fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Przebudowa a samowola budowlana

123rf
Spółka, która przebudowała budynek szwalni na klub fitness, powinna załatwić wcześniej formalności budowlane. Jeśli tego nie uczyniła, to dopuściła się samowoli.

Alina L. sąsiadka nowo powstałego klubu fitness zwróciła się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o sprawdzenie, czy funkcjonuje on legalnie. W tym miejscu bowiem przez długie lata był punkt usługowo-biurowy prowadzący usługi szycia bielizny. Budynek należy do spółki z. o.o.

Nadzór przeprowadził kontrolę w trakcie, której ustalił, że budynek został przebudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Natomiast po dostarczeniu przez spółkę opinii m.in. powiatowego inspektora sanitarnego, okręgowego inspektora pracy oraz prezydenta miasta nie doszukał się niczego złego w zmianie sposobu użytkowania budynku i w tym zakresie umorzył postępowanie. Wówczas Alina L. odwołała się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Bez ingerencji w konstrukcję budynku

Powiatowy inspektor umorzył postępowanie administracyjne w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania na klub fitness, ponieważ doszedł do wniosku, że zmiana w budynku usługowo-biurowym świadczonych usług z szycia bielizny damskiej na klub fitness nie jest zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu przepisu art. 71 prawa budowlanego. Nie stwierdził bowiem w budynku zmiany wielkości i układu obciążeń, albowiem wykonana przebudowa pomieszczeń polegała jedynie na przesunięciu drzwi wejściowych w przedsionku, rozbiórce części ścianek działowych na parterze budynku – bez ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku.

W swoim odwołaniu Alina L. zakwestionowała prawidłowość ustaleń powiatowego inspektora, jak również treść opinii innych organów. Według niej klub jest bardzo uciążliwy i niewątpliwie nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania budynku biurowo – usługowego. Do odwołania załączyła sprawozdanie z pomiaru hałasu, z którego wynika, że dopuszczalne poziomy hałasu w jej budynku mieszkalnym i na posesji są przekroczone.

Nadzór nie jest od hałasu

Po rozpatrzeniu odwołania wojewódzki inspektor utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Jego zdaniem materiał dowodowy został zgromadzony i rozpatrzony w sposób prawidłowy.

Ponadto prowadzona działalność jest zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powiatowy inspektor w sposób prawidłowy stwierdził, że zmiana usług szwalniczych na usługi polegające na prowadzeniu klubu fitness w budynku biurowo-usługowym nie stanowi zmiany sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego.

Odnosząc się do zarzutów odwołania wojewódzki inspektor stwierdził, że stanowiska innych organów administracji publicznej, właściwych w poszczególnych kwestiach mają charakter wiążący dla organów nadzoru budowlanego. Miały one obowiązek je uwzględnić.

Nadmienił również, że na rozstrzygnięcie nie mogło też wpłynąć załączone do odwołania sprawozdanie z pomiaru hałasu, albowiem organy nadzoru budowlanego nie są właściwe w sprawach z zakresu ochrony środowiska, w tym dotyczących hałasu.

Nie oznacza to jednak – podkreślił wojewódzki inspektor – że działalność fitness może być prowadzona w sposób dowolny i niczym nieograniczony, bez poszanowania praw innych osób. Podniósł, że jeżeli Alina L. narażona jest na uciążliwości i ponosi określone szkody z tytułu prowadzonej w jej bezpośrednim sąsiedztwie działalności lub też naruszone zostały jej dobra osobiste, czy też zakłócona została możliwość korzystania z jej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, ma ona możliwość ochrony swoich interesów na drodze cywilno-prawnej.

Alina L. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. W uzasadnieniu podniosła, że jej dom stoi na działkach, które według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową domów jednorodzinnych.

Podniosła, że jej zdaniem, pomiary hałasu przeprowadzone przez komisję z Departamentu Ochrony Środowiska zostały sfałszowane. W związku z tym zmuszona była do przeprowadzenia pomiarów hałasu we własnym zakresie. Ze sprawozdania pomiaru hałasu wynika, że normy zostały przekroczone. Dodatkowo udowodniła, że na terenie, na którym znajduje się jej dom obowiązują inne ustalenia niż na działce sąsiedniej, czego nie zauważyli inspektorzy ochrony środowiska, jak i nadzoru budowlanego.

WSA uznał skargę za zasadną, chociaż zawarte w niej zarzuty, w niewielkim stopniu były trafne.

Zdaniem WSA zgodnie z art. 71 ust. 6 pkt 1 prawa budowlanego, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Z tego przepisu wynika, że zmiana użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wiążąca się z wykonaniem robót budowlanych, wymagających uzyskania pozwolenia na budowę, możliwa jest do zrealizowania wyłącznie w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Natomiast w przypadku, kiedy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych to konieczne jest zgłoszenie tego.

Kiedy legalizacja

W pierwszej kolejności – zdaniem WSA – rozważenia wymagała kwestia, czy inwestor wykonał roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, czy roboty te związane były ze zmianą sposobu użytkowania lokalu. Legalizacja robót budowlanych wykonanych bez wymaganego pozwolenia na budowę prowadzona może być w trybie art. 50 i 51 prawa budowlanego.

W takim przypadku w decyzji wydanej na podstawie art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Oznacza to, że w sytuacji wykonania robót budowlanych, związanych ze zmianą użytkowania obiektu lub jego części, bez pozwolenia na budowę, legalizacja samowoli budowlanej następuje w trybie przewidzianym art. 50 i 51 Prawa budowlanego. Nie jest możliwe w takiej sytuacji przeprowadzenie legalizacji wyłącznie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Postępowanie powinno dotyczyć samowoli budowlanej w całym zakresie, gdyż tylko wówczas można doprowadzić obiekt budowlany lub jego część do stanu zgodnego z prawem.

Zdaniem sądu, postępowanie administracyjne powinno być przeprowadzone, przez powiatowego inspektora od początku, kompleksowo, w przedmiocie: samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku wraz z jego samowolną przebudową. Art. 71 ust. 6 Prawa budowlanego stanowi: jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatem, jeśli wskazane w tym przepisie formalności nie zostały dopełnione, to organ winien przeprowadzić tak jak w tym przypadku, postępowanie w oparciu o przepis art. 51 Prawa budowlanego, zważywszy, że roboty już zostały wykonane.

Stosując, przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, przepis art. 51 Prawa budowlanego, organ I instancji rozważy, jakie obowiązki należy nałożyć postanowieniem na inwestora, zważywszy zakres wykonywanych robót.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 24 stycznia 2017 r. II SA/Bk 720/16.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA