Kiedy budowa parkanu czy wiaty firmowej wymaga pozwolenia

Przedsiębiorca, który planuje ogrodzić plac składowy, magazyn czy działkę inwestycyjną nie jest do końca zwolniony z procedur budowlanych.

Ogrodzenie działki parkanem powyżej 2,20 m wysokości wymaga bowiem zgłoszenia tego zamiaru staroście (prezydentowi miasta). Do 28 czerwca 2015 r. było inaczej. Obowiązek uzyskania zgłoszenia dotyczył także budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych oraz innych miejsc publicznych niezależnie od ich wysokości.

Nie oznacza to, że właściciele działek mogą robić co się im żywnie podoba. Parkan musi być zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pod warunkiem oczywiście, że ogrodzona nieruchomość znajduje się na terenie objętym planem.

Plan to podstawa

Obecnie ogrodzenia muszą spełniać wymagania określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Zakazuje ono umieszczania na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła itp, oraz przewiduje, by furtki i bramy otwierały się do wewnątrz działki.

Przykład

W miejscowych planach często znajduje się zakaz budowy od strony dróg publicznych ogrodzeń z betonowych elementów prefabrykowanych. W takim przypadku, mimo braku konieczności zgłaszania budowy, trzeba przestrzegać zasad wynikających z planu.

W wypadku lokalizacji ogrodzeń w pobliżu rzek i jezior trzeba pamiętać o przepisach prawa wodnego. W art. 27 ust. 1 zabrania grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych (jezior, rzek) w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Gdy zaś ogrodzenie zabiera dostęp do wody, regionalny dyrektor gospodarki wodnej może nakazać je usunąć.

Natomiast w wypadku nieruchomości znajdujących się daleko od wody oraz położonych na terenach nie objętych planem jedynym ograniczeniem od 28 czerwca br., jest wysokość parkanu i spełnienie warunków przepisów techniczno-budowlanych. Dla parkanu nie wydaje się warunków zabudowy.

Więcej niż 2,20 m

Inwestor, który zechce wybudować ogrodzenie wyższe niż 2,20 m musi zgłosić budowę staroście (prezydentowi miasta na prawach powiatu).

Zgłoszenie jest prostszą formą od pozwolenia. Nie ma konieczności przeprowadzenia postępowania administracyjnego. Nie dostaje się też żadnej decyzji. Można ruszyć z budową po 30 dniach od zgłoszenia. Sąsiad nie będzie też protestował. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku pozwolenia na budowę. Ma ono zawsze formę decyzji administracyjnej. By ją wydać, starosta (prezydent miasta) musi wcześniej przeprowadzić postępowanie administracyjne, często z udziałem stron, czyli np. sąsiadów.

W zgłoszeniu koniecznie trzeba opisać zakres i planowany termin prac związanych z budową ogrodzenia oraz dostarczyć szkic, na którym widać, jak będzie usytuowane ogrodzenie na działce (może być odręczny) oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

„Milcząca zgoda" na budowę jest ważna przez trzy lata licząc od daty rozpoczęcia robót podanej w zgłoszeniu. Jeżeli w tym czasie nie rozpocznie się budowy domu wówczas zgoda wygasa. I ponownie trzeba zgłosić budowę w urzędzie powiatowym albo miasta. Podanie terminu rozpoczęcia robót ma jedynie wpływ na termin ważności zgłoszenia, natomiast zgłoszone roboty budowlane można rozpocząć nie wcześniej niż 30 dni od kompletnego zgłoszenia.

W urzędzie można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenie, że starosta (prezydenta) nie zgłosił sprzeciwu. Nie jest ono niezbędne do rozpoczęcia budowy. Zawsze to jednak urzędowe potwierdzenie, że dokonano skutecznego zgłoszenia. Starosta (prezydent) ma 7 dni na wydanie takiego zaświadczenia.

Nielegalny płot

Starosta (prezydent) może też wnieść sprzeciw od zgłoszenia i lub nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Mówi o tym art. 30 ust. 6 pkt 1 oraz ust. 7 prawa budowlanego. Decyzję ze sprzeciwem otrzymuje się pocztą.

Budowa ogrodzenia bez wymaganego zgłoszenia jest samowolę budowlaną. Zgodnie zaś art. 49b Prawa budowlanego w przypadku budowy ogrodzenia bez wymaganego zgłoszenia organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę takiego ogrodzenia, chyba, że jest możliwe jego zalegalizowanie. W takim wypadku, inwestorowi zostanie wyznaczony termin na zgromadzenie dokumentów potrzebnych do dokonania legalizacji, a następnie inwestor będzie musiał uiścić opłatę legalizacyjną.

Wiata na zgłoszenie

Wiaty powyżej 50 mkw. oraz te nie znajdujące się na posesjach z zabudową mieszkaniową wymagają pozwolenia na budowę. Co dla niektórych inwestorów jest utrudnieniem. Przed 28 czerwca ub.r. bowiem było można wiaty do 25 mkw. bez względu na charakter przeznaczenia działki (pod budownictwo mieszkaniowe czy działalność gospodarczą) wybudować na zgłoszenie. Obecnie tak nie jest. Wciąż jednak inwestorzy są do tego przekonani, że nadal tak jest. Trzeba uważać, bo łatwo jest popełnić samowolę i nadzór każe rozebrać.

Wiatę można więc dziś legalnie wybudować (z jednym wyjątkiem), gdy złoży się wniosek o pozwolenie na budowę oraz następujące dokumenty: projekt budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, warunki zabudowy w przypadku braku planu miejscowego.

W niektórych przypadkach wiaty o powierzchni do 50 mkw. są zwolnione z jakichkolwiek formalności. Uproszczenia nie dotyczą jednak wszystkich, ale tylko tych budowanych obok domu mieszkalnego albo na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe. Ponadto liczba tych wiat nie może przekroczyć dwóch na każde 1000 m.kw. działki.

Nie oznacza to jednak, że tego ułatwienia w ogóle nie można wykorzystywać w celach prowadzenia działalności gospodarczej. Ustawodawca dopuszcza to pod warunkiem, że nie jest sprzeczne z miejscowym planem (gdy taki uchwalono dla danego terenu).

Przykład

Krzysztof Wiśniewski zajmuje się kowalstwem artystycznym. Jego warsztat znajduje się obok domu jednorodzinnego. Miejscowy plan nie zabrania tego typu działalności. Wiatę może więc wykorzystywać do składowania gotowych wyrobów. Natomiast gdyby plan tego zabraniał, to byłoby to zakazane. Wiatę mógłby wykorzystywać tylko np. do przechowywania samochodu osobowego czy drewna do kominka.

Kiedy sprzeciw

Starosta może wnieść sprzeciw gdy:

- inwestor złożył zgłoszenie budowy lub robót budowlanych, na które wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę;

- budowa lub roboty budowlane objęte zgłoszeniem naruszają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy, na przykład dotyczące warunków technicznych;

- zgłoszenie dotyczy budowy obiektu tymczasowego nie połączonego trwale z gruntem na 120 dni w miejscu, w którym taki obiekt istnieje, np. sezonowy pawilon handlowy lub gastronomiczny.

Starosta (prezydent) może nałożyć w drodze decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę – mimo że obiekt lub roboty budowlane kwalifikują się do zgłoszenia. Taka możliwość jest ograniczona do sytuacji, w których mogłoby wystąpić:

- zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia np. zgłoszenie wielkoformatowej tablicy, bądź urządzenia reklamowego na budynku,

- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków np. ogrodzenie będzie zbyt blisko jeziora, albo na obszarze wpisanym do gminnej ewidencji zabytków, czy też na obszarze Natura 2000,

- wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie ograniczeń albo uciążliwości dla terenów sąsiednich np. zgłoszenie budynku gospodarczego w granicy działki

- naruszenie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego np. plan zabrania budowania na danym terenie obiektów służących do prowadzenia działalności gospodarczej lub zakaz lokalizacji wolnostojących budynków gospodarczych czy garaży.

Prawo budowlane przewiduje, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji na poczcie.

Z wokandy

- Droga wewnętrzna, niestanowiąca drogi publicznej w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, może spełniać kryteria „innego miejsca publicznego", o którym mowa w art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane według stanu prawnego obowiązującego do 28 czerwca 2015 r. Będzie to miało miejsce np. wówczas, gdy z takiej drogi korzysta nieograniczona liczba osób, nie stanowi ona własności prywatnej i usytuowana jest w sieci dróg lokalnych wzajemnie się uzupełniających, stanowiących przyjęte w planie zagospodarowania przestrzennego rozwiązanie komunikacyjne.

Wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku z 1 października 2015 r., II SA/Bk 523/15.

- Orzekając o rozbiórce ogrodzenia, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek ustalić datę i miejsce budowy ogrodzenia, a także krąg podmiotów mających w sprawie interes prawny. Takiego interesu nie ma osoba, której nieruchomość jest położona np. po drugiej stronie ulicy, nie sąsiadująca bezpośrednio z ogradzaną nieruchomością