Kluczowe w tym względzie jest przyporządkowanie obiektu budowlanego do jednej z sześciu kategorii (obecnie jest ich trzydzieści). Nie są one jeszcze szczegółowo opisane. Jednak w założeniu kategoria pierwsza ma zawierać obiekty, dla których nie będzie potrzebne wydanie zgody inwestycyjnej. Kategoria druga związana ma być z prostszą procedurą wydania zgody. Natomiast każda kolejna kategoria oznaczać będzie bardziej skomplikowany proces uzyskania decyzji (konieczność przedłożenia projektu budowlanego, zatrudnienia kierownika budowy, prowadzenie dziennika budowy oraz obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie). Zaznaczyć należy, iż projekt budowlany składać ma się z projektu urbanistyczno-architektonicznego, projektu technicznego, opinii geotechnicznej oraz charakterystyki energetycznej. Bardzo ważną zmianą jest możliwość wniesienia wniosku o wydanie zgody inwestycyjnej w formie cyfrowej – w ten sposób może być również przesłany projekt budowlany. Postępowanie prowadzi starosta, który ma 30 dni na wydanie zgody w przypadku inwestycji z kategorii od pierwszej do trzeciej oraz 60 dni w przypadku inwestycji z kategorii od czwartej do szóstej. Stroną tego postępowania jest jedynie inwestor, wiąże się to z faktem, że zgodnie z projektowanymi przepisami budować można co do zasady jedynie na terenach objętych planem miejscowym, tak więc z góry znane jest usytuowanie i kubatura obiektu. Jesli nie ma planu miejscowego, krąg stron postępowania rozszerza się o właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości znajdujących się na obszarze, na który oddziałuje planowana inwestycja. Projektowane zmiany z całą pewnością doprowadzą do przyśpieszenia procesu inwestycyjnego, scalając dwa czasochłonne postępowania, jakimi są: postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę.
Uproszczenie procedur
Projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego zawiera przepisy, które przewidują możliwość wydania na wniosek inwestora, tzw. milczącej zgody. W przypadku obiektów kategorii drugiej, do której zaliczać mają się m.in. domy jednorodzinne zgoda wydana w takiej formie nie pociąga za sobą żadnego innego warunku do spełnienia. Inaczej wygląda to w przypadku kategorii trzeciej i czwartej, w których możliwość wystąpienia o wydanie zgody w formie decyzji milczącej obostrzone jest spełnieniem trzech warunków – obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, braku znaczącego oddziaływania na środowisko inwestycji oraz braku wpisu do rejestru zabytków. Po złożeniu takiego wniosku organ ma, w przypadku kategorii drugiej i trzeciej, 14 dni na złożenie sprzeciwu, a w przypadku kategorii czwartej, 28 dni licząc od dnia wpływu wniosku.
Uproszczenie procedur ma również miejsce w przypadku uchwalania planów miejscowych. Ustawodawca przewidział dwie instytucje mające na celu przyśpieszenie uchwalania planów miejscowych. Są to plany na koszt inwestora oraz plany uproszczone. W pierwszym przypadku inwestor zobowiązuje się, że w razie uchwalenia planu miejscowego pozwalającego na realizację inwestycji głównej, zrealizuje również inwestycje powiązane, które obejmują infrastrukturę techniczną oraz społeczną, system transportu lub mieszkania mające powiększyć mieszkaniowy zasób gminy, w tym celu gmina zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną. Zaznaczyć należy, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w tej drodze nadal podlega konsultacjom społecznym. W przypadku planu uproszczonego musi on być zlokalizowany na obszarze zurbanizowanym o wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej niewymagającej inwestycji w zakresie dróg publicznych lub infrastruktury technicznej. Plan ten nie wymaga zawarcia w nim większości zapisów znajdujących się w zwykłych planach, w związku z tym może być uchwalony szybciej niż one.
Nowa formuła opłaty adiacenckiej
Opłata adiacencka zostanie zastąpiona opłatą infrastrukturalną, która przewiduje nowy sposób udziału w kosztach budowy infrastruktury technicznej. Zakłada się, że właściciele nieruchomości położonych na terenie obowiązywania planu, którzy skorzystają na przeprowadzanych inwestycjach będą musieli ponieść łącznie koszt budowy obiektów infrastrukturalnych w wysokości od 20 do 50 proc. w przypadku obszarów nowej urbanizacji oraz od 10 do 30 proc. w przypadku innych obszarów. Opłata ta będzie dzielona między właścicieli na podstawie powierzchni posiadanej nieruchomości albo dopuszczalnej powierzchni zabudowy nieruchomości, jeśli działka dopiero będzie przeznaczona pod zabudowę. W założeniu przepisy te mają na celu zwiększenie partycypacji właścicieli gruntów i budynków w kosztach budowy infrastruktury technicznej, gdyż gminy mają problem z egzekucją opłaty adiacenckiej na podstawie obowiązujących przepisów.
Inne zmiany
Projekt przewiduje również inne zmiany, które z całą pewnością wpłyną na sytuację właścicieli nieruchomości. Nowy kodeks przewiduje, że nie będzie możliwe uchwalenie planu miejscowego, w którym znajdzie się działka bez dostępu do drogi publicznej. Jeśli nie da się zapewnić takiej sytuacji, przeprowadzone zostanie w planie dostosowanie struktury gruntowej. Będzie ono podobne do obecnie obowiązującego i odbywającego się poza aktem planistycznym podziału i scalenia gruntu.
Plany miejscowe będą mogły przewidywać przeznaczenie nieruchomości w sposób warstwowy. Inne przeznaczenie będzie mogła mieć część podziemna budynku, a inną część naziemna. Projekt ujednolica też przepisów w zakresie przyłączy oraz zjazdów z nieruchomości oraz określa kto jest odpowiedzialny za ich wykonanie.