Umowa przedwstępna: jej treść i forma ma znaczenie, później trudno cokolwiek zmienić

Umowa przedwstępna jest umową należącą do powszechnie zawieranych w obrocie gospodarczym. Większość czytelników chociaż raz w życiu podpisała umowę przedwstępną albo słyszała nieraz od znajomego bądź przeczytała choćby w prasie: „podpisałem (zawarłem) umowę przedwstępną". Przedsiębiorcy przed definitywnym nabyciem nieruchomości, która ma być w przyszłości wykorzystywana na ich cele gospodarcze, deweloperzy przed ostatecznym nabyciem przez nich działki gruntu, co do zasady zawierają umowy przedwstępne.

Jeśli zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzone zostało analizą stanu prawnego związanego z przedmiotem umowy, kontrahentem, a następnie analizą prawną jej zapisów pod kątem ich zgodności z przepisami prawa, przyjętymi założeniami, zabezpieczeniem nas przed ewentualnymi niedającymi się przewidzieć w chwili jej zawierania okolicznościami, a także oczekiwań, jakie związane są z jej podpisaniem, nie powinniśmy ponieść szkody z tytułu jej zawarcia. W przeciwnym jednak wypadku może się okazać, że – zamiast zyskać – straciliśmy, że nie takich konsekwencji się spodziewaliśmy, a nawet, że czeka nas nie wiadomo jak długa „batalia" sądowa z naszym kontrahentem.

Czytaj także: Prawo sąsiedzkie a poufność umowy dot. inwestycji

Jak zatem zminimalizować ryzyko, co powinna koniecznie zawierać umowa przedwstępna, a jakie elementy może zawierać, i jaka powinna być jej forma? Poniżej przedstawię tylko wybrane zagadnienia. Warto jednak o nich pamiętać.

Jedna uprawniona, druga zobowiązana

Zgodnie z definicją ustawową umowa przedwstępna jest umową, w której jedna lub obie jej strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości – umowy przyrzeczonej. Poprzedza więc ona docelową oznaczoną w niej umowę.

Co istotne, do zawarcia umowy przyrzeczonej może zobowiązać się tylko jedna jej strona. Jednak umowy przedwstępne jednostronnie zobowiązujące, choć są dopuszczalne, rzadko występują w praktyce obrotu gospodarczego. Nie należy jednak zapominać o możliwości takiego skonstruowania umowy przedwstępnej, w której tylko jedna strona będzie zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, a druga uprawniona do dochodzenia jej zawarcia. Takie skonstruowanie umowy niekiedy może okazać się bardzo pomocne.

Umowa przedwstępna może co do zasady poprzedzać zawarcie każdej umowy zarówno z zakresu stosunków obligacyjnych, jak i np. prawa rzeczowego, rodzinnego, spadkowego. Przykładowo może zostać zawarta umowa przedwstępna: sprzedaży, darowizny, najmu, podziału majątku wspólnego, działu spadku, zrzeczenia się dziedziczenia, umowy o pracę. Najbardziej powszechnymi umowami przedwstępnymi zawieranymi w obrocie gospodarczym są umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna zawierana jest, gdy z różnych przyczyn strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia definitywnej (przyrzeczonej) umowy. Mogą to być zarówno przyczyny natury obiektywnej, jak i subiektywnej, faktycznej lub prawnej. Na przykład przyszły kupujący nie posiada jeszcze środków finansowych potrzebnych na zakup, nabycie ma być finansowane z kredytu lub na nabycie przedmiotu umowy wymagane jest uzyskanie decyzji organu administracji państwowej lub samorządowej bądź strony chcą uzależnić dojście do zawarcia umowy przyrzeczonej od uprzedniego spełnienia się określonych warunków.

Trwała utrata prawa

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Do jej obligatoryjnych postanowień należy zaliczyć: wskazanie umowy, którą dana umowa przedwstępna poprzedza, oraz istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

Nie ma natomiast, na gruncie obecnie obowiązujących przepisów prawa, obowiązku określania w umowie przedwstępnej terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli termin ten nie będzie oznaczony w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, kontrahentów wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Strony nie mogą jednak pozostawać w stanie bezczynności co do określenia terminu zawarcia umowy definitywnej, czego skutki przewidział wprost ustawodawca, postanawiając, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej zależeć będzie od konkretnego stanu prawnego i faktycznego.

Termin (prawidłowo określony) w umowie przedwstępnej jako data zawarcia umowy przyrzeczonej jest terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, ale skutkuje wymagalnością roszczenia o jej zawarcie.

Jak stanowi art. 390 § 3 kodeksu cywilnego, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W sytuacji braku zaś wskazania w umowie przedwstępnej terminu, w jakim zostanie zawarta umowa przyrzeczona i niewyznaczenia go przez stronę uprawnioną w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, zgodnie z dyspozycją art. 389 par. 2 zd. 3 kodeksu cywilnego, po upływie roku od jej zawarcia, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W tak zaistniałym stanie faktycznym, tj. niewskazania w ciągu roku terminu jej zawarcia, upływ roku, od dnia kiedy umowa przedwstępna została zawarta, skutkuje „trwałą" utratą prawa w znaczeniu materialnoprawnym. Powyższe stanowisko zawarte jest m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 20 marca 2019 r. (sygn. akt I AGa 211/18), a wcześniej Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 21 lipca 2016 r. (sygn. akt I ACa 205/16).

„W razie czego" się jednak nie poprawi

Do wymienionych już elementów, jakie powinna zawierać umowa przedwstępna, odnoszą się wprost przepisy prawa. Biorąc pod uwagę powyższe, wydawać by się więc mogło, że napisanie umowy przedwstępnej nie powinno nastręczać wielu trudności. Często także strony są przekonane, że „w razie czego" zmienią albo ustalą niektóre kwestie później, już przy umowie przyrzeczonej.

Nic bardziej mylnego. Prawidłowe i jak najbezpieczniejsze dla strony w danym stanie faktycznym i prawnym określenie postanowień umowy przedwstępnej ma niebagatelne znaczenie przy jej realizacji i może wpływać na skuteczność, ważność zawartych w niej zapisów. Już samo określenie terminu zawarcia umowy końcowej – przyrzeczonej, o którym mowa wcześniej, może w przyszłości spowodować konflikt i brak możliwości realizacji umowy.

Przykładowo słowo „termin", choć wydawać mogłoby się oczywiste, może zostać nieprawidłowo określone w umowie, nieodpowiadające znaczeniu słowa „termin" w rozumieniu prawa cywilnego, w szczególności gdy termin ten nie będzie określony datą dzienną, a jedynie w sposób opisowy. Warto przywołać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach I Wydział Cywilny z 6 lutego 2014 r. (sygn. I ACa 1145/13), w którym orzekł m.in., iż zdarzenia, co do których nie ma pewności, czy zaistnieją (chodzi zwłaszcza o wydanie aktu administracyjnego lub dokonanie czynności bankowej), nie mogą być wskazane celem oznaczenia terminu.

Nieprawidłowo więc oznaczone i niebędące w rozumieniu prawa cywilnego terminem będzie wskazanie w umowie przedwstępnej, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 14 dni od daty otrzymania prawomocnej decyzji o podziale geodezyjnym nieruchomości bądź np. w terminie 21 dni od dnia uzyskania prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę.

Termin w rozumieniu prawa cywilnego jest zastrzeżeniem w treści czynności prawnej, które wiąże powstanie lub ustanie skutków prawnych od zdarzenia przyszłego i pewnego. Uzyskanie prawomocnej decyzji administracyjnej, jak powyżej, np. pozwolenia na budowę, jest zaś zdarzeniem niepewnym. Z tego też względu nie należy w taki sposób zastrzegać terminów w umowie przedwstępnej.

Poza terminem, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona, strony umowy przedwstępnej mogą zawrzeć w niej, z uwzględnieniem zasady swobody umów określonej przepisami kodeksu cywilnego, dodatkowe postanowienia, np. zapisy dotyczące zadatku, kary umownej, prawa odstąpienia, warunki.

Rada notariusza z doświadczeniem

Na ile szczegółowo strony określą warunki zawarcia umowy definitywnej, na ile zabezpieczą się na wypadek niedojścia do skutku zawarcia umowy przyrzeczonej, zależy od nich samych.

Jako były notariusz, z ponad dziesięcioletnim doświadczeniem wykonywania zawodu, a obecnie radca prawny, mogę tylko nadmienić, że łacińska paremia wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego – „nieznajomość prawa szkodzi" (łac. ignorantia iuris nocet), przy konstruowaniu umów przedwstępnych jest jak najbardziej aktualna dzisiaj i często niestety urzeczywistnia się, gdy nadchodzi termin zawarcia umowy końcowej.

Samo prawidłowe określenie stron umowy przedwstępnej i osób, które powinny ją podpisać, może wpłynąć na jej skuteczność i późniejsze jej wykonanie. W przypadku zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy właścicielem nieruchomości są małżonkowie na zasadach wspólności ustawowej, powoduje, że co do zasady już umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zostać podpisana przez oboje małżonków bądź przez jednego z nich za zgodą lub pełnomocnictwem udzielonym przez drugiego małżonka. Przepis art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi bowiem, iż zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomość. Nie tylko więc samo rozporządzenie w postaci zbycia nieruchomości – umowa sprzedaży – wymaga takiej zgody, ale także każda czynność prawna prowadząca do zbycia nieruchomości, a taką czynnością jest właśnie umowa przedwstępna sprzedaży. Tak też potwierdził w wyroku z 21 lipca 2016 r. Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I Aca 205/16). Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Należy mieć również na uwadze, iż aby podpisać umowę przedwstępną sprzedaży jako przyszły sprzedawca, nie trzeba być właścicielem nieruchomości w chwili zawierania umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży może bowiem zostać zawarta z zastrzeżeniem nabycia przez przyszłego sprzedawcę określonej nieruchomości. Również w momencie podpisywania umowy przedwstępnej nie musi istnieć wyodrębniona geodezyjnie i prawnie z innej nieruchomości działka ewidencyjna, która ma stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Ochrona na później

Prawidłowe określenie warunków, terminu zapłaty, wydania przedmiotu umowy, kwestii dotyczących zadatku, zaliczki, odstąpienia, przekazania określonych dokumentów drugiej stronie, precyzyjne określenie warunków po spełnieniu się których może nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej, może uchronić kontrahentów przed późniejszymi negatywnymi konsekwencjami. Ponadto nie pozostawia swobody ich określenia samodzielnie przez drugą stronę umowy, niekoniecznie zbieżnych z przyjętymi przez nas założeniami.

Poza samymi postanowieniami, nie bez znaczenia jest także forma, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Choć brak przepisu prawa, który określałby tutaj szczególne wymogi, to jej odpowiedni wybór przez strony, w danym stanie faktycznym i prawnym, może uchronić przez niechcianymi konsekwencjami. Wybór formy umowy przedwstępnej wpływa przede wszystkim na dalsze skutki w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przepisy prawa nie zawierają wymogu określonej formy umowy przedwstępnej dla jej ważności. Zachowanie jednak formy umowy przedwstępnej wymaganej dla umowy przyrzeczonej skutkuje tym, iż można domagać się jej przymusowej realizacji, w przypadku gdy nasz kontrahent będzie uchylać się od jej zawarcia. Z tych to powodów w obrocie gospodarczym przykładowo umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości zawierane są bardzo często w formie aktu notarialnego, choć przepisy prawa nie zawierają takiego wymogu. Należy jednak pamiętać, iż samo zachowanie formy umowy przedwstępnej właściwej dla umowy przyrzeczonej nie stanowi wystarczającej przesłanki ewentualnego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Konieczne jest nadto uczynienie zadość w umowie przedwstępnej pozostałym wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Dopiero spełnienie obu tych warunków może stanowić podstawę dla dochodzenia przymusowej realizacji umowy na drodze postępowania sądowego.