Jak bezpiecznie wybudować parking, który przyniesie zyski

Skomplikowane otoczenie prawne, możliwość nakładania się na siebie różnych aspektów prawa nieruchomości, kwestii środowiskowych, wodnych powoduje, że duża część przedsiębiorców zaczyna swoją działalność w złudnym poczuciu bezpieczeństwa, a jednocześnie bez dochowania wszystkich niezbędnych wymogów formalnych. Niestety konsekwencje błędów na etapie przeprowadzania inwestycji są z reguły dotkliwe i mogą dać o sobie znać nawet po wielu latach. Jak ich uniknąć?

Czytaj także: Nie każdy parking wymaga pozwolenia budowlanego - wyrok WSA

Lokalizacja, plan zagospodarowania

Kwestia lokalizacji planowanego parkingu jest kluczowa dla określenia zakresu regulacji oraz wypływających z nich dalszych obowiązków, jakim podlegać będzie inwestor. Warto na nią zwrócić uwagę w pierwszej kolejności. Określając status wybranej dla inwestycji nieruchomości należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku zadać pytanie o istnienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, będącego bardziej ogólnym dokumentem uchwalanym przez rady gminy w celu określenia generalnego przeznaczenia danych obszarów. Studium, które nie jest aktem prawa miejscowego, zawiera jednak ustalenia, które są wiążące przy tworzeniu planu zagospodarowania przestrzennego.

Co jednak, gdy dla danej lokalizacji nie został sporządzony ani jeden, ani drugi dokument? Wówczas na inwestorze spoczywa obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Można mówić o dwóch podtypach decyzji o warunkach zabudowy.

Pierwszym dla inwestycji celu publicznego oraz drugim dla inwestycji innych niż związane z celem publicznym, jest tak zwana decyzja WZ, potocznie nazywana wuzetką i to o nią należy wystąpić.

Pozwolenie budowlane

Kolejnym wyzwaniem, z którym musi zmierzyć się potencjalny inwestor jest pozwolenie budowlane. Generalnie należy pogodzić się z faktem, że prawie każdy obiekt, który będziemy chcieli zrealizować jako parking wielkopowierzchniowy wymagać będzie uzyskania pozwolenia budowlanego. Art. 29 ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r., zwalnia z takiego obowiązku jedynie niewielkie parkingi do 10 miejsc postojowych włącznie. Należy zwrócić uwagę na jeden niedoceniany często fakt. Może zdarzyć się, że inwestycja, którą przeprowadzamy dotyczyć będzie jedynie pewnych wyodrębnionych elementów całości, takich jak: postawienie ogrodzenia, utwardzenie powierzchni w niewielkim wymiarze, postawienie wiat, etc. W takich wypadkach przedsiębiorcy kierując się często błędnym tokiem rozumowania, zakładają, że gdy żaden ze wspomnianych elementów nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, to w stosunku do ich zbioru będą także zwolnieni z obowiązku ubiegania się o nie. Tymczasem na gruncie przepisów parking traktowany powinien być zawsze jako całość ze względu na swoje przeznaczenie użytkowe oraz gospodarcze.

Istotnym aktem prawnym, na który należy zwracać uwagę na etapie projektowania infrastruktury parkingowej, regulującym szczegółowo kwestie techniczne jest rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Zjazd z drogi publicznej

Częstokroć inwestycja wymagać będzie dodatkowo także wybudowania bądź przebudowy istniejącego zjazdu z drogi publicznej. Szczególne obowiązki w tym zakresie nakłada na inwestora art. 29 Ustawy o drogach publicznych wymagając w takim wypadku uprzedniego uzyskania zezwolenia zarządcy drogi.

Warto o tym pamiętać, ponieważ w razie wybudowania zjazdu bez uzyskania stosownego zezwolenia właściwy organ nakłada w drodze decyzji administracyjnej karę pieniężną w wysokości 10-krotności opłaty ustalanej zgodnie z art. 40 ust. 4 wspomnianej ustawy.

Ziemia rolna

Jeżeli z planu zagospodarowana przestrzennego wynika, że nieruchomość na której planowana jest inwestycja stanowią grunty przeznaczone do produkcji rolnej, wówczas należy uzyskać dla nich decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć przed planowanym rozpoczęciem innego niż rolnicze użytkowania gruntów, a więc tym samym także przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i rozpoczęciem prac. Bezzwrotne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z uiszczeniem jednorazowej opłaty wyliczanej proporcjonalnie w stosunku do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy oraz cyklicznej opłaty rocznej uiszczanej przez okres 10 lat.

W razie użytkowania nieruchomości bez uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej należy liczyć się z sankcjami wynoszącymi nawet dwukrotność jednorazowej opłaty za wyłączenie gruntów.

Środowiskowe ograniczenia

Zlokalizowanie nieruchomości pod inwestycję w pobliżu obszaru Natura 2000, bądź innych terenów objętych szczególną formą ochrony przyrody także powinno być dla inwestora powodem do wzmożenia czujności.

Ustawa o udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko stanowi, że gdy inwestycja może zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, to występuje konieczność uzyskania tzw. decyzji środowiskowej. W odniesieniu do inwestycji polegającej na wybudowaniu parkingu obowiązek ten skonkretyzowany został w rozporządzeniu Rady Ministrów z 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, gdzie jako niektóre kategorie parkingów wymienione są jako przedsięwzięcia mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko wskazane zostały:

1.

garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 0,2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody,

2.

garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach innych niż wymienione w pkt 1.

Przez powierzchnię użytkową rozumie się sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu pionowego obiektu budowlanego.

W otoczeniu zabytkowym

Przeprowadzenie inwestycji na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków bądź znajdującej się w jej bezpośrednim otoczeniu pozostawać będzie z kolei w zainteresowaniu właściwego konserwatora zabytków. Należy pamiętać, że ochronie podlega często nie tylko jedynie zabytkowy budynek, ale też jego otoczenie, jeżeli zostało wpisane do rejestru zabytków. Z tego powodu wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku, w tym także prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części wymagać może uzyskania pozwolenia właściwego miejskiego bądź wojewódzkiego konserwatora zabytków. Pozwolenie na prowadzenie robót należy w takim wypadku uzyskać jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie budowlane.

Pozwolenie wodno-prawne

Zgodnie z art. 425 ustawy Prawo wodne, jeżeli inwestycja może wpłynąć na możliwość osiągnięcia celów środowiskowych wymienionych w ustawie, między innymi w zakresie zmniejszenia naturalnej retencji terenowej, rekultywacji wód powierzchniowych lub wód podziemnych, zmiany ukształtowania terenu na gruntach przylegających do wód mającej wpływ na warunki przepływu wód, konieczne jest przeprowadzenie oceny wodnoprawnej inwestycji. Ocena wodnoprawna jest to wbrew sugerującej jedynie pomocniczy charakter nazwie, decyzja administracyjna, która jest odrębna od innych decyzji związanych z korzystaniem ze środowiska. Gdy organ stwierdzi, iż przeprowadzenie inwestycji nie wpłynie na osiągnięcie celów środowiskowych wówczas wydaje decyzję, jeżeli zaś stwierdzi jej negatywne skutki, wówczas wyda decyzję dopiero po spełnieniu przez wnioskodawcę określonych wymagań.

Odbiór inwestycji

Ukończenie prac budowlanych nie jest równoznaczne z możliwością legalnego korzystania z wybudowanych obiektów. Przed inwestorem stoi jeszcze konieczność dopełnienia formalności związanych z oddaniem inwestycji do użytku. Art. 54 Ustawy prawo budowlane nakłada na inwestora obowiązek zgłoszenia zakończenia budowy przed rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy.

W przypadku zamiaru przystąpienia do użytkowania parkingu, składa się zawiadomienie o zakończeniu budowy. Po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu.