W przypadku sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako las w ewidencji gruntów i budynków, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu. Jeżeli natomiast nabycie nieruchomości leśnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej, Lasy Państwowe mogą złożyć oświadczenie o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej. Ograniczenia w obrocie nieruchomościami leśnymi mogą zatem dotyczyć nie tylko umowy sprzedaży, ale również reorganizacji grup kapitałowych, na przykład aportu takiej nieruchomości.
Ograniczenia w obrocie działkami leśnymi nie mają zastosowania, m.in. wówczas, gdy nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia oraz w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli. Nie obowiązują one również w przypadku dziedziczenia.
Ograniczenia dla cudzoziemców
W dalszej części, wskazać należy na ograniczenia nabywania nieruchomości przez cudzoziemców są w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Generalną zasadą jest, że nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia wydanego przez ministra spraw wewnętrznych. Cudzoziemcem w rozumieniu wyżej powołanej ustawy jest:
1. osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego, ale także
2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
3. osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.
Zezwolenia wymaga każde nabycie nieruchomości, to znaczy nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie zdarzenia prawnego.
Czynnościami wymagającymi zezwolenia jest:
1. nabycie nieruchomości;
2. nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, z wyjątkiem nabycia akcji spółki dopuszczonej do publicznego obrotu na rynku regulowanym.
Obowiązek uzyskania zezwolenia istnieje, jeśli poprzez nabycie udziałów w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, cudzoziemiec przejmuje kontrolę nad nią. Taka konieczność istnieje również wówczas, gdy spółka jest już kontrolowana, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się taką spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych.
Przepisy ustawy nie znajdują zastosowania przy przekształceniu spółki oraz przy nabyciu nieruchomości w skutek dziedziczenia ustawowego, ale nie dotyczy to już dziedziczenia testamentowego.
Nabycie nieruchomości, nabycie lub przejęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Od 1 maja 2004 r. generalna zasada, iż nabycie nieruchomości lub udziałów i akcji w spółkach będących właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia, nie ma zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein) oraz Konfederacji Szwajcarskiej.
A oto istotne wyjątki
Najistotniejsze wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia to:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
- nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną", na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
Dr Mateusz Baran, radca prawny, BDO Legal Łatała i Wspólnicy Sp.k.
Katarzyna Zajas-Aydogan, radca prawny, partner w BDO Legal Łatała i Wspólnicy Sp.k.
Zasygnalizowane obok ograniczenia w zakresie nabywania nieruchomości rolnych i leśnych oraz nabywania nieruchomości przez cudzoziemców potwierdzają, że niejednokrotnie w procesie przekazania następcom aktywów określonej formuły prowadzonej działalności gospodarczej, w związku ze szczególnym statusem nieruchomości, czy też osoby następcy (nabywcy lub spadkobiercy) można napotkać na dodatkowe problemy, co daje asumpt do podejścia do sukcesji w sposób przemyślany i zaplanowany. ?
Poprzednie artykuły dotyczące sukcesji opublikowaliśmy w „Biznesie"
- „Komu należy przekazać władzę i majątek firmy" 21 grudnia 2018 r. (1)
- „A może warto skutecznie rozdzielić sferę władztwa i własności" 28 grudnia 2018 r. (2)
- „Kiedy warto wybrać spółkę osobową" 4 stycznia 2019 r. (3)
- „Jak funkcjonuje sukcesja w spółkach kapitałowych" 11 stycznia 2019 r. (4)
- „Szanse i zagrożenia dla procedury sukcesji w spółce giełdowej" 18 stycznia 2019 r. (5)
- „Czy sukcesja firmy może wpływać na wykorzystanie funduszy unijnych" 1 lutego 2019 r. (6) -
