Zasadę dobrego sąsiedztwa określa art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy zagospodarowaniu przestrzennym. Z jego skomplikowanej treści wynika jeden, podstawowy dla inwestora warunek: planowany obiekt budowlany musi odwzorowywać, i to pod różnymi względami, sąsiednią zabudowę. Ta szlachetna idea, której celem jest ochrona ładu przestrzennego, przysparza jednak, zarówno miejscowym władzom, jak i inwestorom, wiele kłopotów. Mnogość warunków, i ich indywidualny charakter, powoduje, że ocena, czy zostały spełnione, bywa trudna, a niejednokrotnie – sporna. Toteż konflikty na tym tle często trafiają do sądów administracyjnych.
Czytaj także: Jak należy rozumieć zasadę dobrego sąsiedztwa
Samotny budynek zagrodowy
W sprawie, rozstrzyganej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, inwestycję mieszkaniową uniemożliwił samotny budynek w sąsiedztwie, uznany za zabudowę zagrodową. Inwestorce, która zamierzała wybudować dwa budynki jednorodzinne, wójt gminy odmówił więc ustalenia warunków zabudowy, gdyż funkcja mieszkalna planowanych budynków jednorodzinnych nie przystawała do funkcji zabudowy zagrodowej.
W odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie, i następnie w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, inwestorka zwróciła uwagę, że w sąsiednim obszarze tylko ta działka jest zabudowana, i nie ma żadnej innej do porównania. Budynek nie jest zresztą wykorzystywany na cele gospodarstwa rolnego, lecz jest budynkiem mieszkalnym, czyli pełni funkcję tożsamą z charakterem planowanej zabudowy jednorodzinnej. Mimo to właściciele działek budowlanych na tym terenie nie mogą uzyskać warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych.
WSA oddalił skargę. Sąd powołał się na art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, formułujący zasadę dobrego sąsiedztwa. Bliższe warunki jej realizacji określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania. Zgodnie z rozporządzeniem, ustala się minimalne granice obszaru analizowanego tak, aby teren inwestycji znajdował się w jego centrum. Tu w obszarze analizowanym znalazła się tylko jedna działka zabudowana, ale jest to zabudowa zagrodowa. Budynek mieszkalny istniejący w ramach zabudowy zagrodowej i zabudowa jednorodzinna służą wprawdzie realizacji tego samego celu: zamieszkiwaniu – ale z uwagi na różny stopień zagospodarowania terenu, nie można przyjąć, że zabudowa jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Realizacja inwestycji zaburzyłaby więc ład urbanistyczny – stwierdził WSA.
