Wskutek uchwalenia planu lub jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem może nie być możliwe lub zostać istotnie ograniczone. Ponadto, ustalenia nowo uchwalonego lub zmienionego planu mogą mieć negatywny wpływ na wartość nieruchomości.
Nowa droga albo oczyszczalnia ścieków
Przykładem uniemożliwienia lub ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości może być przewidziana w planie droga przebiegająca przez teren nieruchomości. Ponadto, plan może ustalać przeznaczenie sąsiednich terenów, które wprawdzie nie ogranicza bezpośrednio korzystania z nieruchomości, ale nie pozostanie bez wpływu na jej wartość. Oczyszczalnia ścieków czy trasa szybkiego ruchu to zazwyczaj mało pożądane sąsiedztwo.
Artykuł 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa) w przypadku uniemożliwienia lub ograniczenia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób na skutek uchwalenia lub zmiany planu przewiduje dla właściciela lub użytkownika wieczystego roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądanie wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja tych roszczeń może także nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany, opisane wyżej roszczenia wygasną.
Definicyjne wątpliwości
Niestety cytowany przepis nie zawiera definicji pojęcia „korzystania z nieruchomości". W uzasadnieniu wyroku z 1 października 2013 r. w sprawie I C 458/13 Sąd Najwyższy zawarł wskazówki dotyczące rozumienia tego terminu na gruncie ustawy. Zdaniem SN należy przede wszystkim rozróżnić pojęcia „przeznaczenie terenu" oraz „sposób korzystania z niego". Właściwym do oznaczenia przeznaczenia terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określenie natomiast sposobu korzystania z nieruchomości może nastąpić nie tylko w planie zagospodarowania przestrzennego, ale również miedzy innymi w decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem SN nie budzi wątpliwości, że pojęcie „sposobu korzystania z nieruchomości" jest pojęciem szerszym od pojęcia „przeznaczenie nieruchomości". Sposób korzystania z nieruchomości obejmuje faktyczne, ale i potencjalne przeznaczenie oraz cel danej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności.
Obniżenie wartości
Jeżeli natomiast, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z uprawnień opisanych powyżej to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy. W uzasadnieniu wyroku z 17 grudnia 2008 r. w sprawie I CSK 191/2008 SN dodatkowo wyjaśnił, że jeżeli właściciel nie skorzystał z możliwości dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy (roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądania wykupienia nieruchomości lub jej części), a zbywa nieruchomość, przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 ustawy niezależnie od tego, czy nastąpiło ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.
