Legalizacja samowoli budowlanej: data zakończenia budowy decyduje o przepisach

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał rozbiórkę pomieszczenia ekspedycji dobudowanego do budynku piekarni bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę. Od decyzji odwołał się przedsiębiorca, do którego należała piekarnia.

Nie te przepisy

Zdaniem właściciela piekarni w stosunku do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie prawa budowlanego z 1994 r. (tj. przed 1 stycznia 1995 r.), stosuje się prawo budowlane z 1974 r. A to oznacza, że w wypadku tego pomieszczenia powinny mieć zastosowanie uregulowania z 1974 r., a nie z 1994 r.

Zgodnie bowiem z art. 103 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r. do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie tego prawa, lecz niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy prawa budowlanego z 1994 r. Ale

ust. 2 tego przepisu mówi, że art. 48 tego prawa (dotyczącego samowoli) nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie tego prawa lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

Tymczasem w tym konkretnym wypadku powiatowy nadzór budowlany prowadził postępowanie na podstawie tego drugiego, nowszego prawa. A jest ono dużo mniej korzystne dla przedsiębiorcy. Ponadto powiatowy inspektor nadzoru budowlanego z niewiadomych przyczyn nie chce uznać zdjęć lotniczych, jako materiału dowodowego w tej sprawie, choć zdjęcia pochodzą z Centralnego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Warszawie.

Bez legalizacji

Po rozpoznaniu odwołania wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego utrzymał w mocy decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jego zdaniem analiza ortofotomapy wskazuje, że sporna inwestycja istniała już w 1997 r. Nie ma jednak żądnych zdjęć lotniczych sprzed tego okresu. Dlatego nie można jednoznacznie stwierdzić, czy przybudówka istniała przed 1 stycznia 1995 r. czy nie.

Ponadto wojewódzki inspektor zarzucił inwestycji, że ściana północna dobudówki zlokalizowana jest w odległości 1 m od granicy z działką sąsiednią, co jest niezgodne z warunkami technicznymi. Z tego też powodu nie można w tej spawie zastosować procedur legalizacyjnych.

Na wokandzie

Przedsiębiorca nie pogodził się z przegraną i wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Twierdził, że z pomieszczenia ekspedycji korzystał przed 1 stycznia 1995 r., co potwierdzają świadkowie, a także kontrole Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Dodał, że nadzór budowlany nie ma mocnych dowodów na to, że pomieszczenie zostało dobudowane po 1 stycznia 1995 r.

Przyznał jednak, że korzystał z tego pomieszczenia, mimo że nie było wykończone. Tym niemniej ustawodawca nie zdefiniował pojęcia zakończenia budowy. W ocenie skarżącego za zakończenie budowy obiektu budowlanego przyjmuje się już doprowadzenie budowy do stanu, w którym – choćby częściowo – jest możliwe przystąpienie do użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Natomiast częściowy brak wykończenia nie powinien przeszkadzać w uznaniu budowy za zakończoną, ponieważ za zakończenie budowy obiektu w sensie techniczno-budowlanym może być uznany taki stan obiektu, który pozwala na jego przekazanie do normalnej, przynajmniej w części, eksploatacji i użytkowania.

Przedsiębiorca zarzucił też wojewódzkiemu inspektorowi, że automatycznie przyjął za powiatowym inspektorem, że roboty budowlane nie zostały zakończone. Tymczasem obiekt budowlany, którego nakazano rozbiórkę, to ten sam obiekt, który istniał tam wcześniej i który był już ukończony w dacie wejścia w życie prawa budowlanego, tj. 1 stycznia 1995 r.