Jak sąsiedzi mogą zablokować inwestycję

Damian Ł. chciał zaadaptować sklep przemysłowy, który prowadził w piwnicy budynku mieszkalno-usługowego na lokal gastronomiczny. Załatwianie formalności rozpoczął do warunków zabudowy. Wystąpił do wójta, a ten je wydał. To się nie spodobało sąsiadom, którzy je zaskarżyli. Jeden z nich zarzucił, że sklepu już dawno w tym miejscu nie ma. Od lat funkcjonuje natomiast nielegalny pub.

Czytaj także: Sąsiad lokalu przebudowanego na bar może być stroną postępowania

Gastronomia zamiast sklepu

Wójt ustalił, że nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym (dwie kondygnacje nadziemne mieszkalne i podpiwniczenie- usługowe). W jego piwnicy znajduje się lokal usługowy (sklep branży przemysłowej). Dla lokalu handlowego wnioskowana jest zmiana sposobu użytkowania z przeznaczeniem nadal na funkcję usługową w zakresie gastronomii. Powierzchnia usługowa nie ulega zmianie (nie zwiększa się), zmienia się jedynie rodzaj usługi. Ponadto wójt stwierdził, że planowane przeznaczenie lokalu nie ma charakteru uciążliwego, a więc inwestycja nie będzie oddziaływać na tereny sąsiednie.

W ocenie wójta sam fakt, że w budynku objętym wnioskowanym zamierzeniem inwestycyjnym realizowana jest już funkcja usługową oznacza, że jest to usługa dostępna z tej samej drogi publicznej. Tym samym nie narusza to zasady dobrego sąsiedztwa, ponieważ będzie stanowiła kontynuację istniejącej już zabudowy, w zakresie jej funkcji.

Sąsiad nie chce knajpy

Od decyzji dwa odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie złożyli sąsiedzi: Andrzej. P. oraz Stanisława D.

Zdaniem Andrzeja P. planowana inwestycja będzie oddziaływać na tereny sąsiednie. Zmiana przeznaczenia lokalu spowoduje większą emisję hałasu, odpadów i zapachów, zwiększy także ruch ludzi i samochodów.

Czytaj także: Sąsiedzi pili i się awanturowali. Ale do sądu nikt nie szedł

W szczególności konieczne okaże się zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. W ocenie Andrzeja P. nie są również zasadne twierdzenia wójta, że nie ulegnie zmianie powierzchnia usługowa. Z opisu inwestycji wynika, że nastąpi zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia magazynowego na kuchenne. Wprawdzie będzie ono należeć do lokalu mieszkalnego, to jednak, gdy w nieruchomości nie ma wyodrębnionych lokali, to ustalenie przynależności pomieszczenia kuchennego będzie pozorne.

Natomiast Stanisław D. twierdził, że w lokalu gastronomicznym będzie sprzedawany alkohol. Tymczasem w odległości niespełna 15 metrów od niego znajduje się punkt przedszkolny.

Nie jest też prawdą, że do tej pory w lokalu znajdował się sklep branży przemysłowej, w rzeczywistości bez wymaganego zezwolenia działał pub.

SKO utrzymało warunki zabudowy w mocy.

Kontynuacja funkcji

SKO powołało się na art. 59 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim, zmiana zagospodarowania terenu, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy.

Wójt sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na jej podstawie określił rodzaj inwestycji jako przebudowę i zmianę sposobu użytkowania części budynku mieszkalno-usługowego oraz określił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.

Wójt określił rodzaj zabudowy jako usługową, a następnie zapisał w treści decyzji ustalenie funkcji zabudowy poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu, wskazując funkcję planowanej zabudowy. Podał, że zmiana sposobu użytkowania prowadzić ma do kontynuacji funkcji usługowej w zakresie gastronomii, w miejsce sklepu branży przemysłowej.

Wprawdzie określenie to jest dość lakoniczne, to jednak zdaniem kolegium stanowi wystarczające ustalenie w zakresie funkcji, gdyż określenie sposobu użytkowania (jako lokal gastronomiczny) wyczerpuje opisanie jego przeznaczenia.

Kolegium uznało, że zarzut lokal gastronomiczny to nie sklep przemysłowy, a tym samym nie ma kontynuacji funkcji usługowej za chybiony.

Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada dobrego sąsiedztwa nie może być rozumiana w ten sposób, że np. dopuszczalne byłoby ustalenie warunków zabudowy tylko dla ściśle rozumianej kontynuacji funkcji dominującej. Za zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa należy jednak uznać określenie warunków zabudowy dla kontynuacji funkcji zabudowy innej niż dominująca w obszarze analizowanym - w tym przypadku zabudowy usługowej z zakresu gastronomii, która wpisuje się w funkcję usługową występującą na terenach sąsiednich.

Co na to sąd

Obaj sąsiedzi złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie a ten uchylił decyzję.

Według sądu trafny okazał się zarzut dotyczący niewyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności, dotyczących faktycznego wykorzystywania lokalu dla celów działalności gastronomicznej, przed złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy w zakresie zmiany jego funkcji.

W badanej sprawie Damian Ł. zwrócił się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w związku z planowaną zmianą przeznaczenia lokalu, wskazując jednocześnie we wniosku, że po pierwsze inwestycja obejmuje przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego i zmianę funkcji w przyziemiu budynku ze sklepu branży przemysłowej na funkcję gastronomiczno-handlową, a po wtóre, że planowana zmiana funkcji w rozbudowywanym budynku dotyczy tylko wnętrza, bez prowadzenia robót budowlanych.

Wskazano, że zmiana funkcji nie będzie powodować zmiany elewacji ani gabarytów budynku jednorodzinnego. Jednocześnie wyjaśniono, że budynek znajduje się w trakcie rozbudowy na podstawie ważnego pozwolenia na budowę i decyzji o warunkach zabudowy.

Z akt postępowania nie wynika, na jakim etapie znajdują się prace związane z rozbudową przyziemia budynku, a przede wszystkim w oparciu o zgromadzone w toku postępowania dokumenty nie można ustalić, czy i jaki związek z tą rozbudową ma wnioskowana zmiana funkcji znajdującego się tam lokalu.

Tymczasem ustalenie tych okoliczności ma istotne znacznie dla rozstrzygnięcia bowiem od tego, czy doszło do samowolnej zmiany funkcji przed uzyskaniem stosownego rozstrzygnięcia organu architektoniczno-budowlanego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że co do zasady zmiana funkcji lokalu nie wymaga pozwolenia na budowę a jedynie zgłoszenia.

Z akt postępowania nie wynika, na czym wnioskowana zmiana funkcji lokalu ma polegać, a przede wszystkim nie ustalono, czy ma ona bądź może mieć związek z robotami budowlanymi polegającymi na rozbudowie budynku.

WSA przekazał więc sprawę do ponownego rozpoznania i nakazał to ustalić.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie (DzU nr 123, poz. 803)