Ten rok przyniesie centrom handlowym straty

25 czerwca walne zgromadzenie EPP ma powołać pana na prezesa spółki. Nominację otrzymał pan w grudniu ub.r., kiedy nikt nie spodziewał się, że koronawirus wywróci świat – w tym rynek nieruchomości handlowych – do góry nogami. Z jakim nastawieniem decydował się pan zamienić fotel szefa JLL na region Europy Środkowo-Wschodniej na fotel prezesa największego właściciela centrów handlowych nad Wisłą? Jak teraz ocenia pan perspektywy spółki?

Kiedy podejmowałem decyzję o zmianie pracy, były już co prawda sygnały o tym, co się działo w Wuhan, ale nikt w Europie nie spodziewał się, że stanie się to, co się stało, że dojdzie do globalnej pandemii. Nastawiałem się na pracę organiczną nad dalszym rozwojem pozycji EPP w Polsce, na potencjalną dalszą rozbudowę portfela nieruchomości.

Mam nadzieję, że do tego typu rozważań będziemy w stanie wrócić. Oczywiście dziś priorytetowe zadania właścicieli centrów handlowych są jednak inne. To jasne, że sytuacja centrów i całego sektora handlowego jest bardzo trudna i ten rok przyniesie branży straty. O ile dużo się mówi o trudnej sytuacji najemców, o tyle wciąż bardzo rzadko porusza się temat problemów właścicieli centrów.

Lockdown spowodował, że w sposób administracyjny nasze przychody zostały mocno zmniejszone – według mojej wiedzy w żadnym innym kraju nie zostało to w ten sposób rozwiązane, że najemcy zostali zwolnieni z obowiązku uiszczania czynszu. Po ponownym otwarciu centrów 4 maja część najemców jest gotowa kontynuować dotychczasowe umowy, ale wielu z nich chce renegocjacji. Tymczasem nasze koszty się nie zmieniły, nie chroni nas żadna tarcza. Nasi kredytodawcy są skłonni do ustępstw, ale to się ogranicza do odroczenia spłat rat kapitałowych i odsetek, a nie ich umarzania.

Myślę, że z trudnej sytuacji jako branża będziemy wychodzić przez kolejne lata, podobnie jest w innych gałęziach gospodarki. Niewiele jest firm, które mają to szczęście, że w czasie pandemii ich przychody i zyski idą w górę. Co to zmienia w moim podejściu jako menedżera? Nic, przyjmuję rzeczywistość z pokorą, trzeba się zmierzyć z problemami najlepiej jak można.

Od 4 maja centra stopniowo wracają do funkcjonowania, a jak wyglądają relacje z najemcami, renegocjacje umów i stawek?

Teoretycznie najemcy powinni ponownie płacić czynsze od momentu zniesienia ograniczeń administracyjnych w funkcjonowaniu galerii. Jest grupa najemców, która to kontestuje. Są podmioty, które zaraz po otwarciu będą sobie radzić dobrze – np. ci sprzedający dobra codziennego użytku. Są i te, których obroty będą mocno obniżone, a powrót do poprzednich poziomów zajmie im więcej czasu. W EPP mamy tego pełną świadomość i dlatego negocjujemy z naszymi najemcami możliwe rozwiązania.

Z wieloma z nich już się porozumieliśmy, uzgodniliśmy m.in. obniżki czynszów w zamian za wydłużenie umów najmu. Istnieje oczywiście granica tego jak duże mogą być obniżki, bo ponosimy duże stałe koszty, które wręcz wzrosły z uwagi na konieczność zapewnienia klientom bezpieczeństwa czy spłat podwyższonych na skutek odroczenia rat kredytów w przyszłości.

Powtórzę, galerie w Polsce chcą pomagać najemcom w granicach możliwości, ale musimy też zdawać sobie sprawę z tego, że wyniki finansowe centrów będą znacząco gorsze i część słabszych finansowo podmiotów może po prostu tego trudnego czasu nie przetrwać.

Branża od dawna apeluje o wsparcie. Czy pana zdaniem uda się przekonać decydentów do uwzględnienia postulatów w kolejnych wersjach tarczy antykryzysowej?

Koncentrujemy się, m.in. w ramach inicjatywy Grupa 305, na proponowaniu pomocy, która nie wymaga bezpośrednich dopłat z budżetu. Sugerujemy takie rozwiązania, jak choćby zawieszenie podatku od nieruchomości czy możliwość stosowania kasowej metody rozliczania CIT czy VAT, bo obawiamy się, że w sytuacji spowolnienia spora część faktur nie będzie opłacana w terminie.

Na pewno przydałoby się też pośredniczenie w rozmowach właścicieli centrów z instytucjami finansującymi – bankami i obligatariuszami, choć my akurat nie emitowaliśmy jak dotąd obligacji.

A co z przywróceniem handlu w niedzielę?

To jest także mocna forma wsparcia dla branży i liczymy, że rząd się nad tym zastanowi. To pomogłoby przede wszystkim rynkowi pracy.

Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych po odmrożeniu działalności obiektów tzw. footfall, czyli liczba odwiedzin, z tygodnia na tydzień rośnie i sięga około 73-79 proc. stanu sprzed roku. Jak wygląda powrót centrów EPP do nowej normalności?

Nasz portfel handlowy liczy około 900 tysięcy mkw., jest największy w Polsce i bardzo zdywersyfikowany, zarówno pod względem powierzchni i grupy docelowej obiektów, jak i wielkości miast, w których te obiekty funkcjonują. Od 4 maja we wszystkich naszych obiektach trend jest dokładnie taki sam: statystyki odwiedzin rosną ostrożnie, ale bardzo stabilnie. To nas cieszy, bo w taki sposób powinna działać cała branża. Nie chodzi o to, by klienci szturmowali galerie, tylko by wracali stopniowo, ze świadomością, że centra są bezpiecznym miejscem do robienia zakupów.

Dziś footfall u nas wynosi średnio 60-70 proc. stanu z analogicznego okresu w 2019 r., co jest moim zdaniem bardzo dobrym wynikiem. Ponadto klienci mają teraz inne podejście niż wtedy – przychodzą dziś po konkretne, potrzebne zakupy, a nie żeby pooglądać witryny. Tym samym konwersja – czyli stosunek liczby wejść do sklepu do liczby transakcji – jest dziś dużo lepsza. Zatem obrót generowany przez najemców naszych centrów oceniamy jako dobry. Oczywiście, jedne sklepy są w lepszej sytuacji, inne nieco wolniej wracają do wyższych obrotów – dziś koszyk zakupów wygląda inaczej, nabywane są rzeczy potrzebne i przemyślane cenowo.

Wierzymy, że jeśli chodzi o footfall, trend wzrostowy będzie postępować w najbliższych miesiącach. Liczymy na kolejne etapy odmrażania gospodarki, bo istotne jest, kiedy pracownicy wrócą do biur, a studenci na uczelnie – to wszystko będzie generować zwiększony ruch i pomagać odbudowywać footfall i obroty.

Czy koncepcja mówiąca o tym, że galerie to nie tylko miejsca zakupów, ale spędzania czasu upadnie przez pandemię? Za tym szły poważne inwestycje właścicieli centrów.

Proszę zauważyć, że otwarcie stref gastronomicznych w trzecim tygodniu maja poprawiło footfall względem wcześniejszych tygodni, ale oczywiście, pandemia krótkoterminowo zaburzy tę filozofię. Na razie pracujemy nad tym, by strefy gastronomii i rozrywki pozwalały ludziom czuć się bezpiecznie i komfortowo. W długim terminie wierzymy jednak, że wszyscy wrócimy do tego kierunku, do retailtainmentu.

Lockdown zwiększył znaczenie e-handlu, który wskazywany jest jako główne zagrożenie tradycyjnych centrów.

Trend jest jasny od lat i bez pandemii e-commerce również szybko by się rozwijał. Handel stacjonarny i internetowy żyją i będą żyć w symbiozie. E-commerce ma też swoje wyzwania np. logistyczne związane ze zwrotami, nie bez znaczenia jest też wpływ na środowisko. Te kwestie w krótkiej, „covidowej" perspektywie są teraz na drugim planie, ale w dłuższym okresie powrócą i będą brane pod uwagę.