Ustalenie wartości gruntu nabytego pierwotnie na cele prywatne

- Przedsiębiorca w 2014 r. na podstawie aktu notarialnego kupił, jako majątek prywatny, działkę budowlaną (niezabudowany grunt), z przeznaczeniem na budowę domu na własne potrzeby. Obecnie działka została podzielona na dwie. Przeznaczenie jednej z nowopowstałych działek zostało zmienione i przedsiębiorca zamierza na niej wybudować budynek, do chce przenieść biuro swej firmy. Jak ustalić początkową wartość takiej nieruchomości?

Istota problemu w analizowanej sprawie sprowadza się do ustalenia wartości początkowej gruntu (wprowadzonego do majątku firmowego), wydzielonego z uprzednio nabytej w 2014 r. niezabudowanej nieruchomość.

Czytaj też: Jak ustalić wartość początkową przy współwłasności środka trwałego

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Za cenę nabycia natomiast uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku (art. 22g ust. 3 ustawy o PIT).

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n ustawy o PIT, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 ustawy o PIT).

Ustawodawca przyjął pewną gradację metod ustalania wartości początkowej środków trwałych nabytych przez podatnika.

Podstawowym jest przyjęcie tej wartości, przy odpłatnym nabyciu – według ceny nabycia określonej w art. 22g ust. 3 ustawy o PIT. Jeżeli jednak nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji (wykazu) środków trwałych, to wartość początkową tych środków przyjmuje się według metody określonej w art. 22 ust. 8 ustawy o PIT, tj. w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Uwaga! Cena nabycia jest wyznacznikiem wartości początkowej wówczas, gdy podatnik nabywa odpłatnie środek trwały i znana jest cena nabycia. Regulacja ta ma charakter reguły ogólnej, od której ustawodawca przewidział wyjątki.

Sięgnięcie po regulację szczegółową, tj. art. 22g ust. 8 ustawy o PIT jest zasadne wówczas, gdy nie można ustalić ceny nabycia. Wskazana w tym przepisie metoda ustalenia wartości środka trwałego nie jest więc alternatywą dla zasad ustalania tej wartości według cen nabycia, lecz obarczona jest warunkiem istnienia obiektywnej niemożności ustalenia, m.in. wysokości poniesionych przez podatnika wydatków na nabycie środka trwałego. Taka sytuacja ma zazwyczaj miejsce wówczas, gdy do ewidencji wprowadzany jest środek trwały nabyty i wykorzystywany przez podatnika do celów poza działalnością gospodarczą.

W orzecznictwie można spotkać pogląd, że wartość początkową gruntu (działki budowlanej) powstałej w wyniku podziałka większej działki budowlanej nabytej pierwotnie na potrzeby prywatne przedsiębiorcy, można być określna według wartości rynkowej na dzień przyjęcia do ewidencji środków trwałych, zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o PIT (por. wyrok WSA w Warszawie z 3 lutego 2016 r., III SA/Wa 608/15; wyrok NSA z 18 września 2018 r., II FSK 1758/16; interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 maja 2019 r., IPPB1/415-950/14-2/19/S/ES).