Sprzedaż gruntów rolnych przez firmy na nowych zasadach

Właściciel nieruchomości, np. przedsiębiorca, który chce sprze dać grunt rolny osobie nie- będącej rolnikiem, najpierw musi zaproponować jego nabycie podmiotowi, któremu przysługuje prawo pierwokupu.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ustawa rolna) przewiduje obecnie, że z tego prawa w pierwszej kolejności może skorzystać dzierżawca ziemi, a gdy takiego nie ma, to Agencja Nieruchomości Rolnych.

Przy czym nie chodzi o każdego dzierżawcę, ale takiego, który spełnia warunki z art. 3 ustawy rolnej, czyli: miał z właścicielem gruntu zawartą pisemną umowę dzierżawy (z datą pewną); dzierżawi go co najmniej od trzech lat, a nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W praktyce zbycie nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu jest dwuetapowe. Najpierw właściciel działki i kupujący zawierają wstępną umowę u notariusza. Następnie rejent o transakcji zawiadamia dzierżawcę (jeżeli taki jest), a gdy takiego nie ma – właściwy oddział ANR (decyduje położenie nieruchomości). Potem trzeba czekać miesiąc. Jeżeli w tym czasie dzierżawca (lub ANR) nie zgłosi chęci nabycia, dojdzie do finalizacji sprzedaży. Miejsce kupującego zajmie dzierżawca lub ANR. W tym celu składa się oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu po cenie, jaką wcześniej sprzedający wynegocjował z pierwotnym nabywcą działki.

Gdy prawo pierwokupu przysługuje ANR, to wysyła ona zbywcy oświadczenie w formie przesyłki poleconej z potwierdzeniem odbioru oraz publikuje w Biuletynie Informacji Publicznej. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 11 ustawy rolnej z chwilą publikacji oświadczenia na stronie BIP uznaje się, że zbywca zapoznał się z treścią oświadczenia ANR w sprawie pierwokupu. Sprzedaż nieruchomości z pominięciem tej formalności jest nieważna.

Jeżeli cena sprzedaży będzie rażąco odbiegać od wartości rynkowej, to ANR może wystąpić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości. Ma na to 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Sąd wówczas zastosuje przepisy o gospodarce nieruchomościami, czyli zleci jej wycenę rzeczoznawcy.

Jeżeli natomiast dzierżawca (lub ANR) nie będzie zainteresowany nieruchomością, to prawo jej nabycia przypadnie kupującemu z umowy warunkowej. Wówczas zawierana jest druga, osobna, bezwarunkowa umowa sprzedaży przenosząca własność nieruchomości na kupującego.

Uwaga! Prawo pierwokupu ANR nie obejmuje nieruchomości, których nabywcą jest: jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy, gdy ANR wyraziła zgodę na zbycie osobie innej niż rolnik, sprzedaż następuje między kościelnymi osobami prawnymi lub związkami wyznaniowymi.

Art. 3a i 3b ustawy rolnej przewiduje również prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która chce sprzedać należącą do niej nieruchomość rolną.

Zanim ANR skorzysta z tego prawa, jej urzędnik może przejrzeć księgi i dokumenty oraz żądać od spółki informacji o obciążeniach i zobowiązaniach nieujętych w księgach i dokumentach. Uzyskane informacje są tajemnicą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 11 ust. 4 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Oznacza to, że nie można ich przekazać osobom postronnym oraz wykorzystać do innych potrzeb.

Prawo pierwokupu przysługuje Agencji również po zmianie wspólnika lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki osobowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej.