Co z umową najmu w przypadku upadłości najemcy

Red.: Tydzień temu omówiliśmy kwestie związane z upadłością właściciela nieruchomości. Tym razem zapytamy o skutki upadłości najemcy. Co wtedy dzieje się z umową najmu?

Joanna Gąsowski: W przypadku upadłości najemcy Prawo upadłościowe odmiennie reguluje sytuację, w której do dnia ogłoszenia upadłości najemcy nieruchomość nie została mu jeszcze wydana, a inaczej sytuację, kiedy przedmiot najmu został mu już wydany. W pierwszym przypadku każda ze stron może w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości odstąpić od umowy. Odstąpienie to nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowawczego na rzecz drugiej strony, albowiem strony nie przystąpiły jeszcze do wykonywania umowy najmu. Każda z nich może natomiast żądać zwrotu spełnionego przez nią świadczenia. W praktyce będzie to zazwyczaj zwrot czynszu zapłaconego z góry przez najemcę.

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Regulacja ta daje obu stronom pewną elastyczność w podjęciu decyzji na skutek zmiany okoliczności, jaką jest upadłość najemcy. Z jednej strony syndyk może stwierdzić, iż wynajęta przez upadłego nieruchomość jest zbędna dla masy upadłości. Z drugiej natomiast - wynajmujący może ocenić, że ryzyko nieotrzymania czynszu od upadłego najemcy jest za wysokie i od umowy odstąpić.

Jak w praktyce wynajmujący, który nie złożył wniosku o ogłoszenie upadłości najemcy i jest zainteresowany odstąpieniem od umowy najmu, może dotrzymać dwumiesięcznego terminu na odstąpienie?

Joanna Gąsowski: Postanowienie o ogłoszeniu upadłości podawane jest do publicznej wiadomości poprzez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Oczywiście trudno jest oczekiwać, aby przedsiębiorca śledził na bieżąco ogłoszenia publikowane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, zwłaszcza w sekcji upadłościowej i restrukturyzacyjnej. Jednak, nawet jeżeli wynajmujący tego nie robi, informacja o ogłoszeniu upadłości najemcy powinna w praktyce dotrzeć do wynajmującego na długo przed upływem 2-miesięcznego terminu na odstąpienie od umowy. Postanowienie o ogłoszeniu upadłości jest skuteczne i wykonalne z dniem jego wydania. Majątek najemcy stanie się masą upadłości z dniem ogłoszenia upadłości, a zarząd nad nią przejmie syndyk, który działać będzie we własnym imieniu, lecz na rzecz upadłego najemcy. Powiadomienie kontrahentów upadłego, w tym wynajmującego, o upadłości najemcy należeć będzie m.in. do obowiązków syndyka, zwłaszcza iż od dnia ogłoszenia upadłości to on teraz będzie działał na rzecz upadłego. Po ogłoszeniu upadłości zmienia się również firma najemcy, która oprócz dotychczasowej nazwy będzie nosić dopisek „w upadłości".

A jeżeli żadna ze stron nie skorzysta z możliwości odstąpienia od umowy w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia upadłości najemcy, to czy syndyk masy upadłości najemcy może żądać wydania mu nieruchomości?

Joanna Gąsowski: Jeżeli żadna ze stron nie skorzysta z możliwości odstąpienia od umowy, to umowa ta będzie nadal obowiązywać. Wynajmujący będzie zobowiązany do wydania syndykowi nieruchomości będącej przedmiotem umowy, a w zamian syndyk będzie zobowiązany do uiszczania czynszu. Obowiązek zapłaty czynszu w takim przypadku będzie zobowiązaniem masy upadłości powstałym po ogłoszeniu upadłości i zaliczany będzie do kategorii tzw. innych zobowiązań masy. Oznacza to, że czynsz taki powinien być płacony przez syndyka w drugiej kolejności po zaspokojeniu kosztów postępowania, w miarę wpływu do masy stosownych funduszy.

A co w sytuacji, kiedy nieruchomość została wydana najemcy przed ogłoszeniem jego upadłości?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Wówczas odpada możliwość odstąpienia od umowy najmu czy to przez syndyka, czy wynajmującego, a umowa obowiązuje. Strony mogą ją rozwiązać za porozumieniem stron. Może też zostać wypowiedziana na zasadach ogólnych, a więc w odniesieniu do umów zawartych na czas nieoznaczony – z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia. Natomiast w przypadku umów zawartych na czas oznaczony strona może taką umowę rozwiązać na podstawie jednostronnego oświadczenia tylko, jeśli zajdą okoliczności uzasadniające rozwiązanie przez tę stronę umowy najmu, stosownie do postanowień samej umowy lub według przepisów Kodeksu cywilnego.

Joanna Gąsowski: Dodatkowo Prawo upadłościowe przyznaje syndykowi szczególne uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, nawet jeśli jej wypowiedzenie przez najemcę-upadłego byłoby niedopuszczalne. W praktyce syndyk będzie zatem korzystał z tych uprawnień głównie w stosunku do umów zawartych na czas oznaczony, w odniesieniu do których nie zachodzą okoliczności, które mogłyby uzasadniać rozwiązanie umowy z przyczyn wskazanych w samej umowie lub Kodeksie cywilnym. Odmiennie niż w przypadku upadłości wynajmującego, syndyk samodzielnie podejmuje decyzję o rozwiązaniu umowy najmu. Prawo upadłościowe nie wymaga w takiej sytuacji, aby syndyk uzyskał wcześniej na takie rozwiązanie zgodę rady wierzycieli lub sędziego-komisarza.

Czy to oznacza, że w przypadku upadłości najemcy i wypowiedzenia umowy najmu przez syndyka, wynajmujący nie ma żadnej ochrony? Nie obowiązują syndyka żadne okresy wypowiedzenia?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Prawo upadłościowe przewiduje okresy wypowiedzenia, które będą miały zastosowanie w sytuacji rozwiązania umowy przez syndyka. I tak, jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość, w której prowadzone jest przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem trzymiesięcznego terminu, nawet jeżeli umowa najmu przewiduje dłuższy okres wypowiedzenia. Tym samym, w odniesieniu do umowy, której przedmiotem jest najem powierzchni, na której najemca prowadził działalność handlową, syndyk powinien zastosować trzymiesięczny okres wypowiedzenia. W pozostałych przypadkach, na przykład jeśli nieruchomość jest wykorzystywana na cele niezwiązane z prowadzeniem przedsiębiorstwa upadłego, syndyka obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia, których długość uzależniona jest od rodzaju przedmiotu najmu (lokal czy inna nieruchomość) i od częstotliwości uiszczania czynszu. W odniesieniu do lokali na ogół będziemy mieć do czynienia z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, zaś dla innych nieruchomości termin ten w praktyce z reguły wynosi miesiąc. Należy pamiętać, że terminy wskazane w Prawie upadłościowym wyznaczają maksymalną długość okresu wypowiedzenia. Jeśli dana umowa najmu przewiduje krótszy okres, wówczas to on ma zastosowanie.

A jak długo właściciel narażony jest na stan niepewności dotyczący dalszego trwania umowy najmu? Czy istnieje jakieś ograniczenie czasowe dla skorzystania przez syndyka ze szczególnego uprawnienia do wypowiedzenia umowy?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: W przeciwieństwie do omówionego wcześniej prawa odstąpienia od umowy najmu, przysługujące syndykowi prawo rozwiązania umowy za wypowiedzeniem nie jest ograniczone żadnym terminem. Syndyk może więc wypowiedzieć taką umowę na każdym etapie postępowania, nawet po upływie dłuższego czasu. Ustawodawca zabrania jedynie rozwiązania umowy najmu przed terminem, za który upadły zapłacił czynsz z góry, przed ogłoszeniem upadłości. Rozwiązanie umowy przed tym terminem prowadziłoby w zasadzie do utraty uiszczonego już czynszu. Nie oznacza to oczywiście, że syndyk nie może wcześniej złożyć wypowiedzenia, którego skutek w postaci rozwiązania nastąpi dopiero z upływem terminu, za który uiszczono czynsz.

Joanna Gąsowski: W praktyce może też okazać się, że rozwiązanie umowy najmu przed upływem okresu, za który zapłacono z góry czynsz, jest jednak korzystniejsze dla masy upadłości. Zależy to oczywiście od postanowień danej umowy najmu. Jeżeli zgodnie z nimi najemca będzie zobowiązany do ponoszenia znacznych kosztów utrzymania lokalu, to może okazać się, że koszty te znacznie przewyższają zapłacony z góry czynsz. W takich sytuacjach, sędzia-komisarz może postanowieniem zarządzić wypowiedzenie umowy najmu przez syndyka przed terminem, za który zapłacono czynsz. Przesłanką wydania takiego postanowienia jest, że dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenia postępowania upadłościowego, w szczególności prowadziłoby do zwiększenia kosztów upadłości. Syndyka obowiązują takie same terminy wypowiedzenia jak wówczas, gdyby wypowiadał umowę we wcześniej omówionym trybie, bez postanowienia sędziego-komisarza.

Czy w przypadku wypowiedzenia umowy przez syndyka wynajmującemu przysługuje odszkodowanie? Czy jest na przykład szansa, że właściciel odzyska czynsz utracony za okres pozostały do końca okresu najmu?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska:Prawo do odszkodowania przysługuje właścicielowi nieruchomości tylko w sytuacji, kiedy syndyk wypowie umowę najmu przed terminem wypowiedzenia wskazanym w umowie. W praktyce będzie to miało najczęściej miejsce w przypadku wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony lub w sytuacji, kiedy umowa najmu przewiduje dłuższe terminy wypowiedzenia. Wynajmujący może dochodzić roszczenia z tego tytułu w postępowaniu upadłościowym, co oznacza, że będzie musiał zgłosić swoją wierzytelność do masy upadłości sędziemu-komisarzowi. Odszkodowanie obejmować może cały czynsz za resztę umówionego okresu trwania najmu, jeśli na przykład wynajmujący nie może znaleźć nowego najemcy, albo jedynie część czynszu, jeśli wynajmujący wynajął nieruchomość nowemu najemcy za niższy czynsz. W każdym przypadku jednak powinno ono zostać pomniejszone o rozliczenie nakładów upadłego podnoszących wartość nieruchomości. Okres, za jaki wynajmujący może żądać odszkodowania, ograniczony jest do pierwszych dwóch lat po rozwiązaniu umowy najmu.