Jest wiele czynników, na które przedsiębiorca powinien zwrócić uwagę przed rozpoczęciem inwestycji. Jednym z nich jest lokalizacja nieruchomości oraz jej przeznaczenie. Bywa też, że realizacja przedsięwzięcia wymaga geodezyjnego podziału nieruchomości, np. w celu zapewnienia dojazdu. Nieruchomość inwestycyjna jest wówczas w części przeznaczana pod budowę drogi publicznej, co wynika zazwyczaj z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konsekwencją decyzji podziałowej wydzielającej działkę pod drogę publiczną jest często automatyczne wywłaszczenie fragmentu nieruchomości, a tym samym konieczność zmiany parametrów inwestycji. Konstytucja oraz ustawy przewidują odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, w tym za wydzieloną część nieruchomości przeznaczoną pod drogę publiczną. W praktyce jednak uzyskanie godziwego odszkodowania za przejętą nieruchomość może być sporym wyzwaniem.
Cena historyczna
Kwota odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji podziałowych powinna odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Mogłoby się wydawać, że przedsiębiorca, który nabył grunt pod budowę np. centrum handlowego, może liczyć na odszkodowanie za teren przeznaczony następnie pod drogę publiczną w kwocie zbliżonej do ceny, jaką zapłacił za grunt. W praktyce bywa inaczej.
Zgodnie z przepisami rozporządzenia do ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczącego wyceny nieruchomości właściwą metodą określenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczanej pod drogę jest wycena na podstawie cen transakcyjnych dla okolicznych nieruchomości tego rodzaju. Oznacza to, że jeżeli w okolicy lub w regionie nastąpiło już nabycie przez gminę (Skarb Państwa) nieruchomości w celu budowy drogi publicznej, rzeczoznawca majątkowy, a w konsekwencji organ administracji, przy obliczaniu odszkodowania weźmie pod uwagę historyczną cenę transakcyjną takiej nieruchomości. Na takiej podstawie dokona obliczenia wysokości odszkodowania dla przedsiębiorcy. W praktyce oznacza to brak możliwości uzyskania odszkodowania adekwatnego do rzeczywiście poniesionych kosztów nabycia gruntu oraz zrównanie pod względem ceny okolicznych nieruchomości, które w rzeczywistości mogą różnić się od siebie pod wieloma względami, przede wszystkim lokalizacją. Kwoty, jakie gmina płaci za kupowane przez siebie nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, są znacznie niższe od cen nieruchomości sprzedawanych na wolnym rynku na cele inwestycyjne, co nie jest korzystne dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości.
Jedynie w przypadku braku wspomnianych historycznych cen transakcyjnych dopuszczalne jest określenie wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości poprzez uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości sąsiadujących z wywłaszczaną działką. Oznacza to, że wówczas można uzyskać odszkodowanie analogiczne do kosztów poniesionych za grunt i zgodne z poprzednim przeznaczeniem nieruchomości. Sądy administracyjne z reguły potwierdzają prawidłowość takiej kolejności zastosowania metod obliczania wartości nieruchomości wywłaszczanej, która przeznaczona jest pod inwestycję drogową. Powstaje pytanie, czy taka praktyka jest prawidłowa.
Są wątpliwości
Uzasadnioną wątpliwość budzi kwestia, czy ceny transakcyjne zapłacone przez gminę lub Skarb Państwa za nieruchomość przeznaczoną pod drogę publiczną mogą prowadzić do ustalenia „wartości rynkowej" innej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy założeniu że: