Odszkodowanie dla najemcy za źle naprawiony dach w centrum handlowym - wyrok Sądu Okręgowego

Spółka zarządzająca centrum handlowym wystąpiła o odszkodowanie do innej spółki, która miała w ramach gwarancji naprawić dach. Ta ostatnia była jednak niesolidna. Dach przeciekał, a najemcy z centrum zaczęli się wyprowadzać. Wśród nich był Ireneusz T. Sprawa wielokrotnie gościa na wokandzie sądowej.

Fuszerka podczas budowy

Spółka domagała się pokrycia strat, jakie poniosła w związku z tym, że Ireneusz T. wyprowadził się z zarządzanego przez nią centrum. Ireneusz T., tak jak wielu innych kupców handlujących wcześniej na targowisku, partycypował w kosztach budowy obiektu. Wniósł wkład 95,9 tys. zł. Następnie ze spółką zawarł umowę najmu lokalu na 25 lat. Był on na pierwszym piętrze. Wpłacił też kaucję gwarancyjną w wysokości 17,2 tys. zł.

W trakcie budowy centrum doszło do fuszerki. Został źle wykonany dach. Woda lała się strumieniami do lokalu Ireneusza T. Postanowił więc rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Następnie wystąpił do sądu okręgowego o odszkodowanie. Spółka broniła się, że uszkodzony dach nie jest prawdziwym powodem rozwiązania umowy. Sklep znajdował się na uboczu. Nie cieszył się więc powodzeniem wśród klientów, twierdziła spółka. Zdaniem zarządcy centrum należycie wykonywał on obowiązki gwarancyjne w zakresie napraw wykrytych przecieków dachu. Nadal też jest on objęty gwarancją.

Ponadto nie może ponosić pełnej odpowiedzialności za uszkodzenia dachu, ponieważ Ireneusz T. dokonał w nim samowolnych przeróbek i doprowadził do uszkodzeń mechanicznych.

Co wynikało z umowy

Sąd okręgowy zanim wydał wyrok, ustalił, że spółka (inwestor zastępczy miała zawartą z Ireneuszem T. (inwestorem) umowę o prowadzenie wspólnego przedsięwzięcia, jakim była budowa centrum handlowego.

Zgodnie z nią, nakłady poniesione przez Ireneusza T. na budowę centrum stanowiły inwestycję w obcym środku trwałym i były własnością Ireneusza T.

Natomiast spółka miała pokryć koszty projektu budowlanego, pozwolenia na budowę, infrastruktury technicznej oraz zagospodarowanie terenu. Miała też zawrzeć umowy dzierżawy gruntu z miastem a następnie wybudować centrum handlowe wraz z punktem handlowym i oddać go do eksploatacji, m.in. Ireneuszowi T. w terminie 7 dni od daty odbioru końcowego i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Natomiast Ireneusz T. zobowiązał się partycypować w kosztach inwestycji w części stanowiącej koszt wybudowania lokalu o powierzchni 30 m kw. a następnie go wynająć na 20 lat.

Wysokość czynszu została określona na 82 zł za mkw., a jego stawki miały podlegać corocznej waloryzacji, przy zastosowaniu średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez prezesa GUS w Monitorze Polskim.

I co jest niezwykle istotne, to wynajmującego obciążały wszelkie prace konserwacyjne i naprawy, z wyłączeniem prac obciążających najemcę. Ten ostatni odpowiadał za konserwacje i naprawy wewnątrz przedmiotu najmu wszelkich urządzeń zainstalowanych przez najemcę i znajdujących się w lokalu, z wyjątkiem instalacji i urządzeń, które nie są przeznaczone do wyłącznego użytku najemcy.

Umowa mówiła też, kiedy wolno ją rozwiązać. Wśród nich były przypadki, gdy pomimo pisemnego upomnienia ze strony najemcy wystąpi istotne naruszenie umowy przez wynajmującego. Oświadczenie o rozwiązaniu umowy miało być składane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Usterka usunięta a woda nadal kapie

Po objęciu przez Ireneusza T. lokalu faktycznie w dachu powstały nieszczelności, które powodowały m.in. zalewanie jego lokalu w trakcie deszczu. Ireneusz T. wielokrotnie kierował pisma do zarządu spółki, zawiadamiając o zalewaniu lokalu i domagając się usunięcia usterek.

Spółka zarządzająca centrum zgłosiła wykonawcy dachu wystąpienie wad i usterek w okresie gwarancyjnym. Ten z kolei informował o usterce podwykonawcę odpowiedzialnego za serwis gwarancyjny, który usuwał usterkę. Jednak robił to źle, ponieważ po każdych większych opadach deszczu lokale na pierwszym piętrze centrum, w tym Ireneusza T., nadal zalewane były wodą deszczową.

W końcu Ireneusz T. złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu bez wypowiedzenia. Jego zdaniem wynajmujący nie zapewnił bezpieczeństwa obiektu oraz utrudnił prowadzenie przez najemcę działalności. Ponadto art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego mówi, że najemca ma prawo jednostronnie rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia, jeżeli jej przedmiot (lokal) ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie. Taka właśnie sytuacja wystąpiła w tej sprawie, gdyż Ireneusz T. wielokrotnie zawiadamiał o uszkodzeniach konstrukcji zadaszenia, co każdorazowo podczas opadów deszczu powodowało, że zanieczyszczona woda deszczowa opadowa dostawała się do wnętrza lokalu. W końcu Ireneusz T. dostał odszkodowanie.

Z wokandy na wokandę

Wówczas zarządca centrum wystąpił przeciwko spółce, która miała naprawiać dach. Sąd Okręgowy w Szczecinie przyznał jej rację. Sąd Apelacyjny w Szczecinie uchylił jednak wyrok sąd okręgowego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

SO uznał za drugim razem powództwo za częściowo uzasadnione. Powołał się na art. 417 k.c. Zgodnie z nim, dłużnik ma obowiązek naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest ona następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Powód dochodzący odszkodowania w oparciu o ten przepis powinien udowodnić, że w jego majątku powstała szkoda, że jest ona spowodowana niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy zawartej z pozwanym, a także, że występuje związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy, a powstaniem szkody.

Z kolei pozwany może bronić się wskazując, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy spowodowane zostało niezawinionymi przez niego okolicznościami. Spór między stronami sprowadzał się do tego, czy po stronie pozwanej miało miejsce nienależyte wykonanie zobowiązania z umowy gwarancji.

Zdaniem SO nieuzasadnione są twierdzenia spółki zarządzającej centrum co do tego, że cyklicznie przeprowadzała przeglądy połaci dachu oraz napraw i uszczelnień miejsc hipotetycznie mogących powodować przeciek. Tym samym należycie wykonywała swoje obowiązki z umowy gwarancji.

Gwarancja, czyli co

Umowa gwarancji, w ramach której ciążył na spółce obowiązek usuwania usterek jest umową rezultatu, a nie starannego działania. Dlatego też pozwana nie może powoływać się na cykliczne dokonywanie przeglądów oraz wykonywanie w ramach tych przeglądów uszczelnień dachu.

Należyte wykonanie zobowiązania z tej umowy wymagało definitywnego i efektywnego usunięcia usterki niezwłocznie po jej zgłoszeniu. Tymczasem stan, w którym połać dachu dotknięta była licznymi nieszczelnościami w pokryciu papowym, powodującymi cykliczne i intensywne przecieki, trwał wiele miesięcy. Faktem jest, że nieszczelności pokrycia dachowego zostały ostatecznie w ramach gwarancji usunięte. Spółka była jednak w zwłoce w dokonaniu tej czynności.

Zarządca centrum istotnie po rozwiązaniu umowy najmu nie otrzymywał od Irenusza T. czynszu za wynajmowany przez niego wcześniej lokal. Nie można jednak zapominać, że po rozwiązaniu umowy najmu odzyskał lokal.