fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Butik można założyć wbrew woli sąsiadów

Bloomberg
Przedsiębiorca, by uzyskać warunki zabudowy, nie musi mieć zgody współwłaściciela nieruchomości, na której planuje swoją inwestycję.

Marzena Ż. postanowiła zaadaptować swoje mieszkanie na butik. Zanim jednak przystąpiła do prac, wcześniej musiała załatwić formalności budowlane. Kompletowanie dokumentów rozpoczęła od warunków zabudowy. Z wnioskiem o ich wydanie wystąpiła do burmistrza miasta. Jej inwestycja polegała konkretnie na zmianie sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego na lokal usługowy oraz na wykonaniu witryny w elewacji frontowej budynku oraz schodów.

Nikt się nie pytał

Burmistrz wydał warunki zabudowy. Jego decyzji sprzeciwiła się sąsiadka Marzeny Ż, tj. Justyna H. Jej zdaniem jako współwłaścicielka nieruchomości powinna mieć pełną wiedzę na temat tej inwestycji oraz wyrazić na nią zgodę. Tymczasem nikt się do niej w tej sprawie nie zwracał.

Poza tym sąsiadka Marzena Ż. chce wykonać schody, które utrudnią dostęp do wielu pomieszczeń w budynku. Odwołała się więc do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które SKO utrzymało jednak decyzję burmistrza.

W motywach rozstrzygnięcia SKO przytoczyło art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 i § 9 rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepisy te regulują przebieg postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy oraz jego zakres. Zezwalają również, by w niektórych sytuacjach postępowanie to uległo pewnemu uproszczeniu. Tak było w tym konkretnym przypadku.

Inwestycja polegała na zmianie sposobu użytkowania części lokalu, bez rozbudowy. Nie powodowała zmiany parametrów budynku, a jedynie przeznaczenie lokalu.

Dlatego istotne było – zdaniem SKO – jedynie ustalenie, czy zachowana została tzw. zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy nie.

Jaka funkcja zabudowy

Zasada ta uzależnia możliwość zabudowy (w tym wypadku zmianę sposobu użytkowania) od kontynuacji funkcji zabudowy znajdującej się na co najmniej jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. W tym wypadku inwestycja – według SKO – nie kolidowała z istniejącą zabudową.

Kolegium zauważyło, że poza zmianą sposobu użytkowania lokalu ma być wykonana witryna w elewacji frontowej oraz schody wewnętrzne. Zdaniem SKO tego rodzaju roboty budowlane mogą być klasyfikowane w ramach przebudowy (w rozumieniu prawa budowlanego) i zasadniczo nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, nie odnoszą się bowiem do tzw. parametrów charakterystycznych budynku (nie zmieniają m.in. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości). Jednocześnie z wniosku wynikało, że zamierzenie nie obejmuje budowy schodów zewnętrznych, tylko wewnętrzne.

Justyna H. wystąpiła ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, a ten ją oddalił.

Według WSA w tej konkretnie sprawie nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy zastępują więc ustalenia miejscowego planu.

W myśl natomiast art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, a zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami ustawy i odrębnymi.

Oznacza to, że jeśli wniosek o wydanie warunków dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, to burmistrz musi wydać decyzję pozytywną, czy tego chce, czy nie.

WSA przyznał też rację SKO, że w tej konkretnie sprawie znaczenie miało zbadanie jedynie funkcji sąsiedniej zabudowy, ponieważ wnioskowana zmiana sposobu użytkowania dotyczyła istniejącej zabudowy bez zmiany parametrów obiektu budowlanego. Chodzi o tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa.

Zasada dobrego sąsiedztwa

Z akt sprawy wynika, że lokal położony jest w centrum miasta, pośród zabytkowej zabudowy mieszkaniowej oraz usługowej. W tym samym budynku znajduje się już jeden lokal usługowy.

Ponadto wojewódzki konserwator zabytków, określając zalecenia konserwatorskie w zakresie zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego, stwierdził, że adaptacja na lokal usługowy powinna nawiązywać do już wykonanej wcześniej zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego w celu zachowania symetryczności elewacji frontowej w zabytkowym budynku. Oznacza to, że warunki zabudowy nie naruszają zasady dobrego sąsiedztwa.

Ponadto – zdaniem WSA – należy rozdzielić dwa etapy inwestycyjne, każdy z nich regulowany jest odrębnymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować – wydania warunków zabudowy i wystąpienia o wydanie pozwolenia na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy odpowiadać ma tylko na pytanie inwestora, czy dany rodzaj zabudowy może powstać na wnioskowanym terenie.

WSA podkreślił, że inwestor nigdy nie twierdził, że dysponuje wyłącznym prawem objętej wnioskiem nieruchomości budynkowej. Tytuł prawny do nieruchomości nie ma znaczenia dla oceny wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Stosownie do art. 63 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy).

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi.

Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, że inwestycja powstanie, ponieważ dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę, inwestor może przejść do realizacji zamierzenia.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 25 lutego 2016 r. II SA/ Ol 1346/15.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA