Przewłaszczenie rzeczy stanowi popularną formę zabezpieczenia wierzytelności. Wobec braku ustawowej regulacji typowe cechy tej umowy wykształciły się w obrocie prawnym. W jej ramach jedna strona (najczęściej dłużnik) przenosi na wierzyciela własność (użytkowanie wieczyste) rzeczy, a ten ostatni zobowiązuje się do powrotnego przeniesienia tego prawa po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Jesli zabezpieczona wierzytelność nie jest terminowo spłacana, wierzyciel może zaspokoić się z przewłaszczonej rzeczy. W zasadzie możliwe są dwa rozwiązania: albo wierzyciel będzie uprawniony do zbycia rzeczy i zaliczenia uzyskanej ceny na poczet swojej wierzytelności, albo też może tę rzecz zatrzymać na stałe, zaliczając jej wartość na poczet tej wierzytelności. Przedmiotem przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. Jeśli tego rodzaju zabezpieczenie dotyczy nieruchomości, trzeba mieć na uwadze regulacje o opłacie planistycznej.
Czytaj także: Stawka „0" renty planistycznej - dlaczego jest ryzykowna
Ile trzeba płacić
Opłata planistyczna (potocznie zwana „rentą planistyczną") jest opłatą należną od podmiotu zbywającego nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia (ewentualnie zmiany) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość należnej opłaty stanowi iloczyn oszacowanego wzrostu wartości rynkowej nieruchomości oraz stawki procentowej określanej w uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego. Stawka ta co do zasady musi być wyższa niż 0 proc. i nie może przekraczać 30 proc. (art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: u.p.z.p.). Na wydanie decyzji ustalającej opłatę planistyczną wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma 5 lat, licząc do dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).
Nie każde przeniesienie
Zbyciem nieruchomości, w związku z którym powstaje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej, jest przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej. Typowym przykładem jest przeniesienie takich praw w drodze sprzedaży. Nieruchomość nie musi być przy tym jedynym przedmiotem danej czynności prawnej. Zbyciem nieruchomości będzie więc także przeniesienie przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi nieruchomość. Ugruntowany jest zarazem pogląd, zgodnie z którym zbyciem w rozumieniu przepisów o opłacie planistycznej jest jedynie przeniesienie nieruchomości wiążące się z uzyskaniem świadczenia wzajemnego. Tylko wtedy bowiem przeniesienie nieruchomości wiąże się z uzyskaniem korzyści z uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego (i tym samym wyższej wartości nieruchomości), podzielenie się którą jest istota opłaty planistycznej. Taka interpretacja jest powszechnie przyjęta w orzecznictwie sądów i została ujęta w dwóch uchwałach NSA z 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OPS 3/09) oraz z 30 paździer- nika 2000 r. (sygn. akt OPK 16/00).
Świadczenie wzajemne
Strona przenosząca nieruchomość na zabezpieczenie wierzytelności co do zasady nie otrzymuje świadczenia wzajemnego. Przeniesienie nieruchomości służy jedynie zabezpieczeniu wierzytelności i ma charakter czasowy. Dodatkowo posiadanie i prawo do korzystania z przedmiotu przewłaszczenia pozostaje najczęściej przy przewłaszczającym. Tym samym nie ma wątpliwości, iż jeżeli wierzytelność jest zaspokojona, a nieruchomość powraca do pierwotnego właściciela, nie ma podstaw do naliczania w takich wypadkach opłaty planistycznej (wyrok WSA w Gliwicach z 27 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA 790/09). Dotyczy to przeniesienia nieruchomości na wierzyciela jak i przeniesienia zwrotnego następującego po zaspokojeniu wierzytelności.
