsze obiekty muszą konkurować z nowoczesnymi budynkami pełnymi inteligentnych rozwiązań. Najemcy są coraz bardziej wymagający. Kilkunastoletnie budynki muszą się modernizować, inaczej stracą najemców.

Adres i architektura

Jak podaje Olga Drela, analityk działu doradztwa i badań rynku w Colliers International, w Warszawie mamy prawie 500 nowoczesnych biurowców. – Jedna trzecia ma ponad 15 lat. Ze względu na wiek wymagają częściowej bądź całościowej modernizacji lub przebudowy. Starsze budynki często nie mają problemu ze znalezieniem najemców. – Tylko dziewięć oferuje na wynajem więcej niż połowę powierzchni – podaje Olga Drela.

Jacek Szczygielski, ekspert firmy Nuvalu, komentuje, że Warszawa wielkimi krokami zbliża się do europejskiej czołówki, jeśli chodzi o zasoby powierzchni biurowej. – Magiczna bariera 5 mln mkw. została przekroczona już w zeszłym roku, co stawia nas na pierwszym miejscu wśród miast Europy Środkowo-Wschodniej i w ścisłej czołówce w całej Europie – podkreśla. – Zapominamy jednak, że statystyki uwzględniają również budynki, które z nowoczesną powierzchnią biurową mają niewiele wspólnego.

Ekspert Nuvalu wyjaśnia, że na rynku biurowym wyróżnia się trzy klasy nieruchomości – A, B i C. Pod uwagę brany jest jednak tylko standard techniczny budynków, bez lokalizacji. – Można zakładać, że w Warszawie jest ok. 1,5 tys. biurowców klasy A i B. Są to budynki które oferują nowoczesny system instalacji (w tym HVAC – Heating, Ventilation, Air Conditioning), niezbędne systemy teletechniczne, windy, podwieszane sufity – opowiada Szczygielski. – Klasę C można określić jednym zdaniem – jako powierzchnie oferujące miejsce pracy, ale mające problemy ze spełnieniem chociażby wymogów prawa pracy czy BHP. Są wybierane przez najemców ze względu na niskie koszty najmu. Czynsze za biura o skrajnie różnym standardzie mogą się różnić nawet pięciokrotne.

Jacek Szczygielski podkreśla, że w branży nieruchomości komercyjnych kładzie się dziś nacisk na udoskonalanie budynków klasy A do klasy A+. – Co ma więc zrobić właściciel starszej nieruchomości klasy C, który nadal chce zarabiać na wynajmie powierzchni? Możliwość jest tylko jedna – unowocześnienie obiektu minimum do klasy B – podkreśla.

Nowinki rynkowe

Agnieszka Sosnowska, starszy analityk rynku w JLL, zauważa, że wiele starszych budynków (a za takie uznaje się biurowce powstałe ponad 15 lat temu) wciąż cieszy się niesłabnącą popularnością ze względu na lokalizację, ponadczasową architekturę czy uniwersalne zaawansowane rozwiązania technologiczne. – Ważna jest bieżąca modernizacja, odpowiadanie na potrzeby najemców. Liczą się nowinki rynkowe, które mogą poprawić komfort użytkowania biurowca – wskazuje.

Jak zauważają analitycy, biurowe rynki poza Warszawą są zdecydowanie mniejsze. Zaczęły się rozwijać później. – W sześciu największych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź) tylko 82 budynki biurowe z ponad 600 istniejących mają co najmniej 15 lat – wskazuje Agnieszka Sosnowska.

Olga Drela szacuje zaś, że na ośmiu głównych rynkach regionalnych (dodając do wcześniej wymienionych Lublin i Szczecin) jest ok. 680 biurowców. – Problem starzejących się budynków jest tam na razie marginalny, dotyczy ok. 10 proc. obiektów – szacuje przedstawicielka Colliers International. – Część z nich znajduje się w historycznych strefach Starych Miast w Krakowie, Warszawie, Poznaniu, co wpływa na wciąż duże zainteresowanie najemców – podkreśla Olga Drela.

Z analiz Colliers International wynika, że w Katowicach mamy 74 biurowce, w Krakowie – 147, w Lublinie – 41, Łodzi – 73, Poznaniu – 78, Szczecinie – 33, Trójmieście – 102, a we Wrocławiu – 133.

Agnieszka Sosnowska zauważa, że biurowce starzeją się w różnym tempie. – Zależy to od standardu, w jakim obiekt był budowany, od dalekowzroczności inwestora i architekta, którzy już na etapie projektowania brali (lub nie) pod uwagę proces starzenia się biurowca – wyjaśnia. – Przykładowo, warszawskie Rondo 1, biurowiec oddany do użytku w 2006 r., wciąż jest bardzo popularny. To nowoczesny budynek o bardzo wysokim standardzie – podkreśla.

Bankomat i poczta

Co na rynku biur odstrasza najemców? Jak mówi Sosnowska, m.in. przestarzałe instalacje, nieelastyczny układ, niskie pomieszczenia, kontrowersyjna architektura, która źle zniosła próbę czasu.

– Dziś firmy decydują się najchętniej na budynki z różnego rodzaju udogodnieniami. Szczególnie korporacje zwracają uwagę na miejsca, gdzie można zjeść, spotkać się, zrelaksować – opowiada przedstawicielka JLL. – Dużą zaletą jest funkcjonalna aranżacja powierzchni wspólnych biurowca, szczególnie tych na parterze – dodaje. Najemcy lubią mieć blisko kawiarnię, bankomaty, aptekę, drogerię, pocztę, sklep.

Olga Drela wskazuje, że atrakcyjności dodają punkty wypożyczania rowerów, prysznice, boiska, sale do gier, tereny do biegania. – Coraz popularniejsze są też przedszkola zlokalizowane w biurowcach – mówi.

Michael von Liechtenstein, założyciel i szef Geopolitical Intelligence Services, podczas kongresu „Rzeczpospolitej" Real Estate Impactor w Gdyni podkreślał, że dziś największe szanse mają nieruchomości typu mixed-use, łączące funkcje mieszkaniowe z biurowymi, komercyjnymi i miejscami spędzania wolnego czasu, takimi jak restauracje czy place zabaw. – To wszystko jednak musi być zaprojektowane z uwzględnieniem zmian zachodzących w społeczeństwie – mówił.

Nic na rynku nieruchomości nie starzeje się tak szybko jak biurowce. Starsze obiekty muszą konkurować z nowoczesnymi budynkami pełnymi inteligentnych rozwiązań. Najemcy są coraz bardziej wymagający. Kilkunastoletnie budynki muszą się modernizować, inaczej stracą najemców.

Adres i architektura

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu