Kiedy organ może rozwiązać umowę użytkowania wieczystego

Rozpoznając skargę kasacyjną pozwanego, Sąd Najwyższy uznał, że niedokonanie przebudowy i modernizacji budynku stoi w sprzeczności z przeznaczeniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Stwierdził bowiem, że określony w umowie sposób korzystania z gruntu obejmuje nie tylko samą nieruchomość, ale również znajdujące się na niej budynki. Podkreślił przy tym, iż do rozwiązania umowy nie jest wystarczające proste naruszenie obowiązku, lecz musi być ono „oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione". Odnosząc się natomiast do zarzutu nieujawnienia w księdze wieczystej obowiązku modernizacji, Sąd Najwyższy wskazał, iż wpis do księgi wieczystej w zakresie użytkowania wieczystego nie ma charakteru konstytutywnego. Zatem mimo braku wpisu pozwany był zobowiązany do dokonania modernizacji budynku.

Agnieszka Kosińska, radca prawny we wrocławskim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z art. 240 kodeksu cywilnego oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Sąd Najwyższy wskazał, że ze względu na podobieństwo zachodzące między użytkowaniem wieczystym a prawem własności sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego jest zbliżony do sposobu korzystania przez właściciela, z tym że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu tylko w sposób określony w umowie. Korzystanie z gruntu obejmuje nie tylko sam grunt, lecz także jego części składowe przekazane użytkownikowi wieczystemu. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ściśle określała treść obowiązku użytkownika wieczystego, którego niewykonanie stanowiło podstawę jej rozwiązania. Sąd Najwyższy słusznie zatem przyjął, że niedokonanie przebudowy i modernizacji budynku stanowi naruszenie określonego sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Sąd Najwyższy odniósł się również do kwestii wpisów do księgi wieczystej w zakresie prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 30 u.g.n. postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, iż wpisy te mają charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nawet wtedy, gdy sposób korzystania z nieruchomości nie został w księdze ujawniony, użytkownik wieczysty jest obowiązany wykonywać umowę zgodnie z jej treścią. Treść umowy zawartej przez właściciela gruntu z użytkownikiem wieczystym decyduje każdorazowo o zakresie praw i obowiązków nabywcy prawa użytkowania wieczystego, dlatego obowiązek przebudowy i modernizacji budynku rozciągał się również na pozwanego, jako kolejnego następcę prawnego (uchwała SN z 29 kwietnia 1985 r., III AZP 11/84; wyrok SN z 6 czerwca 2012 r., III CSK 289/11).

Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę na szczególny charakter przyczyn uzasadniających rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Jest nią niewątpliwie naruszenie określonego sposobu korzystania z nieruchomości, natomiast to, czy naruszenie to stanowi „oczywistą sprzeczność", należy oceniać w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. W związku z tym konieczne jest przeanalizowanie przyczyn zaistniałego stanu faktycznego i rozważenie, czy właściciel nieruchomości słusznie skorzystał z uprawnienia do rozwiązania użytkowania wieczystego (wyroki SN z 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00; z 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09; z 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10; z 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10; z 16 listopada 2012 r., III CSK 42/12).