Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę: Nasz licznik transakcji kręci się nieustannie

Skoro rynek jest rozgrzany do czerwoności, to może wkrótce będzie krach? Rzeczywiście, żurawie pracują pełną parą - mówi Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę.

Publikacja: 03.05.2018 23:41

Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę.

Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę.

Foto: materiały prasowe

Rz: Rynek biur jest rozgrzany do czerwoności. W stolicy rozpoczyna się budowa biurowca nad stacją metra przy ul. Świętokrzyskiej, za chwilę zaczną się prace przy ul. Miedzianej. W górę pną się też inne budynki. Euforia inwestorów jest uzasadniona?

Jerzy Węglarz: Skoro rynek jest rozgrzany do czerwoności, to może wkrótce będzie krach? Rzeczywiście, żurawie pracują pełną parą. Jest sprzyjająca koniunktura, Polska jest krajem coraz lepiej postrzeganym jako stabilny ekonomiczno-politycznie rynek w centralnej części Europy, więc powinno być dobrze i trzeba budować. Te procesy oczywiście trwają latami, ale teraz wiele inwestycji zbiegło się w czasie. Buduje się, ale jeszcze nie wybudowało... W najbliższym czasie będzie widoczna dziura podażowa, więc pozycja negocjacyjna właścicieli biur się poprawia.

Czynsze już idą w górę.

Tak. Poza tym wydłużają się minimalne okresy najmu, a budżety na wykończenie powierzchni oferowanej przez właścicieli biurowców są coraz niższe. W najlepszych lokalizacjach, w nowych budynkach tuż przy stacji metra, powierzchnie wynajmują się jak świeże bułeczki. Gorzej może być w latach 2019–2021, kiedy na rynek trafi bardzo dużo nowych budynków w Śródmieściu oraz w okolicy ronda Daszyńskiego. Ta sytuacja będzie trudna szczególnie dla starszych, mniej atrakcyjnych nieruchomości oferujących stawki niewiele niższe niż nowe budynki.

Duże firmy mają problem ze znalezieniem powierzchni, bo na nowe biura trzeba czekać. Czy takie firmy będą wchodzić do coworków, traktując je jak poczekalnie?

Na pewno część powierzchni, które mogłyby wynająć firmy na własne potrzeby, jest zajmowana przez firmy coworkingowe (biura serwisowane), z przeznaczeniem głównie dla mniejszych najemców. Rozwój tej branży jest imponujący. W ostatnich trzech latach zasoby rosną o połowę – rok w rok. A już dziś wiemy o kolejnych ogromnych projektach, które będą się otwierać w Hotelu Europejskim, Browarach Warszawskich, Varso czy Warsaw Hubie. To będą dodatkowe dziesiątki tysięcy metrów elastycznych powierzchni. Będą z nich korzystać także duże firmy, które często potrzebują powierzchni, w których mogą zacząć rozwijać kolejny projekt, lub potrzebują biura, które rośnie i maleje wraz z firmą.

Jakie branże mają największe problemy ze znalezieniem siedziby?

Prawnicy, firmy z sektora IT i branże kreatywne. Ci pierwsi przyzwyczaili się, niestety, do mieszkań, co z jednej strony mnie dziwi, bo stojąc na straży prawa, zatrudniają ludzi w lokalach mieszkalnych. Większość z nich nie ma zmienionego przeznaczenia na cele działalności gospodarczej i rzadko kiedy spełnia wymogi BHP i przeciwpożarowe. Korzystają na tym głównie właściciele nieruchomości, bo w przypadku umów z firmą nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo, rzadko odprowadzają odpowiednie podatki (0,77 zamiast 23,10 zł za mkw.), przez co są konkurencyjni cenowo. Nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę, choć przecież wystarczy donos niezadowolonego sąsiada czy źle potraktowanego byłego pracownika i urzędowa kontrola może przysporzyć firmie wiele kłopotów. Z drugiej strony na rynku biurowym nie ma zbyt dobrej oferty dla najemców potrzebujących autonomicznej powierzchni na ok. 80–150 mkw., złożonej z kilku gabinetów, części socjalnej i recepcji. Na szczęście to się zmienia.

A sektor IT?

Firmy z tego sektora potrzebują elastycznych rozwiązań, a biura coworkingowe często nie spełniają ich założeń budżetowych ze względu na sporą liczbę zatrudnianych osób. Z kolei firmy poszukujące nietuzinkowych, indywidualnych przestrzeni mają niewielki wybór, a dodatkowo takie budynki są zazwyczaj w pełni wynajęte.

Skąd bierze się fenomen powierzchni coworkingowych?

W Warszawie wynika to przede wszystkim z niedoboru tego typu przestrzeni. Znam wiele budynków i powierzchni dla najmniejszych podmiotów, które są wypełnione po brzegi. Firmy się profesjonalizują, a nowe pokolenie często woli freelancerkę niż etat. Ponadto jesteśmy stworzeniami stadnymi i dużo przyjemniej spędza się czas wśród innych profesjonalistów, nawiązując relacje biznesowe i społeczne.

Jakie inne trendy dostrzega pan na rynku biurowym?

Powstaje nowy typ biur. To autonomiczne przestrzenie o różnych układach dla 10–30 osób, do których można się od razu wprowadzić, na elastycznych warunkach. Pierwsze takie powierzchnie są już dostępne, a wkrótce dołączą do nich kolejne, także oferowane przez duże marki.

Od ilu lat działa pana firma? Jakie największe transakcje ma na koncie?

Biuro Na Miarę powstało nieco ponad dwa lata temu, więc nadal jesteśmy całkiem młodą firmą, ale o ściśle określonej specjalizacji. Obsługujemy mikro, małe i średnie firmy poszukujące siedzib dopasowanych do swoich potrzeb. Nie wywodzimy się z tej branży, ale po analizie rynku dostrzegliśmy niszę, którą postanowiliśmy zagospodarować. Ta nisza to bardzo dużo firm, bo liczbowo aż 99 proc. rynku. Pozostały 1 proc. to korporacje, o które wszyscy się biją. Zajmują one bowiem najwięcej profesjonalnej powierzchni i takie transakcje są najbardziej lukratywne. My musimy wynajmować więcej pojedynczych biur, ale dzięki temu nasz licznik transakcji kręci się nieustannie. Od czasu do czasu uczestniczymy także w procesach najmu większych powierzchni. W ubiegłym roku uczestniczyliśmy w wynajęciu 3 tys. mkw. przy placu Trzech Krzyży w Warszawie oraz ponad 3 tys. mkw. w Wilanowie. Biura wynajmują tam małe i średnie firmy. Stawiamy sobie kolejne wyzwania. Wkrótce wprowadzimy na rynek nową usługę, tym razem dla właścicieli budynków, którzy szukają sposobu na pustostany.

CV

Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę. Studiował ekonomię na warszawskiej Uczelni Łazarskiego. Był inicjatorem i koordynatorem studiów podyplomowych kształcących doradców ds. nieruchomości. Od początku kariery zawodowej związany z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Pracował m.in. w agencji zajmującej się nieruchomościami z sektora premium.

Rz: Rynek biur jest rozgrzany do czerwoności. W stolicy rozpoczyna się budowa biurowca nad stacją metra przy ul. Świętokrzyskiej, za chwilę zaczną się prace przy ul. Miedzianej. W górę pną się też inne budynki. Euforia inwestorów jest uzasadniona?

Jerzy Węglarz: Skoro rynek jest rozgrzany do czerwoności, to może wkrótce będzie krach? Rzeczywiście, żurawie pracują pełną parą. Jest sprzyjająca koniunktura, Polska jest krajem coraz lepiej postrzeganym jako stabilny ekonomiczno-politycznie rynek w centralnej części Europy, więc powinno być dobrze i trzeba budować. Te procesy oczywiście trwają latami, ale teraz wiele inwestycji zbiegło się w czasie. Buduje się, ale jeszcze nie wybudowało... W najbliższym czasie będzie widoczna dziura podażowa, więc pozycja negocjacyjna właścicieli biur się poprawia.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu