fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Kiedy zasada dobrego sąsiedztwa może wykluczyć inwestycję

AdobeStock
Oprócz kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, należy także oceniać gabaryty i formę architektoniczną planowanego obiektu – orzekł wojewódzki sąd administracyjny.

Zasadę dobrego sąsiedztwa określa art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy zagospodarowaniu przestrzennym. Z jego skomplikowanej treści wynika jeden, podstawowy dla inwestora warunek: planowany obiekt budowlany musi odwzorowywać, i to pod różnymi względami, sąsiednią zabudowę. Ta szlachetna idea, której celem jest ochrona ładu przestrzennego, przysparza jednak, zarówno miejscowym władzom, jak i inwestorom, wiele kłopotów. Mnogość warunków, i ich indywidualny charakter, powoduje, że ocena, czy zostały spełnione, bywa trudna, a niejednokrotnie – sporna. Toteż konflikty na tym tle często trafiają do sądów administracyjnych.

Samotny budynek zagrodowy

W sprawie, rozstrzyganej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, inwestycję mieszkaniową uniemożliwił samotny budynek w sąsiedztwie, uznany za zabudowę zagrodową. Inwestorce, która zamierzała wybudować dwa budynki jednorodzinne, wójt gminy odmówił więc ustalenia warunków zabudowy, gdyż funkcja mieszkalna planowanych budynków jednorodzinnych nie przystawała do funkcji zabudowy zagrodowej.

W odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie, i następnie w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, inwestorka zwróciła uwagę, że w sąsiednim obszarze tylko ta działka jest zabudowana, i nie ma żadnej innej do porównania. Budynek nie jest zresztą wykorzystywany na cele gospodarstwa rolnego, lecz jest budynkiem mieszkalnym, czyli pełni funkcję tożsamą z charakterem planowanej zabudowy jednorodzinnej. Mimo to właściciele działek budowlanych na tym terenie nie mogą uzyskać warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych.

WSA oddalił skargę. Sąd powołał się na art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, formułujący zasadę dobrego sąsiedztwa. Bliższe warunki jej realizacji określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania. Zgodnie z rozporządzeniem, ustala się minimalne granice obszaru analizowanego tak, aby teren inwestycji znajdował się w jego centrum. Tu w obszarze analizowanym znalazła się tylko jedna działka zabudowana, ale jest to zabudowa zagrodowa. Budynek mieszkalny istniejący w ramach zabudowy zagrodowej i zabudowa jednorodzinna służą wprawdzie realizacji tego samego celu: zamieszkiwaniu – ale z uwagi na różny stopień zagospodarowania terenu, nie można przyjąć, że zabudowa jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Realizacja inwestycji zaburzyłaby więc ład urbanistyczny – stwierdził WSA.

Ratunek w planie

W sprawie, rozpoznawanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, przeszkodą stała się natomiast forma architektoniczna planowanego budynku jednorodzinnego. Na postawienie domu pozwalał wprawdzie mieszkaniowo-letniskowy charakter wsi Dobrowoda w gminie Turośń Kościelna w woj. podlaskim. Wójt gminy nie dopatrzył się jednak podobieństwa formy architektonicznej. Istniejące zabudowania mają charakter rolniczy, z budynkami mieszkalnymi o bardzo tradycyjnej formie, i dwuspadowym dachem. Natomiast inwestorzy zaproponowali obiekt, i dach, o nieregularnym kształcie. Toteż wójt orzekł, że odmienny styl i charakter budynku oraz zaproponowana forma architektoniczna, zaburzyłyby ład przestrzenny całej miejscowości — i odmówił wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku utrzymało decyzję w mocy.

WSA w Białymstoku stwierdził, że projekt nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Podkreślił, że oprócz kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, należy także oceniać gabaryty i formę architektoniczną planowanego obiektu. W tym przypadku odbiegała ona od formy architektonicznej sąsiednich nieruchomości. Wobec tego, stosując się do przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, sąd oddalił skargę.

Na rysujące się pytanie, jak godzić troskę o ład przestrzenny z możliwością jego odmiennego kształtowania, a interesy inwestorów z powinnościami miejscowych władz, białostocki sąd administracyjny odpowiedział w tezie do wyroku. Skład orzekający uznał, że jedynym instrumentem, umożliwiającym zabudowę w odmiennej formie od zabudowy dotychczasowej, może być plan miejscowy. Pozwala bowiem rzeczywiście planować przyszłe zagospodarowanie terenu, a nie jedynie odwzorowywać to, co już tam istnieje.

Sygnatura akt: II SA/Bk 189/18, II SA/Sz 405/18

>Co mówią przepisy

Art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA