fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Zbycie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

Adobe Stock
Wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, a prawa nie mogą być nabyte przez uprawniony podmiot w drodze umowy. Konstytucja przewiduje możliwość pozbawienia czy też ograniczenia prawa własności, jednak stawia dwa warunki – musi być ono dokonane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Instytucja wywłaszczenia nieruchomości przewidziana w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest jednym z najdalej idących uprawnień, jakie posiada władza publiczna.

Jakkolwiek zasada została wyrażona w Konstytucji w prosty sposób, problemy mogą pojawić się w trakcie jej realizacji, kiedy do głosu dochodzą przepisy szczególne, przewidziane m.in. w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Problemem jest kwestia zbywalności takiego roszczenia. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że wierzyciel (czyli wywłaszczony) może przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. W ustawie o gospodarce nieruchomościami brak jest zakazu przelewania roszczeń o odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia, stąd uzasadniony jest wniosek, że roszczenia takie mogą być przedmiotem obrotu.

Sądy i doktryna są zgodne w jednej kwestii – roszczenie przejdzie na inny podmiot w ramach sukcesji uniwersalnej, czyli wstąpienia w ogół praw i obowiązków poprzednika. Z taką sukcesją mamy do czynienia np. w ramach dziedziczenia. Rozbieżności pojawiają się na przykładzie przeniesienia roszczenia w drodze umowy sprzedaży czy darowizny, gdzie czynność nie dotyczy ogółu praw i obowiązków, ale tylko jednego z nich. Orzecznictwo sądów nie jest jednolite.

W dużej ilości spraw dotyczących odszkodowania wydawane są wyroki, z których wynika, że obrót roszczeniami o odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie jest dopuszczalny. W jednym z wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie można znaleźć omówienie argumentacji, która stoi za takim podejściem. Sąd stanął na stanowisku, że roszczenie o odszkodowanie za wywłaszczenie wykazuje cechy roszczenia administracyjnoprawnego i do jego przenoszenia potrzebna jest wyraźna norma ustawowa, która pozwala na dysponowanie przez dany podmiot prawami lub obowiązkami administracyjnoprawnymi (np. przenoszalność uprawnień wynikających z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę). A ponieważ brak jest konkretnej normy prawa administracyjnego,uprawniającej do obrotu takimi roszczeniami, wywłaszczony nie może przenieść go w drodze umowy cywilnej.

Przeciwna linia ukształtowała się w przypadku odszkodowań za wywłaszczenie, do którego dochodzi w przypadku wydzielenia działek pod drogi publiczne. Zgodnie z przepisami, gdy dochodzi do podziału gruntu na wniosek właściciela, w skład którego wchodzą działki przewidziane pod drogi publiczne (np. w miejscowym planie zagospodarowania), ich własność przechodzi z mocy prawa na własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Za przejęte pod drogi działki gruntu, właścicielowi należy się odszkodowanie, uzgodnione w drodze negocjacji z właściwym organem, a jeżeli nie dadzą efektu – to przy zastosowaniu zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wywłaszczenie w takim przypadku jest dwuetapowe, wpierw dochodzi do zdarzenia, które powoduje pozbawienie prawa własności, a dopiero później wydawana jest decyzja określająca wysokość odszkodowania.

Mimo że w sprawach dotyczących dróg publicznych także stosowane są przepisy dotyczące wywłaszczenia, sądy odmiennie podchodzą do zbywalności roszczeń. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 listopada 2007 r. – I OSK 1485/06 – stwierdził, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wprowadza ograniczeń co do możliwości zbywania roszczenia o odszkodowanie z tytułu utraty własności gruntu zajętego pod drogę, które jest przecież prawem majątkowym. Tym samym przelew wierzytelności należy uznać za dopuszczalny, zwłaszcza że nie stoi mu na przeszkodzie właściwość zobowiązania. W uzasadnieniu do orzeczenia NSA stwierdził, że cechą każdego odszkodowania jest jego cywilnoprawny charakter. Cecha ta jest wpisana w naturę odszkodowania, jest immanentnie z nią związana. Błędne jest założenie, że tylko właścicielowi przysługuje prawo wystąpienia o odszkodowanie za zajęte nieruchomości, gdyż roszczenie to nie ma charakteru osobistego. W wyniku przelewu wierzytelności na nabywcę przechodzi ogół uprawnień przysługujących dotychczasowemu wierzycielowi, który zostaje wyłączony ze stosunku zobowiązaniowego, jaki wiązał go z dłużnikiem. Innymi słowy stosunek zobowiązaniowy nie ulega zmianie, natomiast zmienia się tylko osoba uczestnicząca w nim po stronie wierzyciela. NSA stanął więc na stanowisku całkowicie przeciwnym do wcześniej przywołanej argumentacji WSA w Rzeszowie.

Rozbieżność w linii orzeczniczej może rodzić istotne wątpliwości po stronie wywłaszczonego i stawia pytanie, czy może on przekazać swoją wierzytelność innej osobie. Oceniając kwestię z punktu widzenia wywłaszczonego, należałoby się zgodzić z argumentacją, że roszczenie o odszkodowanie może być przedmiotem obrotu. W istotny sposób może to ułatwić kwestię dochodzenia roszczeń, które wywłaszczonemu należą się słusznie za pozbawienie go pełni praw do nieruchomości. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której wywłaszczony woli zbyć prawo do dochodzenia roszczenia na rzecz np. nowego właściciela nieruchomości, przy okazji jej sprzedaży, utrzymując jednocześnie cenę na tym samym poziomie jak przed wywłaszczeniem. Może wreszcie, nie chcąc samemu wikłać się w długotrwałą procedurę uzyskiwania odszkodowania, zbyć roszczenie na rzecz podmiotu, który w zamian za zapłatę konkretnej kwoty, sam wystąpi z wnioskiem do odpowiedniego organu. Cel odszkodowania za wywłaszczenie, jakim jest rekompensata dla osoby, która poniosła rzeczywistą szkodę, dalej byłby w ten sposób spełniony.

Czy z wnioskiem o zapłatę zwróci się faktycznie wywłaszczony, czy też podmiot, który nabył roszczenie, nie powinno pozostawać w kręgu zainteresowań organu, nie wpływa to bowiem na samo roszczenie. Organy administracji zresztą często traktują kwestię właściwości tego roszczenia wybiórczo, raz podnosząc jego administracyjnoprawny charakter (np. przy omawianym przelewie), a innym razem stwierdzając, że jest to roszczenie cywilne, do którego mają zastosowania przepisy o przedawnieniu.

Zdaniem autora

Kamil Matyśkiewicz, radca prawny w Departamencie Doradztwa Podatkowego i Prawnego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej

Do czasu, kiedy stanowisko orzecznictwa i doktryny nie zostanie ujednolicone, obrót roszczeniami o odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia wiązać się będzie z ryzykiem. Można spróbować je zminimalizować poprzez współpracę zbywcy roszczenia z nabywcą i wspólne złożenie wniosku do organu. Takie działanie „na wszelki wypadek" z całą pewnością nie jest wygodne, a co gorsza, nie zawsze jest możliwe.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA