We wtorek Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że Kraków bezprawnie żądał od deweloperów wysokiej opłaty za zmianę celu przeznaczenia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Chodziło o przekwalifikowanie tego prawa z usług na mieszkaniówkę. Opłata z tego tytułu wynosiła 25 proc. wartości nieruchomości. Taką opłatę pobierała też Warszawa. Gdańsk i Wrocław nigdy tego nie robiły.
Opłata za zmianę
W sporze, którym we wtorek zajął się NSA, dwaj deweloperzy postanowili wybudować budynki wielorodzinne, jeden na Podgórzu, a drugi w śródmieściu Krakowa. Właścicielem gruntu był Skarb Państwa. Przedsiębiorcy zwrócili się więc do prezydenta Krakowa (jako reprezentanta SP) o zmianę celu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania gruntu. Gdyby miasto się zgodziło, płaciliby 1 proc. zamiast 3 proc. stawki rocznej opłaty za użytkowanie. Kwestie zamiany celu reguluje zarządzenie prezydenta Krakowa z 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany prawa użytkowania wieczystego. Przepisy te zezwalały na tego typu operację, ale przewidywały wysoką opłatę z tytułu zmiany – 25 proc. wartości nieruchomości po przekwalifikowaniu użytkowania. Obie firmy nie zapłaciły jej i odwołały się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. W skardze zarzuciły, że opłatę prezydent pobiera bez podstawy prawnej. Ich zdaniem zarządzenie narusza konstytucję. Mówi ona bowiem jasno, że tego typu daniny można nakładać tylko ustawą.
Miasto broniło się, że wspomniane zarządzenie ma charakter wewnętrzny oraz cywilnoprawny. Nie jest to więc akt organu samorządu terytorialnego (gminy, powiatu) w sprawie z zakresu administracji publicznej i nie podlega kognicji sądów administracyjnych.
WSA był jednak odmiennego zdania. Stwierdził nieważność zarządzenia. Swój wyrok uzasadnił tym, że deweloperzy są wieczystymi użytkownikami nieruchomości Skarbu Państwa. W ich wypadku zapisy zarządzenia mają wpływ na sposób i zakres wykonywania przez nich praw do nieruchomości.
WSA przyznał, że art. 87 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym wskazuje, że przedmiotem skargi do sądu administracyjnego może być uchwała podjęta przez organ powiatu w sprawie z zakresu administracji publicznej. Tymczasem zaskarżone zarządzenie nie jest uchwałą, a jego autor nie został zaliczony wprost do „organów powiatu". Zdaniem WSA nie oznacza to jednak, że akt ten nie może być poddany sądowej kontroli. Ważna jest bowiem jego treść, a nie nazwa.
