fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

PIT: jak rozliczyć najem nieruchomości w kilku krajach

Adobe Stock
Jeśli właściciel obiektu, który wybrał ryczałt, osiągnie przychody z najmu nieruchomości położonej za granicą, to nie powinno to wpłynąć na wysokość podatku w Polsce. Fiskus nie zajął jednak w tej kwestii jednoznacznego stanowiska.

Od 1 stycznia 2018 r. została wprowadzona podwójna stawka zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu, której prawidłowe zastosowanie jest uzależnione od wysokości przychodu osiągniętego z tego źródła. Dochody polskich rezydentów podatkowych z wynajmu nieruchomości położonych za granicą mogą podlegać opodatkowaniu zarówno w Polsce, jak i w kraju położenia nieruchomości. Aby do tego nie dopuścić, podatnik powinien zastosować odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania. W zależności od brzmienia umowy zawartej przez Polskę z danym państwem, mogą to być metody „proporcjonalnego odliczenia" albo „wyłączenia z progresją".

Czytaj też:

Jak uniknąć negatywnych skutków

Pierwsza z ww. metod polega na tym, że podatek według właściwej stawki należy obliczyć od sumy dochodów osiągniętych w Polsce i za granicą. Następnie należy od niego potrącić kwotę równą podatkowi zapłaconemu za granicą (wg art. 27 ust. 9 i 9a ustawy o PIT). Zastosowanie tej metody w przypadku rozliczania dochodów z najmu nie budzi większych wątpliwości. Dotyczy to zarówno rozliczania dochodów z najmu na zasadach ogólnych, jak i przychodów na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego (8,5 proc. i 12,5 proc.). W obu przypadkach zeznania zarówno PIT-36, jak i PIT-28 (który służy do rozliczenia przychodów opodatkowanych na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego) posiadają odpowiednie rubryki, w których należy wpisać dochód osiągnięty poza granicami Polski.

Drugą z technik stosowanych w odniesieniu do dochodów z najmu nieruchomości jest metoda wyłączenia z progresją, zgodnie z którą, jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód lub posiada majątek, który według właściwej konwencji może być opodatkowany za granicą, to Polska zwolni go od opodatkowania. Polski rezydent podatkowy – przy obliczaniu podatku od dochodu lub majątku osiągniętego w Polsce – zastosuje jednak taką stawkę podatkową, jaka byłaby zastosowana, gdyby dochód lub majątek z zagranicy nie był tak właśnie zwolniony z opodatkowania w Polsce.

Stawka progresywna

Zgodnie z polskim prawem podatkowym, jeśli najem nie jest związany z działalnością gospodarczą, to stanowi odrębne źródło przychodów określane jako „najem prywatny". Przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane w Polsce na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 1 stycznia 2018 r. do przychodów z najmu prywatnego wprowadzono dwie stawki zryczałtowanego podatku dochodowego. Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa o ryczałcie), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5 proc. przychodów.

W zakresie obowiązku wykazania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości położonej za granicą na uwagę zasługuje to, że art. 12 ust. 12 ustawy o ryczałcie – w związku z osiąganiem przez podatników dochodów z zagranicy  odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów art. 27 ust. 8 – 9a ustawy o PIT określających zasady unikania podwójnego opodatkowania. Odpowiednie stosowanie art. 27 ust. 8 tej ustawy – regulującego metodę wyłączenia z progresją – oznacza, że przychód, który podatnik uzyska z najmu nieruchomości za granicą, pozostanie zwolniony z opodatkowania w Polsce, jednak jego wysokość zostanie uwzględniona przy wyliczaniu stopy procentowej, którą podatnik powinien zastosować przy obliczaniu podatku od dochodów uzyskanych w Polsce.

Wyłączenie z progresją

Pomimo jasnego brzmienia przepisu odsyłającego do stosowania właściwej metody unikania podwójnego opodatkowania (tzw. wyłączenia z progresją), w aktualnej wersji formularza PIT-28 (wzór 21) ustawodawca nie przewidział możliwości wykazania dochodów z tytułu najmu nieruchomości położonych za granicą w celu ustalenia właściwej stopy pro- centowej dla dochodów osiągniętych w Polsce.

Obecnie zatem brak jest technicznej możliwości wykazania w składanym zeznaniu podatkowym uzyskanych przychodów z najmu za granicą z uwzględnieniem tzw. metody wyłączenia z progresją. Podatnik, który wybrał zryczałtowaną stawkę podatku dochodowego, będzie więc mógł w składanym zeznaniu rocznym PIT-28 wykazać wyłącznie dochody osiągnięte z najmu na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Osiągnięcie przychodów z najmu nieruchomości położonej np. w Portugalii nie wpłynie więc na wysokość opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w Polsce, z uwagi na brak technicznej możliwości wykazania ich w aktualnej wersji zeznania PIT-28.

Przykład

W 2018 r. podatnik uzyskał w Polsce dochody z najmu prywatnego w wysokości 50 000 zł opodatkowane zryczałtowaną stawką podatku dochodowego. W tym samym roku podatnik osiągnął również dochody z najmu nieruchomości położonej za granicą w wysokości 100 000 zł. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje stosowanie do dochodów z majątku nieruchomego metodę wyłączenia z progresją.

Podatek należny w Polsce bez uwzględnienia dochodu z zagranicy:

50 000 zł x 8,5 proc. = 4250 zł

Podatek należny w Polsce przy uwzględnieniu dochodów z zagranicy i zastosowaniu metody wyłączenia z progresją:

Obliczamy wysokość stopy procentowej podatku:

(100 000 zł x 8,5 proc.) + (50 000 zł x 12,5 proc.) = 14 750 zł

(14 750 zł : 150 000 zł) x 100 = 9,8333333... proc.

Stopa procentowa po zaokrągleniu wynosi 9,83 proc.

Obliczoną stopę procentową wykorzystujemy do ustalenia wysokości podatku należnego w Polsce:

50 000 zł x 9,83 proc. = 4915 zł

Podatek, który należy wpłacić przy zastosowaniu metody wyłączenia z progresją, jest wyższy od podatku należnego wyliczonego bez uwzględniania dochodów z zagranicy.

Podstawa prawna:

art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a i ust. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. DzU z 2019 r., poz. 43)

art. 27 ust. 8–9a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1509 ze zm.)

Marta Olewińska, starszy konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej

Trzeba pamiętać, że istnieje ryzyko Niewykazanie w zeznaniu PIT-28 przychodów z najmu nieruchomości położonej za granicą niesie za sobą ryzyko zakwestionowania takiego rozliczenia podatku przez organy podatkowe. W konsekwencji podatnik może być zobowiązany do dopłaty różnicy podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Ryzyko to należy uznać za poważne, biorąc pod uwagę, że organy podatkowe nie wypracowały dotąd jednomyślnego stanowiska w tej kwestii. Dla przykładu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej z 19 marca 2018 r. (0115-KDIT3.4011.39.2018.2.WM) wskazał, że jeżeli podatnik uzyskuje dochody z najmu nieruchomości w Polsce, opodatkowane ryczałtem, a także z położonej za granicą, gdzie zgodnie z umową stosuje się metodę wyłączenia z progresją, to dochody uzyskane w tym drugim państwie nie mają wpływu na stawkę ryczałtu stosowaną do opodatkowania dochodów uzyskanych w Polsce. Odmienny pogląd na tę sprawę można natomiast odnaleźć w interpretacji z 15 lutego 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.13.2019.1.KO), w której organ podatkowy uznał, że jeżeli podatnik uzyskiwałby w Polsce przychody z najmu podlegające opodatkowaniu ryczałtem, to przychód uzyskany z najmu mieszkania położonego za granicą, przy zastosowaniu metody wyłączenia z progresją, miałby wpływ na wysokość opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w Polsce.

Krzysztof Wiśniewski, doradca podatkowy, dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej

Niewykluczone, że ustawodawca uaktualni wzór druku Z uwagi na rozbieżności, w celu prawidłowego zastosowania regulacji podatkowych oraz zabezpieczenia dokonanych rozliczeń, warto rozważyć wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Niewykluczone także, że w celu dostosowania formularzy podatkowych do treści obowiązujących przepisów prawa, ustawodawca zdecyduje się na uaktualnienie wersji zeznań PIT-28 w sposób pozwalający na zastosowanie metody wyłączenia z progresją do rozliczania przychodów zagranicznych. Może się zatem okazać, że w rozliczeniu za 2019 rok podatnicy będą już mieli możliwość wykazania dochodów z najmu nieruchomości położonych za granicą w celu  ustalenia właściwej stopy procentowej, którą należy zastosować dla dochodów osiągniętych w Polsce.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA