Z powodu nowej galerii handlowej podupadła inna firma

To, że sąd administracyjny dopatrzył się nieprawidłowości w pozwoleniu na budowę pasażu handlowego, nie oznacza jeszcze, że jest to samowola, którą natychmiast trzeba rozebrać.

Aktualizacja: 28.07.2018 12:05 Publikacja: 28.07.2018 10:30

Z powodu nowej galerii handlowej podupadła inna firma

Foto: Adobe Stock

Małżeństwo K. zażądało od władz gminy odszkodowanie w wysokości 140 tys. zł. Ich zdaniem z winy gminy należące do nich dobrze prosperujące małe centrum handlowe zaczęło podupadać. Nic jednak nie udało się im wywalczyć w sądzie.

Jak tu dojechać

Małżonkowie K,. byli właścicielami budynku usługowo – handlowego z 8 lokalami użytkowymi. Przez długie lata dojazd do ich budynku odbywał się od strony zaplecza przez niezabudowaną działkę gminną sąsiadującą z nieruchomością należącą do tego małżeństwa.

Tak było do 2006 r. Wówczas okazało się, że na sąsiedniej działce, przez którą odbywał się ruch do ich sklepów, wyrośnie im konkurencja. Miał tam powstać pasaż handlowy. W miejscu, gdzie przebiegała droga do ich nieruchomości, przewidziany był chodnik. Oznaczało to, że stracą dojazd.

Postanowili walczyć. Kiedy więc starosta wydał pozwolenie na budowę pasażu odwołali się do wojewody, ale niczego nie wskórali.

Wówczas wystąpili do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego a ten oddalił skargę. Powiodło się im dopiero w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Uchylił wyrok WSA i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Nakazał wyjaśnić sprawę drogi dojazdowej do budynku małżeństwa K., gdyż było w tej sprawie zbyt dużo wątpliwości.

Ale zanim doszło do wydania wyroku inwestor zdążył już wybudował pasaż handlowy.

Nowo otwarta galeria uniemożliwiła dojazd do budynku małżeństwa K. od zaplecza. To spowodowało wiele problemów. Utrudniony był odbiór odpadów komunalnych, dojazd służb miejskich oraz zaopatrzenie.

Z tych powodów część najemców lokali postanowiła rozwiązać umowy i się wyprowadzić.

Ktoś zyskuje a ktoś traci

Małżeństwo K . wystąpiło więc przeciwko władzom gminy do Sądu Okręgowego w Olsztynie. Zażądało na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego odszkodowania w wysokości 140 tys. zł. za zmniejszenie wartości rynkowej ich budynku handlowego. Chodziło o niekorzystne dla nich ustalenia miejscowego planu oraz likwidację drogi dojazdowej do budynku od strony jego zaplecza.

Władze gminy wniosły o oddalenie powództwa. Według nich doszło do przedawnienia roszczenia związanego z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalono go w 1999 r. Zgodnie zaś z art. 36 w zw. z art. 29 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym termin do wytoczenia powództwa o odszkodowanie mijał 10 lat od dnia wejście w życie planu.

Ponadto budowa pasażu odbyła się na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę. W związku z tym nie sposób zarzucić gminie działania bezprawnego. Wprawdzie doszło do uchylenia pozwolenia na podstawie wyroku WSA, ale już po zakończeniu budowy.

Poza tym budowa pasażu przyczyniła się nie tyle do zmniejszenia, lecz do wzrostu wartości nieruchomości małżeństwa K. Aktualnie bowiem powodowie mają dostęp do budynku od strony parkingu, co zwiększa atrakcyjność nieruchomości.

Nie będzie odszkodowania

Sąd uznał, ze warunkiem odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 415 k.c. jest ustalenie bezprawności i zawinienia zachowania sprawcy szkody, wystąpienie szkody oraz związek przyczynowy między zachowaniem sprawcy a powstałą szkodą.

W tym przypadku pasaż handlowy wybudowano na podstawie pozwolenia na budowę. Decyzja ta stała się ostateczna 20 czerwca 2006 r.

Inwestor miał prawo rozpocząć budowę. Zakończyła się ona na długo przed uchyleniem ostatecznego pozwolenia na budowę. Oznacza to, że inwestor działał w sposób zgodny z prawem i wydaną decyzją.

Orzeczenia sądów administracyjnych nie przesądzały o bezprawności budowy, lecz nakazywały ponowne rozpatrzenie sprawy i wyjaśnienie (interpretację) zapisów planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do dojazdu do nieruchomości małżeństwa K.

Nie ma również żadnych podstaw do przyjęcia, że gmina w sposób celowy lub świadomy działała z naruszeniem uchwalonego przez siebie planu zagospodarowania przestrzennego.

Przed uchwaleniem planu i budową pasażu dojazd był możliwy przez nieruchomość gminną, a po zakończeniu budowy nadal jest on możliwy, tyle że przez inną nieruchomość i nie od strony zaplecza, lecz od strony frontu budynku.

Zdaniem sądu brak stwierdzenia przesłanki bezprawności uniemożliwia przypisanie pozwanej odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 415 k.c. i jednocześnie czyni bezprzedmiotowymi dalsze rozważania co do ewentualnej szkody, jej wysokości i związku przyczynowego między zachowaniem pozwanej a powstaniem szkody.

Sąd okręgowy odnosząc się do zarzutu małżeństwa K., że budowa pasażu zniweczyła ich plany inwestycyjne w stosunku do sąsiadującej z ich nieruchomością działki wskazał, że działka nie była ich własnością, lecz gminy, a uchwalono dla niej odrębny plan zagospodarowania przestrzennego i ostatecznie sprzedano innym osobom.

Małżeństwo K. w żaden sposób nie wykazało bezprawności działania gminy w tym zakresie, a jak wskazano wyżej, swojego roszczenia nie łączyli z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 6 k.c. to na nich spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek odpowiedzialności gminy.

Nie ma też dowodów, że plany powodów były bliżej sprecyzowane i podjęto jakieś konkretne czynności, które z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością doprowadziłyby do ich realizacji, np. sporządzenie projektu, uzyskanie pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym stanie rzeczy, plany, na które się powoływali należałoby uznać wyłącznie za spekulacje co do możliwych wydarzeń, które jednak w żaden realny sposób nie wpływałyby na wartość nieruchomości.

Subiektywne przeświadczenie

Sąd przyznał, że małżeństwo K. mogło być subiektywnie przeświadczone o słuszności dochodzonego roszczenia, a w przekonaniu tym mogło ich utwierdzać stanowisko wyrażone w wyrokach sądów administracyjnych, sugerujące niezgodność inwestycji pozwanej z planem zagospodarowania przestrzennego, prowadzącą do budowy w sposób sprzeczny z prawem.

Jak wynika z ich wypowiedzi, działania gminy nadal nie zlikwidowały przynajmniej niektórych utrudnień w dostępie do zaplecza budynku i nie przywróciły pełnej funkcjonalności dojazdu do zaplecza, mimo że zapewnienia o braku takich utrudnień i o innym sposobie realizacji inwestycji miały być czynione jeszcze przed rozpoczęciem budowy w ramach uzgadniania planu.

Z tych powodów obciążanie ich kosztami procesu kolidowałoby z zasadą słuszności i sąd od tego odstąpił. ?

Sygnatura akt: akt I C 654/17

Małżeństwo K. zażądało od władz gminy odszkodowanie w wysokości 140 tys. zł. Ich zdaniem z winy gminy należące do nich dobrze prosperujące małe centrum handlowe zaczęło podupadać. Nic jednak nie udało się im wywalczyć w sądzie.

Jak tu dojechać

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona