Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 kwietnia 2016 r. (I ACa 961/15).

Spółka X wynajęła spółce cywilnej Krzysztofa R. i Stefana J. lokal użytkowy w hipermarkecie. Najemcy zamierzali tam prowadzić sklep z markową odzieżą i dodatkami będący częścią sieci pewnej firmy w Polsce. Zobowiązali się do nieprzerwanego korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem przez 5 lat i otwierania sklepu w godzinach ustalonych przez wynajmującego. Oprócz comiesięcznego czynszu mieli uiszczać opłaty za zużyte media, tj. energię elektryczną, wodę oraz odprowadzanie ścieków, związane z eksploatacją i zagospodarowaniem lokalu oraz powierzchni wspólnych wraz z działką. Umowę zawarto na czas określony na 5 lat. Nie przewidywała możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez najemców. Za to wynajmujący miał prawo ją rozwiązać bez wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca, mimo pisemnego upomnienia, nie zaprzestanie naruszania umowy w sposób istotny. Takim naruszeniem umowy miało być sprzeczne z umową użytkowanie przedmiotu najmu.

Pół roku opłat za pusty sklep

W przypadku takiego przedterminowego zakończenia stosunku najmu z winy najemcy i tak miał on obowiązek opłacić czynsz, koszty eksploatacyjne i wszystkie inne opłaty za czas od dnia ustania stosunku najmu do dnia przejęcia przedmiotu najmu przez nowego najemcę, nie dłużej jednak niż przez 6 miesięcy.

Interes Krzysztofa R. i Stefana J. przestał przynosić zyski, gdy dostawca towaru zakończył działalność w Polsce. Panowie szybko poinformowali spółkę X o swojej złej sytuacji finansowej i poprosili o obniżenie czynszu. Bez efektu. W końcu poinformowali wynajmującego, że zmuszeni są zamknąć sklep i wypowiedzieć umowę najmu. Kilka dni później opróżnili lokal i zdali lokal, co potwierdzone zostało protokołem zdawczo-odbiorczym. Potem już z niego nie korzystali.

Jak było do przewidzenia, spółka X poinformowała ich, że umowa najmu nadal jest wiążąca. Ale dopiero po trzech miesiącach wezwała Krzysztofa R. i Stefana J., by przestali ją łamać i kontynuowali korzystanie z lokalu w umówiony sposób do końca okresu najmu, a także zapłacili zaległe opłaty. W przeciwnym wypadku dojdzie do natychmiastowego wypowiedzenia umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy.

Pozwani nie przywrócili działalności lokalu i po kolejnym miesiącu dostali wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu istotnego złamania postanowień umowy. Przez kolejne pół roku lokal stał pusty, a spółka X wystawiła byłym najemcom noty obciążeniowe z tytułu kary umownej na łączną kwotę ponad 39 tys. zł. Wezwała ich także do uregulowania innych zaległych należności w kwocie ponad 68 tys. zł.

Krzysztof R. i Stefan J. spłacili tylko część należności czynszowych i eksploatacyjnych – za okres sprzed opuszczenia lokalu, łącznie 27,5 tys. zł. Pozostała kwota stała się przedmiotem powództwa, jakie spółka X wytoczyła byłym najemcom.

Mieli się konkretnie zachowywać

Sąd okręgowy uznał, że powództwo było uzasadnione. Najemcy nie mieli bowiem prawa wypowiedzieć umowy. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego umowa najmu zawarta na czas oznaczony, może być wypowiedziana tylko w wypadkach określonych w umowie. Inaczej wypowiedzenie jest nieskuteczne. W tej konkretnej umowie uprawnienie do wypowiedzenia w określonych przypadkach miał tylko wynajmujący. Skorzystał z niego i tylko ono jest skuteczne.

Z tych powodów sąd uznał za zasadne roszczenia o nieuiszczone czynsze i opłaty eksploatacyjne w łącznej wysokości blisko 48 tys. zł.

Uwzględnić należało także roszczenie o zasądzenie kary umownej. Taka kara może być zastrzeżona w umowie, jeśli strona zobowiązana była do świadczenia niepieniężnego. W ocenie sądu tak było w rozpatrywanej sprawie.

– Pozwani mieli obowiązek określonego zachowania, które było wpisane w charakter działalności powoda, czyli prowadzenie galerii handlowej. Galeria tworzy określoną całość, w ramach której poszczególni przedsiębiorcy poprzez swoje zachowania kreują jej wizerunek i mają wpływ na ogólny stan galerii, w tym zainteresowanie nią klientów. Mieli obowiązek przestrzegania reguł obowiązujących w galerii niejako działając w interesie wspólnym. Dlatego nie można przyjąć, że obowiązek pozwanych sprowadzał się jedynie do zapłaty czynszu i innych opłat i miał charakter wyłącznie pieniężny. Nie jest wykluczona sytuacja, w której najemcy płacącemu czynsz i opłaty, a nie realizującemu obowiązku otwarcia i prowadzenia sklepu umowa najmu zostałaby wypowiedziana z powodów leżących po jego stronie bez wypowiedzenia – stwierdził sąd.

W jego ocenie kwota 39 tys. zł byłaby jednak karą rażąco wygórowaną, gdyż najemcy jeszcze przed rozwiązaniem umowy przez wynajmującego opróżnili lokal i zostawili go do dyspozycji spółce X. Miała ona ponad 6 miesięcy na znalezienie nowego najemcy, ale tego nie zrobiła. Przez ten czas nie ponosiła też żadnych opłat ani kosztów eksploatacyjnych związanych z lokalem, bo pozwani faktycznie nie wykonywali w nim żadnej działalności. Dlatego, zdaniem sądu, uzasadnione było zasądzenie kary umownej 13 tys. zł.

Kto odpowiada za klęskę biznesu

Krzysztof R. i Stefan J. wnieśli apelację. Ich zdaniem doszło do dorozumianego rozwiązania umowy najmu przed terminem, gdyż zdali lokal, a zarządca hipermarketu go odebrał, choć nie miał takiego obowiązku. Dlatego sąd okręgowy powinien był uznać, że pismo, w którym informowali wynajmującego o zaprzestaniu działalności i rezygnacji z najmu, powinno być uznane za skuteczne wypowiedzenie umowy najmu. W konsekwencji odpadłaby w takiej sytuacji przyczyna świadczenia przez najemcę z tytułu czynszu na rzecz wynajmującego.

Sąd apelacyjny był innego zdania

– Skoro pozwani nie zagwarantowali sobie w umowie możliwości jej wypowiedzenia przed terminem, to również nie można przyjąć, że mogli wypowiedzieć umowę w sposób dorozumiany poprzez zdanie i odbiór przedmiotu najmu. Abstrahując od tego, że czynności tej nie towarzyszyły żadne oświadczenia woli stron umowy, które mogłyby zostać zinterpretowane w ten sposób, a protokół ograniczał się do opisu stanu technicznego lokalu, stanu liczników itd. Przyjęcie takiego stanowiska prowadziłoby w istocie do obejścia przepisu art. 673 § 3 k.c. – uznał sąd.

Jego zdaniem niezrozumiały jest argument, że wynajmujący nie musiał odebrać przedmiotu najmu.

– Wręcz przeciwnie, zasady doświadczenia życiowego, nakazują uznać, że w sytuacji, gdy najemca lokalu, dodatkowo położonego w centrum handlowym, opuszcza go także przed upływem terminu najmu, to wynajmujący ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek odbioru tego lokalu, choćby dla zachowania bezpieczeństwa użytkowników galerii handlowej i jej klientów oraz zabezpieczenia własnych interesów – wyjaśnił sąd.

Nie przyjął także argumentu, że do rozwiązania umowy najmu nie doszło z winy najemców – była to ich zdaniem konsekwencja zakończenia działalności w Polsce przez dostawcę markowych ubrań do ich sklepu. Sąd przypomniał jednak, że to pozwani odpowiadają za sukces i powodzenie własnego przedsięwzięcia gospodarczego, a nie wynajmujący.