Od umowy sprzedaży można odstąpić na podstawie rękojmi

W obrocie może się zdarzyć, że przedmiot sprzedaży ma wady. Są dwa rodzaje wad: fizyczne i prawne.

Aktualizacja: 27.12.2015 13:58 Publikacja: 27.12.2015 10:27

Od umowy sprzedaży można odstąpić na podstawie rękojmi

Foto: Fotorzepa, Rob Robert Gardziński

Te pierwsze odnoszą się do stanu faktycznego, te drugie do przypadków, gdy rzecz stanowi przedmiot własności kogoś innego albo gdy inny podmiot wywodzi wobec niej swoje prawa.

W przypadku obrotu nieruchomościami większość wad prawnych można wykryć za pomocą instytucji tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, w myśl której w przypadku braku złej wiary nabywcy nieruchomości decydujący jest jej stan prawny ujawniony w księdze wieczystej. W pierwszej kolejności trzeba więc zweryfikować treść wpisów w księgach wieczystych. Natomiast przy wadach fizycznych kluczowe znaczenie ma kodeks cywilny. Zgodnie z art. 556 § 1 k.c. wada fizyczna wystąpi, gdy rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewniał lub które wynikałyby z celu umowy, lub też wada zmniejsza użyteczność rzeczy – również w kontekście celu umowy lub deklaracji sprzedawcy. Zakres wad fizycznych może być szeroki. Wada może wiązać się również ze zmniejszeniem np. walorów estetycznych sprzedanej nieruchomości. Wada przedmiotu sprzedaży może wystąpić też, gdy pod względem technicznym sprzedana rzecz jest w porządku, ale ma inne właściwości, aniżeli miałoby to wynikać z celu umowy lub deklaracji sprzedawcy.

W przypadku nieruchomości kupujący może żądać w takich sytuacjach obniżenia ceny lub – zwłaszcza przy bardziej poważnych wadach – może odstąpić od umowy. Musi to jednak zrobić w ciągu miesiąca od zauważenia wady fizycznej, a w stosunkach między przedsiębiorcami – niezwłocznie. Czas na wykrycie wady (i czas, w którym można zgłosić sprzedawcy odstąpienie lub żądanie obniżenia ceny) to rok od zawarcia umowy, a w stosunku do budynków – trzy lata.

Strony w razie odstąpienia od umowy zwracają sobie wzajemnie poniesione świadczenia. Jednocześnie sprzedawca zobowiązany jest do zapłaty odszkodowania kupującemu w związku z podjętymi przez niego działaniami. Obejmuje to również odszkodowanie związane ze zmianą cen na rynku nieruchomości i np. koniecznością nabycia innej nieruchomości po wyższej cenie. Inne formy roszczeń odszkodowawczych to koszty: zawarcia umowy, odebrania rzeczy czy jej ubezpieczenia. Przy tej okazji warto zastrzec, że kupujący po odstąpieniu od umowy, w przypadku braku woli ze strony nabywcy fizycznego przejęcia nieruchomości, będzie mógł dalej z tej nieruchomości korzystać – do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sądu. Z kolei gdy kupujący zdecyduje się skierować mniej radykalne w skutkach żądanie obniżenia ceny za rzecz sprzedaną – to żądana kwota powinna być dokładnie wykazana. W razie braku chęci sprzedawcy jej uregulowania można jej dochodzić przed sądem. Jednak nie wpływa to już na skuteczność dokonanej umowy sprzedaży.

Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przypadku, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili dokonywania transakcji. Wyjątkiem jest przypadek celowego ukrycia wady przez sprzedawcę. Pamiętać trzeba, że strony umowy mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi – już w samej umowie sprzedaży – rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Znów w tym przypadku wyłączenie odpowiedzialności nie będzie skuteczne, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Te pierwsze odnoszą się do stanu faktycznego, te drugie do przypadków, gdy rzecz stanowi przedmiot własności kogoś innego albo gdy inny podmiot wywodzi wobec niej swoje prawa.

W przypadku obrotu nieruchomościami większość wad prawnych można wykryć za pomocą instytucji tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, w myśl której w przypadku braku złej wiary nabywcy nieruchomości decydujący jest jej stan prawny ujawniony w księdze wieczystej. W pierwszej kolejności trzeba więc zweryfikować treść wpisów w księgach wieczystych. Natomiast przy wadach fizycznych kluczowe znaczenie ma kodeks cywilny. Zgodnie z art. 556 § 1 k.c. wada fizyczna wystąpi, gdy rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewniał lub które wynikałyby z celu umowy, lub też wada zmniejsza użyteczność rzeczy – również w kontekście celu umowy lub deklaracji sprzedawcy. Zakres wad fizycznych może być szeroki. Wada może wiązać się również ze zmniejszeniem np. walorów estetycznych sprzedanej nieruchomości. Wada przedmiotu sprzedaży może wystąpić też, gdy pod względem technicznym sprzedana rzecz jest w porządku, ale ma inne właściwości, aniżeli miałoby to wynikać z celu umowy lub deklaracji sprzedawcy.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe