Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw miała na celu m.in. ochronę gruntów rolnych przed wykupem ich przez krajowe, oraz zagraniczne podmioty (osoby fizyczne i osoby prawne) oraz poprawę struktury agrarnej i sytuacji ekonomicznej polskich rolników. Ustawą, która weszła w życie 30 kwietnia tego roku, wprowadzono szereg ograniczeń dotyczących możliwości sprzedaży nieruchomości rolnych, jak również przyznano Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, prawo pierwokupu. Okazuje się, że w praktyce nowe przepisy dotykają nie tylko rolników, lecz również osoby, które z rolnictwem mają niewiele wspólnego.
Ograniczenia, o których mowa dotyczą nieruchomości rolnych, tj. nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Innymi słowy, nieruchomością, do której będą miały zastosowanie omówione poniżej ograniczenia, będzie każda nieruchomość o obszarze powyżej 3000 mkw., niezależnie od jej faktycznego położenia oraz jej faktycznego wykorzystania, która może być wykorzystywana na cele rolnicze. Będą to m.in. nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, niezależnie od ich faktycznego wykorzystania. Aktualnie jedynym dokumentem, który definitywnie przesądza o przeznaczeniu nieruchomości, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze sprawia, że nieruchomość traci charakter rolny.
Prawo pierwokupu
Zgodnie z art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Jednocześnie ustawa wyłącza zastosowanie tego prawa do obrotu akcjami dopuszczonymi do obrotu zorganizowanego – akcjami spółek publicznych oraz do sprzedaży udziałów lub akcji na rzecz osoby bliskiej.
W praktyce oznacza to, że w przypadku transakcji, których przedmiotem jest zbycie udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości rolnej o obszarze większym niż 3.000 mkw. zbycie takie może być dokonane jedynie pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez ANR. Zawarcie umowy z naruszeniem prawa pierwokupu przysługującego ANR zgodnie z art. 599 §2 kodeksu cywilnego będzie nieważne.
O ile w przypadku sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, na tę kwestię powinien zwrócić uwagę notariusz, dokonujący poświadczenia podpisów pod umową, o tyle w przypadku umowy dotyczącej zbycia akcji w spółce akcyjnej, dla której wystarczająca jest zwykła forma pisemna, to strony czynności muszą pamiętać o przysługującym ANR prawie pierwokupu akcji.