Jak pozbyć się najemcy z lokalu użytkowego

O tym, czy szybko i sprawnie przedsiębiorca pozbędzie się dłużnika, zdecyduje treść umowy najmu. Dlatego już na etapie wynajmowania lokalu warto zadbać o korzystne dla siebie zapisy. Chyba że wynajmujący od początku postanowi poddać się regułom kodeksu cywilnego. Jeśli spornej kwestii nie rozstrzyga umowa, zawsze sięga się po kodeks cywilny.

Czynsz to obowiązek

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w umówionym terminie (art. 669 k.c.). Określa go umowa najmu, a gdy nie reguluje tej kwestii, bo i tak czasami bywa, wówczas trzeba sięgnąć po przepisy kodeksu cywilnego. Te zaś zawierają jasne reguły, a mianowicie: płaci się z góry:

- za cały czas najmu – gdy umowę zawarto na okres nie dłuższy niż miesiąc,

- do 10. dnia miesiąca – gdy zawarto ją na okres dłuższy niż miesiąc albo na czas nieoznaczony.

Przedsiębiorca może wypowiedzieć umowę po upływie okresu, jaki przewiduje umowa. Gdyby jednak tej kwestii nie regulowała lub czyniła to zbyt ogólnikowo, wtedy trzeba sięgnąć po kodeks cywilny. Przewiduje on, że umowę można wypowiedzieć dopiero, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy. Nie zawsze jednak oznacza to dwa miesiące. Od stron umowy najmu zależy, o jakie dokładnie okresy chodzi.

Czynsz może być płacony co miesiąc, ale niekoniecznie. Może być regulowany np. także co dwa czy trzy miesiące. Wystarczy jednak, że najemca raz nie zapłacił, a następnie regulował czynsz w terminie, a potem ponownie wynajmujący nie otrzymał pieniędzy za jeden pełny okres, i można już wypowiedzieć umowę (pod warunkiem, że nie reguluje tego inaczej umowa). Podobnie jest w przypadku, gdy nie płacił całego czynszu i w efekcie dług urósł do równowartości czynszu za dwa pełne okresy. Zasady te nie dotyczą opłat za media. Czynsz ich nie obejmuje.

Z wyprzedzeniem lub na skróty

Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiedzenia umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym, czyli bez wypowiedzenia. I w tym wypadku najemcę i wynajmującego w pierwszej kolejności wiążą zasady zawarte w umowie, dopiero jak ich nie ma, to kodeksowe.

K.c. zaś przewiduje, że niepłacenie czynszu przez dwa pełne terminy uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. (art. 672 k.c.). Oznacza to, że można zażądać od najemcy, żeby zapłacił za lokal i wyprowadził się jak najszybciej. Ta zasada dotyczy zarówno umów na czas określony, jak i bezterminowych.

Nie musi tak jednak być. Przedsiębiorca może dać więcej czasu swojemu najemcy na wyprowadzkę i uregulowanie należności (art. 673 ust. 3 k.c.). Wówczas trzeba zawiadomić o rozwiązaniu umowy pod koniec miesiąca kalendarzowego z:

- trzymiesięcznym wyprzedzeniem – gdy czynsz płaci się w odstępach dłuższych niż miesiąc,

- miesięcznym wyprzedzeniem – jeżeli wnosi się go co miesiąc,

- trzydniowym wyprzedzeniem – jeżeli wpłaca się go częściej niż co miesiąc.

Kiedy minie termin wypowiedzenia a wynajmujący dalej zajmuje lokal, to robi to bezprawnie. Jeżeli nie chce się wyprowadzić, to trzeba wystąpić do sądu rejonowego (właściwego ze względu na adres lokalu) z pozwem o eksmisję (o wyjątkach od tej zasady niżej). Warto też wystąpić z pozwem o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Oba te postępowania można połączyć w jedno, trzeba wystąpić w tej sprawie z wnioskiem do sądu.

Uwaga! Zdarza się, że najemca jest w konflikcie z wynajmującym albo nie chce pogodzić się z faktem zakończenia najmu, zwłaszcza gdy lokal użytkowy jest położony w atrakcyjnym punkcie czy też przynosi spore dochody. Wówczas najemca celowo kwestionuje skuteczność wypowiedzenia umowy najmu i nadal pozostaje faktycznym posiadaczem lokalu, czerpiąc z niego korzyści.

Na wokandzie

Następnie sąd zbada sprawę. Jeżeli uzna, że wynajmujący ma rację, to wyda orzeczenie o eksmisji – zawsze trzeba poczekać na jego uprawomocnienie się. Ma to miejsce, kiedy najemca nie odwoła się od wyroku i upłynie 14 dni od wydania orzeczenia, albo złoży skargę do wyższej instancji i od wydania przez nią wyroku upłyną dwa tygodnie.

Uwaga! Najemca lokalu użytkowego nie ma tak mocnej ochrony jak najemca mieszkania. Nie chronią go więc przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Te przepisy dotyczą tylko mieszkań.

Wystarczy więc udać się do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności, a następnie do komornika. Kolejny etap do eksmisja.

Szybka wyprowadzka

Przedsiębiorca nie zawsze musi występować o eksmisję najemcy. Czasami ma prawo iść na skróty i skorzystać z instytucji zawartej w art. 777 kodeksu cywilnego, czyli dobrowolnego poddania się egzekucji.

Trzeba jednak zadbać o to już na etapie podpisywania umowy najmu. Powinna ona zawierać taką zgodę najemcy lub też powinien on złożyć oddzielne oświadczenie na ten temat. Dodatkowy warunek jest taki, że umowa z takim zapisem lub oświadczenie musi być w formie aktu notarialnego.

Z taką umową lub oświadczeniem wystarczy udać się do sądu.

Jak ściągnąć dług

Samo pozbycie się dłużnika z lokalu rozwiązuje tylko jeden problem. Pozostaje jeszcze drugi: zaległy czynsz. Właściciel może wystąpić do sądu o zapłatę. Dla spraw gospodarczych, których wartość zobowiązania nie przekracza lub jest równa 75 tys. zł (to się zmieniło, jeszcze niedawno była to kwota 100 tys. zł) sądem właściwym do rozpatrzenia sprawy jest sąd rejonowy, a gdy wartość sporu przekracza wspomnianą kwotę – właściwe są sądy okręgowe.

Do wniosku właściciel powinien dołączyć m.in. wezwanie dłużnika do zapłaty oraz nieuregulowane rachunki za lokal. Musi też pamiętać, że w postępowaniu o zapłatę możliwe jest zastosowanie uproszczonej formy dochodzenia należności. Trzeba w złożonym pozwie wyraźnie zaznaczyć, że chce się, by sprawa była rozpatrywana w trybie nakazowym lub upominawczym.

Orzeczenie przesyłane jest następnie powodowi oraz pozwanemu, który może wnieść sprzeciw (zarzuty), a jeśli tego nie zrobi w ciągu dwóch tygodni, to nakaz ma skutki prawomocnego wyroku. Z chwilą wydania nakazu zapłaty można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto w banku, samochód.

Jeżeli zostaną wniesione zarzuty od nakazu zapłaty, a sąd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sądu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.

Zajęcie sprzętu biurowego

Niekiedy najemca zalega z czynszem dłużej niż rok. W takim przypadku właściciel ma prawo skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych w wynajmowanym lokalu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 k.c.).

Ustawowe prawo zastawu wygasa, jeżeli były najemca zabierze swoje rzeczy z lokalu. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne ryzyko, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony lub zabezpieczony.

Uwaga! Wierzyciel, jeśli chce zaspokoić się z rzeczy obciążonej zastawem, musi uzyskać tytuł egzekucyjny, np. prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, ugodę zawartą przed sądem, a następnie złożyć wniosek egzekucyjny u komornika.