Jak się umówić z agentem nieruchomości i ile to kosztuje

Na rynku komercyjnym agent pełni rolę doradczą i prowadzi cały proces najmu.

Aktualizacja: 13.04.2017 10:21 Publikacja: 07.04.2017 11:01

Mając z doradcą umowę na wyłączność, klient może samodzielnie szukać nieruchomości.

Mając z doradcą umowę na wyłączność, klient może samodzielnie szukać nieruchomości.

Foto: shutterstock

Rola agenta na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest inna niż ta, którą pełni w segmencie nieruchomości komercyjnych – zwraca uwagę Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych w firmie doradczej JLL. – Według ogólnej opinii broker w branży mieszkaniowej zajmuje się głównie pośrednictwem, przekazując klientom oferty nieruchomości. Na rynku komercyjnym agent pełni rolę doradczą i prowadzi cały proces najmu – od określenia potrzeb klienta, poprzez analizę rynku i najlepszych dostępnych ofert, po negocjacje warunków i zawarcie umowy.

Na wyłączność

Mikołaj Sznajder, ekspert CBRE, zwraca uwagę, że najemcy szukają biur skrojonych na miarę swoich potrzeb. – Często wiąże się to z całkowitą przebudową lub rearanżacją powierzchni. Zdarza się, oczywiście, że biuro od razu spełnia wymagania najemcy – opowiada. – Większość właścicieli nieruchomości na rynku komercyjnym zdaje sobie jednak sprawę, że będą musiały przejść zmiany zgodnie z konkretnymi wytycznymi. Na rynku mieszkaniowym zdarza się to rzadko – zauważa.

Ekspert CBRE mówi, że biura można szukać na własną rękę. – Jednak ze względu na bardzo dużą liczbę i zróżnicowanie ofert warto nawiązać współpracę z wyspecjalizowaną firmą doradczą, która wynegocjuje najbardziej korzystne warunki najmu – przekonuje. – Doradcy mają dostęp do danych o transakcjach. Klienci decydują się zazwyczaj na umowy na wyłączność. Zakres usług zaczyna wykraczać poza czyste doradztwo w poszukiwaniu powierzchni – podkreśla ekspert.

– W przypadku umów otwartych doradca nie ma gwarancji, że dostanie wynagrodzenie za pracę i poświęcony czas, jeśli transakcja najmu zostanie zawarta bez jego udziału – dodaje Karol Patynowski. – Taki rodzaj umowy może zatem skutkować tym, że agent nie będzie w pełni zaangażowany, że poświęci mniej czasu, że nie będzie miał całej wiedzy, bo częścią nieruchomości będzie się zajmował inny agent. Istnieje więc ryzyko nieobiektywnego doradztwa – twierdzi.

Jak długo obowiązuje umowa z doradcą? – Umowy z agentem podpisuje się na czas niezbędny do realizacji zadania, czyli do zawarcia przez najemcę umowy najmu – wyjaśnia Karol Patynowski. – Klient może wypowiedzieć umowę w przypadku np. rażącego naruszenia zobowiązań wynikających z kontraktu z doradcą. Zdarzają się także umowy czasowe, zawierane np. na pół roku czy rok, z możliwością wydłużenia, jeśli w przewidzianym terminie zadanie nie zostanie wykonane. Takie umowy są jednak rzadsze niż kontrakt na czas nieokreślony – zauważa.

I dodaje, że mając umowę na wyłączność, klient może samodzielnie szukać nieruchomości. – Informacje o znalezionym obiekcie powinien przekazać doradcy, który przeanalizuje ofertę, porównując ją z innymi propozycjami – mówi Patynowski.

Liczenie procentów

– Na rynku najmu powierzchni komercyjnych jest kilka wariantów wynagrodzenia. Jeden z nich zakłada, że agentowi płaci klient - najemca po podpisaniu umowy najmu – wyjaśnia Karol Patynowski. – Może to być ustalony procent rocznego czynszu. Druga opcja w tym wariancie to tzw. success fee, czyli procent od oszczędności uzyskanych w trakcie negocjacji z właścicielem. Płatność następuje po zawarciu umowy najmu. Są także warianty pośrednie łączące elementy obu rozwiązań. Zdecydowanie rzadsze jest wynagrodzenia godzinowe – zauważa.

Wynagrodzenie agentowi może też zapłacić właściciel wybranego przez najemcę budynku. – Płatność jest często dzielona na dwie transze. Jedna jest płatna po zawarciu kontraktu najmu, druga – po wprowadzeniu się najemcy do obiektu – podaje Patynowski.

Mikołaj Sznajder dodaje, że w podpisanej z doradcą umowie można np. ograniczyć zakres poszukiwań, zawężając go do konkretnych lokalizacji. – Większość firm chce mieć jednak pełny obraz rynku oraz dużą wiedzę na temat stawek transakcyjnych w danych sektorach – mówi ekspert CBRE.

Pytany, jakie prowizje pobierają agenci na rynku komercyjnym, mówi, że wynagrodzenie zależy od „wielkości procesu i jego zakresu".

– Nasi klienci najczęściej wybierają szeroki zakres usług – mówi Sznajder. – CBRE współpracuje z klientami w ramach struktury Advisory & Transaction Services, która łączy w sobie kilka działów. Są w niej doradcy z każdego sektora rynku, eksperci od strategii środowiska pracy, zarządzania zmianą, aranżacji oraz osoby przeprowadzające procesy techniczne – dodaje.

I podkreśla, że klienci w ramach jednej umowy mogą korzystać z pełnego wsparcia. – Oferujemy wszystko: od opracowania strategii, w tym strategii środowiska pracy, przez dostarczanie danych rynkowych, znalezienie powierzchni biurowej, po doradztwo techniczne przy zawieraniu umowy, projekt architektoniczny, a kończąc na pełnym wsparciu w trakcie prowadzenia prac wykończeniowych – podkreśla Sznajder.

Prowizje doradców na rynku komercyjnym mogą wynosić tyle, ile jedno-, dwu- lub trzymiesięczny czynsz za wynajmowany obiekt.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl

Rola agenta na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest inna niż ta, którą pełni w segmencie nieruchomości komercyjnych – zwraca uwagę Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych w firmie doradczej JLL. – Według ogólnej opinii broker w branży mieszkaniowej zajmuje się głównie pośrednictwem, przekazując klientom oferty nieruchomości. Na rynku komercyjnym agent pełni rolę doradczą i prowadzi cały proces najmu – od określenia potrzeb klienta, poprzez analizę rynku i najlepszych dostępnych ofert, po negocjacje warunków i zawarcie umowy.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu