fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Zmiana celu dla użytkowania wieczystego - Kraków bezprawnie żądał haraczu od deweloperów

Fotorzepa/Piotr Guzik
Ogólne zarządzenie to nie jest podstawa prawna do pobierania opłaty za zmianę celu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego gruntu.

We wtorek Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że Kraków bezprawnie żądał od deweloperów wysokiej opłaty za zmianę celu przeznaczenia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Chodziło o przekwalifikowanie tego prawa z usług na mieszkaniówkę. Opłata z tego tytułu wynosiła 25 proc. wartości nieruchomości. Taką opłatę pobierała też Warszawa. Gdańsk i Wrocław nigdy tego nie robiły.

Opłata za zmianę

W sporze, którym we wtorek zajął się NSA, dwaj deweloperzy postanowili wybudować budynki wielorodzinne, jeden na Podgórzu, a drugi w śródmieściu Krakowa. Właścicielem gruntu był Skarb Państwa. Przedsiębiorcy zwrócili się więc do prezydenta Krakowa (jako reprezentanta SP) o zmianę celu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania gruntu. Gdyby miasto się zgodziło, płaciliby 1 proc. zamiast 3 proc. stawki rocznej opłaty za użytkowanie. Kwestie zamiany celu reguluje zarządzenie prezydenta Krakowa z 7 kwietnia 2009 r. w sprawie zmiany prawa użytkowania wieczystego. Przepisy te zezwalały na tego typu operację, ale przewidywały wysoką opłatę z tytułu zmiany – 25 proc. wartości nieruchomości po przekwalifikowaniu użytkowania. Obie firmy nie zapłaciły jej i odwołały się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. W skardze zarzuciły, że opłatę prezydent pobiera bez podstawy prawnej. Ich zdaniem zarządzenie narusza konstytucję. Mówi ona bowiem jasno, że tego typu daniny można nakładać tylko ustawą.

Miasto broniło się, że wspomniane zarządzenie ma charakter wewnętrzny oraz cywilnoprawny. Nie jest to więc akt organu samorządu terytorialnego (gminy, powiatu) w sprawie z zakresu administracji publicznej i nie podlega kognicji sądów administracyjnych.

WSA był jednak odmiennego zdania. Stwierdził nieważność zarządzenia. Swój wyrok uzasadnił tym, że deweloperzy są wieczystymi użytkownikami nieruchomości Skarbu Państwa. W ich wypadku zapisy zarządzenia mają wpływ na sposób i zakres wykonywania przez nich praw do nieruchomości.

WSA przyznał, że art. 87 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym wskazuje, że przedmiotem skargi do sądu administracyjnego może być uchwała podjęta przez organ powiatu w sprawie z zakresu administracji publicznej. Tymczasem zaskarżone zarządzenie nie jest uchwałą, a jego autor nie został zaliczony wprost do „organów powiatu". Zdaniem WSA nie oznacza to jednak, że akt ten nie może być poddany sądowej kontroli. Ważna jest bowiem jego treść, a nie nazwa.

Kraków odwołał się do NSA, ale ten podzielił argumenty WSA i oddalił skargę. Według NSA zarządzenie jest aktem z zakresu prawa administracyjnego, ponieważ dotyczy nieruchomości publicznych. Ponadto nosi cechy prawa miejscowego. Nie jest to więc akt o charakterze wewnętrznym.

W innych miastach

Podobne opłaty obowiązywały również w Warszawie, ale zostały również zaskarżone do sądu administracyjnego i uchylone.

Całkowicie inne podejście do zmiany celu mają włodarze Gdańska. Tam bardzo rzadko zgadzają się na zmianę celu użytkowania.

– Użytkownik wieczysty, zawierając umowę ustanawiającą to prawo, godził się na realizację konkretnego celu. Nie widzę powodu, dla którego miasto miałoby później iść mu na rękę i zmieniać kwalifikację – uważa Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska.

sygnatura akt: I OSK 1622/16

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Opinia

Rafał Dębowski, adwokat

To dobre orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Niestety, zdarza się, że władze miast wykorzystują swoją pozycję dominującą. To od ich woli zależy przecież, czy pójdą na rękę użytkownikowi wieczystemu czy nie. Wprawdzie ustawa o gospodarce nieruchomościami nie dopuszcza wprost zmiany celu użytkowania wieczystego. Jedynie w art. 73 ust. 2 pozwala na zmianę stawki opłaty rocznej. Dlatego uważam, że skoro ustawa dopuszcza zmianę opłaty rocznej z tego tytułu, to ustawodawca nie ma nic przeciwko temu, by doszło do zmiany celu użytkowania wieczystego. Natomiast pobieranie opłat z tego tytułu od użytkowników wieczystych jest – w mojej ocenie – bezprawne.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA