Nabycie nowego mieszkania to dla wielu osób jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Wysoki koszt zakupu oraz niemal nieodzowna konieczność zawarcia umowy kredytu hipotecznego z bankiem powodują, że każde trudności dewelopera wywołują obawę o zainwestowane fundusze.
Dawne upadłości
W pierwszej dekadzie XXI wiku w Polsce nastąpił tak zwany „boom budowlany", w którego czasie powstało wiele nowych osiedli mieszkaniowych. Równie szybko co nowe mieszkania, na rynku zaczęły się pojawiać liczne przedsiębiorstwa budowlane (deweloperskie), których właściciele nie zawsze posiadali odpowiednie doświadczenie i środki finansowe na zrealizowanie swoich inwestycji.
W konsekwencji kolejni deweloperzy zaczęli popadać w tarapaty finansowe i ostatecznie składali wnioski o ogłoszenie upadłości. Konstrukcja umów pomiędzy deweloperem a nabywcą mieszkania z reguły powodowała, że tracił on w zasadzie możliwość uzyskania nawet niedokończonego lokalu, pozostając ze zobowiązaniem do spłaty wysokiego kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku. Prawo upadłościowe traktowało nabywców lokali na równi z innymi wierzycielami prywatnym. Tym samym w praktyce rzadko kiedy otrzymywali oni z masy upadłości zwrot jakiejkolwiek części zainwestowanych środków.
Brak należytej ochrony nabywców lokali został po raz pierwszy dostrzeżony przez Trybunał Konstytucyjny, który w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r. (S3/10) stwierdził, że ze względu na fakt, że upadłości firm deweloperskich działających na polskim rynku nie są jednostkowymi sytuacjami, niezbędne jest wprowadzenie szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, zwłaszcza wobec faktycznych dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. Trybunał zwrócił uwagę, że władze publiczne mają popierać działania obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania, a więc w taki sposób ukształtować system prawa, by wspierał on i jednocześnie chronił dążące do tego jednostki. W zakresie tak ukształtowanych obowiązków państwa mieści się również konieczność stworzenia przepisów chroniących klientów deweloperów.
Nowa ustawa
W konsekwencji wyroku Trybunału, w 2012 roku weszła w życie ustawa z 16 września 2011 roku o ochronie prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która uregulowała zasady zawierania umów przez deweloperów z nabywcami lokali – określiła tryb zawierania umowy deweloperskiej oraz zdefiniowała prawa i obowiązki stron umowy. Ustawa określiła również zasady postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera. W myśl jej przepisów, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców (a więc wszystko, co deweloperowi zostało przekazane przez nabywcę lokalu) tworzyły osobną masę upadłości. Z masy tej, sprzedawanej w toku procedury upadłościowej przez syndyka, nabywcy lokali byli zaspokajani w pierwszej kolejności.