Kary za samowole budowlane nie ulegają przedawnieniu

Zgodnie z prawem proces budowlany rozpoczyna pozwolenie na budowę lub zgłoszenie – są wymagane w przypadku większości budynków. Aby uzyskać te zezwolenia, inwestor musi przedłożyć szereg dokumentów. Już w toku procesu budowlanego, a także na końcowym jego etapie, inwestor również musi przestrzegać wielu procedur, jak np. ustanowienie kierownika budowy czy zgłoszenie zakończenia robót i w ściśle określonych przypadkach uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku.

Inwestor, który przystąpi do robót i wybuduje obiekt niezgodnie z prawem, dopuszcza się samowoli budowlanej. Samowola wystąpi nie tylko wtedy, gdy wybuduje on cały obiekt niezgodnie z prawem, ale także wtedy, gdy sprzecznie z obowiązującymi procedurami dokona jego rozbudowy czy przebudowy.

Wyburzenie zawsze groźne

Wbrew twierdzeniom wielu inwestorów dopuszczenie się samowoli budowlanej nie oznacza, że trzeba dopełnić dodatkowych formalności, zgromadzić odpowiednie dokumenty i automatycznie wówczas można zalegalizować wybudowany nielegalnie obiekt. Inspektor nadzoru budowlanego, który stwierdzi, że inwestor dopuścił się samowoli budowlanej, czyli wybudował obiekt niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, powinien wydać decyzję nakazującą rozbiórkę takiego obiektu lub jego części.

Inwestorzy powinni zatem pamiętać, że właśnie konieczność wyburzenia nielegalnie wzniesionego budynku lub jego części jest podstawową sankcją za złamanie przepisów prawa budowlanego. Brak pozwolenia na budowę czy dokonania zgłoszenia może zatem inwestora słono kosztować. Nie tylko poniesie on koszt inwestycji, ale też na własny koszt będzie musiał dokonać wyburzenia. Co ważne – wbrew twierdzeniom wielu inwestorów – upływ czasu nie niweluje zagrożenia poniesienia tych kosztownych sankcji. Wielu inwestorów ma bowiem nadzieję, że nawet jeśli po wielu latach nadzór budowlany odkryje ich nielegalną budowlę, to właśnie z uwagi na upływ czasu odstąpi od rozbiórki. Jest to jak najbardziej błędne rozumowanie inwestorów. Czyny polegające na samowoli budowlanej nie ulegają bowiem przedawnieniu. Żaden przepis prawa budowlanego czy administracyjnego nie przewiduje instytucji przedawnienia samowoli budowlanej. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli np. po 20 latach inspektor nadzoru budowlanego dojdzie do wniosku, że dany budynek jest samowolą budowlaną, może nakazać jego rozbiórkę.

Kiedy uda się zalegalizować

Dobrą informacją dla inwestorów łamiących prawo jest to, że nie w każdym przypadku inspektor nadzoru budowlanego musi wydać nakaz rozbiórki samowoli. W niektórych sytuacjach może on zdecydować o przeprowadzeniu postępowania legalizacyjnego.

Inspektor nadzoru budowlanego może dokonać legalizacji obiektu, jeżeli budowa:

- jest zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo

- jest zgodna z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Zaistnienie tych przesłanek nie jest jednak wystarczające do legalizacji. Inspektor nadzoru budowlanego może jej dokonać tylko wtedy, gdy inwestor przedstawi mu zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Powinno ono wskazywać, że obiekt jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli takiego planu w gminie nie ma, to z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Legalizacja samowoli możliwa jest wyłącznie w przypadku przygotowania dla danego budynku projektu budowlanego. Z tego powodu inwestor musi także przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi, np. ustawą o ochronie środowiska, ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czy ustawą o drogach publicznych. Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonały projekt budowlany, mają odpowiednie uprawnienia budowlane. Do obowiązków inwestora należy także złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jaka opłata

Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym mu terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się natomiast jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została już zakończona lub zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona. Przed wydaniem takiej decyzji inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów.

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor jej nie uiści w wyznaczonym terminie, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Wysokość opłaty legalizacyjnej zależna jest od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć > patrz ramka.

Jeżeli inwestor uiści w wyznaczonym terminie opłatę legalizacyjną, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł uznać obiekt za legalny.

Autor jest asesorem Prokuratury Rejonowej Warszawa-Ochota

podstawa prawna: Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.)

podstawa prawna: Ustawa z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (DzU nr 88, poz. 553 ze zm.)

Jakie sankcje karne

Inwestorzy, którzy przystąpią do robót i wybudują obiekt niezgodnie z prawem, powinni pamiętać, że za taki czyn grożą im nie tylko sankcje administracyjne, ale także karne.

Przestępstwo samowoli budowlanej stanowią czyny polegające na:

- prowadzeniu robót budowlanych bez uzyskania pozwolenia na budowę,

- prowadzeniu robót budowlanych bez uzyskania wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji budowlanej,

- realizacji robót budowlanych, gdy właściwy inspektor nadzoru budowlanego wstrzyma postanowieniem ich prowadzenie z uwagi na to, że są one wykonywane w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska,

- wykonywaniu innych niż budowa robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia.

Zgodnie z art. 90 prawa budowlanego za popełnienie przestępstwa samowoli budowlanej grozi kara grzywny, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do dwóch lat.

Kara pozbawienia wolności trwa najkrócej miesiąc. Orzeka się ją w latach i miesiącach (art. 37 k.k.).

Grzywna jest wymierzana w stawkach dziennych wraz  określeniem liczby stawek i wysokością jednej stawki. Zgodnie z art. 33 k.k. najniższa liczba stawek wynosi 10 zł, a najwyższa 540 zł. Najniższa wysokość stawki to 10 zł, a najwyższa – 2 tys. zł. Ustalając wysokość stawki dziennej, sąd bierze pod uwagę dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne oraz stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe.

Natomiast kara ograniczenia wolności trwa najkrócej miesiąc, najdłużej 12 miesięcy i jest wymierzana w miesiącach (art. 34 k.k.). W czasie odbywania kary ograniczenia wolności skazany nie może bez zgody sądu zmieniać miejsca stałego pobytu, jest obowiązany do wykonywania nieodpłatnej, kontrolowanej pracy na cele społeczne, a także ma obowiązek udzielania wyjaśnień dotyczących przebiegu odbywania kary. Nieodpłatna, kontrolowana praca jest wykonywana w wymiarze od 20 do 40 godzin w stosunku miesięcznym. Jeżeli skazany jest zatrudniony, to zamiast takiej nieodpłatnej pracy będzie on musiał oddawać na cel społeczny od 10 do 25 proc. swojego wynagrodzenia. W okresie odbywania kary skazany nie może rozwiązać bez zgody sądu stosunku pracy.