fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Sąd nie obniżył czynszu z powodu epidemii

Sklep zamknięty z powodu koronawirusa
Sklep zamknięty z powodu koronawirusa
AdobeStock
Zamknięcie sklepu w zamrożonym centrum handlowym, a po jego otwarciu znaczny spadek obrotów – to za mało na zabezpieczenie roszczeń.

Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił wniosek najemcy sklepu w centrum handlowym o zabezpieczenie jego roszczeń. Z powodu pandemii na wiosnę miał zamknięty sklep. Odnotował straty. Dlatego chciał obniżyć jak najszybciej czynsz jeszcze w trakcie procesu o ukształtowanie treści stosunku prawnego łączącego go ze spółką prowadzącą centrum handlowe. Nie udało się. Sąd nie podzielił jego argumentów.

Walka o swoje

Najemca chciał skorzystać tarczy antykryzysowej 2.0. Przewiduje ona wygaśnięcie umów najmu sklepów w dużych centrach handlowych, zamkniętych na wiosnę z powodu pandemii. Przez okres trwania wiosennego zakazu najemca nie musiał uiszczać należności czynszowych. Po ustaniu tego zakazu miał trzy miesiące na to, aby złożyć wynajmującemu bezwarunkową ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych zasadach o okres obowiązywania zakazu plus sześć miesięcy.

W tym konkretnym wypadku najemca (spółka z.o.o.) wynajął na pięć lat lokal o powierzchni 135 mkw. Umowa upływa 16 grudnia. W czasie zakazu na wiosnę salon był zamknięty, a po jego otwarciu w maju obroty spadły aż o 81 proc.

Ustalając w umowie najmu wysokość czynszu, strony kierowały się realiami rynkowymi aktualnymi na dzień jej zawierania. Na skutek nadzwyczajnej zmiany trzeba było zmodyfikować umowę najmu, bo jej wykonanie na dotychczasowych warunkach – w tym zapłata czynszu – byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, a nawet groziłoby spółce rażącą stratą.

Spółka zażądała zabezpieczenia swojego roszczenia. Chciała płacić miesięczny czynsz obliczony w ten sposób, że od maja 2020 r. będzie ograniczony do czynszu podstawowego, określonego jako równowartość 20,28 proc. miesięcznego obrotu ze sprzedaży produktów, nie mniej niż 12 125,00 zł netto. Regulowanie czynszu w starej wysokości grozi bowiem nawet utratą płynności finansowej.

Bez zabezpieczenia

Sąd Okręgowy w postanowieniu wydanym jeszcze przed wprowadzeniem najnowszego lockdownu dla dla galerii handlowych nie zgodził się na zabezpieczenie powództwa. Według niego trudno ustalić, jak wygląda sytuacja majątkowa najemcy, czy od marca do maja 2020 r. faktycznie poniósł straty, a także czy prognozowany spadek obrotów jest realny. Zdaniem sądu niezrozumiałe jest, dlaczego najemca planuje wystąpić o zmianę umowy od maja 2020 r., skoro obecnie prowadzi działalność normalnie, choć z obostrzeniami, jednak uchylony został zakaz handlu obowiązujący przez poprzednie dwa miesiące.

Nie wystarczy stwierdzenie najemcy, że bez zabezpieczenia cel postępowania nie zostanie osiągnięty.

Sygnatura akt: XXVI GCo 109/20

Maciej Gawroński radca prawny, partner w Kancelarii Prawnej Gawroński & Partners

Orzeczenie oceniam jako oderwane od rzeczywistości. Pandemia spowodowała na rynku najmu powierzchni w galeriach handlowych i budynkach biurowych sytuację nadzwyczajną, nieprzewidywalną i trwałą, skutkującą rażącą stratą po stronie najemców (art. 3571 kodeksu cywilnego). Żeby tego nie widzieć, trzeba być ślepym jak Temida w tym przypadku. Wystarczy sprawdzić spadek frekwencji. Doszło także do częściowej niemożliwości świadczenia. Znane mi są postanowienia zabezpieczające zakazujące eksmisji i obniżające czynsz o 50 proc. Zwracam uwagę, że najemca, chcąc skorzystać z art. 3571 k.c., nie może spłacać czynszu najmu, bo zobowiązanie umorzone nie może już podlegać „rewaloryzacji" sądowej. Stąd w interesie wynajmujących jest porozumieć się z najemcami zgłaszającymi takie roszczenie. Gdyby bowiem wszyscy najemcy naraz zaprzestali płacenia, wynajmujący mógłby tego nie przetrwać.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA