Obejmują one 30 proc. powierzchni kraju. W większości przypadków stanowią fakultatywny instrument planowania przestrzennego. Przedsiębiorca zawsze stanie przed dylematem, gdy zastanawia się nad nabyciem konkretnej nieruchomości i analizuje często rozbudowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na co przede wszystkim powinien zwrócić uwagę?
W pierwszej kolejności musi sprawdzić, jakie jest wyznaczone w planie przeznaczenie terenu. Pojęcie „przeznaczenie terenu" różni się od pojęcia „zagospodarowanie terenu". To pierwsze oznacza możliwość podejmowania zróżnicowanych wariantów. „Zagospodarowanie terenu" to natomiast skonkretyzowane działanie, wybranie jednego z tych wariantów. Dlatego błędem jest utożsamianie tych pojęć i w konsekwencji przyjmowanie, że wyznaczająca sposób zagospodarowania terenu decyzja o warunkach zabudowy to w gruncie rzeczy to samo, co wyznaczający przeznaczenie terenu plan miejscowy.
Podstawy oznaczania przeznaczenia terenu w ramach planu miejscowego należy poszukiwać w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyróżnia ono tereny związane z zabudową mieszkaniową, usługową, użytkowane rolniczo, zabudowy techniczno-produkcyjnej, tereny zieleni i wód, komunikacji, czy też infrastruktury technicznej. Wyznaczenie przeznaczenia terenu determinuje zakres możliwych do podejmowania na nim działań. Podkreślić warto, że możliwe jest wyznaczanie dla danego terenu przeznaczenia mieszanego, np. mieszkaniowo-usługowe. Jest to dopuszczalne pod warunkiem, że tak ukształtowane przeznaczenie nie jest wzajemnie ze sobą sprzeczne i się nie blokuje.
Jeżeli przedsiębiorca znajdzie w planie miejscowym odpowiadające mu przeznaczenie terenu, to nie oznacza jeszcze końca sprawy. Powinien szczegółowo przeanalizować zawarte w części tekstowej planu ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania. Zawierają one określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy oraz geometrii dachu. W planie miejscowym wszystkie te elementy powinny się znaleźć. Stanowią dla inwestora szczegółową instrukcję związaną z możliwymi do przeprowadzenia robotami budowlanymi. Będą weryfikowane na późniejszych etapach, np. przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Z perspektywy inwestora jest dobrze, aby wszystkie te kwestie zostały w planie miejscowym poprawnie określone. Jeżeli tak się nie stanie, to wystąpi możliwość podważenia całego planu z uwagi na zawarte w nim braki formalne oraz niejasności.
W planie ważne mogą być również ustalenia dotyczące ładu przestrzennego, które obejmują określenie cech elementów zagospodarowania przestrzennego wymagających ochrony, ukształtowania lub rewaloryzacji oraz określenie związanych z tym nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zagospodarowaniu.
