Inwestor nie zablokuje miejscowego planu zagospodarowania, który mu nie odpowiada - wyrok WSA

Nie można oczekiwać, że miejscowy plan zostanie przyjęty pod dyktando inwestora. Musi on bowiem godzić interesy wszystkich, a to trudna sztuka.

Publikacja: 04.01.2019 05:50

Inwestor nie zablokuje miejscowego planu zagospodarowania, który mu nie odpowiada - wyrok WSA

Foto: Adobe Stock

Właściciele małego, zabytkowego pensjonatu podjęli walkę z władzami Łodzi. Nie podobały się im ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zablokował im rozbudowę obiektu. Tymczasem to od niej zależała jego rentowność. Postanowili więc doprowadzić do jego uchylenia. Wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Niczego nie wskórali.

Czytaj też:

Ograniczenie korzystania z działki w planie miejscowym

Inwestycje w nieruchomości a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

To kłody pod nogi

W skardze zarzucili, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia jakąkolwiek rozbudowę ich pensjonatu, mieszczącego się w zabytkowej willi. Wprowadza bowiem wskaźniki zagospodarowania terenu, które po pierwsze: wykluczają możliwość rozbudowy, a po drugie: pozostają wewnętrznie sprzeczne. Tymczasem od tego zależy, czy utrzymają się na rynku hotelarskim. Działalność hotelarską prowadzą od trzydziestu pięciu lat. W tym czasie sytuacja na rynku w Łodzi uległa istotnym zmianom. Powstało więcej niż 60 nowych obiektów noclegowych. Jest więc duża konkurencja.

Ich obiekt jest za duży do wyłącznie prywatnego użytkowania, a w obecnej kubaturze za mały na komercyjną działalność przynoszącą zysk.

Jedyną możliwością pozyskania środków na zabezpieczenie utrzymania budynków jest rozbudowa istniejących obiektów i ich modernizacja. Skarżący otrzymali nawet niezbędne zgody budowlane. Planowaną inwestycję zaakceptował też wojewódzki konserwator zabytków.

Z ustaleń właścicieli hotelu (potwierdzonych bankową analizą opłacalności) wynikało też, żeby obiekt był rentowny niezbędna jest dodatkowa powierzchnia użytkowa co najmniej 1200 mkw a budynek powinien mieć maksymalnie cztery kondygnacje.

Tymczasem przyjęty w planie wskaźnik daje możliwość zabudowy jedynie powierzchni 150 mkw., co przy dopuszczalnej wysokości zabudowy – 21 m, oznaczałoby możliwość wybudowania siedmiopiętrowego budynku, niewspółgrającego z istniejącą zabudową.

Naruszenie procedury

W skardze zarzucono również, że miejscowy plan nie uwzględnił uwag właścicieli hotelu wniesionych zgodnie z procedurą do projektu założeń planu zagospodarowania przestrzennego. Z dokumentacji z przebiegu sesji, na której podjęto powyższą uchwałę, wynika, że rada miejska nie poddała prawidłowej ocenie i głosowaniu uwag, jakie skarżący złożyli w trakcie trwania procedury planistycznej. Zaniechanie podjęcia odrębnej uchwały dotyczącej zgłoszonych uwag stanowi istotne naruszenie procedury planistycznej skutkujące stwierdzeniem nieważności planu w całości.

Jednocześnie skarżący podkreślili że argumenty, które legły u podstaw odmowy zmiany plany (a wcześniej jego uchwalenia) – dotyczące, m.in. zabezpieczenia terenów zielonych i drzew są nieprawdziwe. W ramach planowanej rozbudowy nie planowano wycinki drzew, zaś grunt nie ma charakteru leśnego. Wiele przykładów podobnych inwestycji z innych części Polski dowodzi, że istnieje możliwość takiej rozbudowy w zgodzie z otaczającą zielenią (która stanowi także o wartości planowanego obiektu). Obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest rekreacyjną strefą parkową (a nie lasem). Teren jest w pełni uzbrojony miejską infrastrukturą, skanalizowany siecią miejską i jego ewentualne rozbudowanie nie będzie łączyło się z jakąkolwiek koniecznością rozbudowy sieci lub budowy nowych urządzeń.

Nie ma naruszeń

W odpowiedzi na skargę władze Łodzi wniosły o jej oddalenie. Argumentowały, że wystosowane przez skarżących wezwanie do usunięcia naruszenia prawa były analizowane, a następnie rada miejska uznała je za niezasadne.

Ponadto uwzględnienie uwagi, a tym samym skargi, stałoby w opozycji do ustaleń planu ochrony parku krajobrazowego Wzniesień Łódzkich ustanowionego rozporządzeniem wojewody łódzkiego, a które są wiążące dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Projekt planu był kilkakrotnie przesyłany do wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz regionalnej dyrekcji ochrony środowiska. Ustalenia planu dotyczące terenu, gdzie stoi willa skarżących, nie budziły zastrzeżeń obu tych instytucji.

Władze miasta podkreśliły, że wskaźniki zagospodarowania terenu dla nieruchomości będącej własnością skarżących zostały ustalone prawidłowo, w tym, przy uwzględnieniu standardów urbanistycznych, zasad ładu przestrzennego jak i zabytkowego charakteru budynków znajdujących się na działce skarżących. Wyznaczono maksymalną wysokość zabudowy, mając na względzie maksymalną wysokość wież jednego z zabytków posadowionych na działce skarżących.

Racja po stronie miasta

WSA oddalił skargę, ponieważ nie dopatrzył się naruszeń prawa. Zdaniem WSA wskaźniki zagospodarowania terenu, wbrew zarzutom skargi, nie pomijają walorów ekonomicznych działki, ponieważ pozwalają na jej zabudowę. Nie naruszają też prawa własności skarżących, skoro tej własności w dotychczasowym kształcie zabudowy nie kwestionują. Ponadto plan pozwala na remont, przebudowę, a także odbudowę zabytków. To zaś, że zaskarżona uchwała wprowadza w tym zakresie ograniczenia narzucone stosownymi wskaźnikami kształtowania ładu przestrzennego, mieści się w uprawnieniach planistycznych gminy, doktrynalnie nazywanych „władztwem planistycznym".

WSA przypomniał, że wskaźniki zagospodarowania terenu powstały po to, aby respektować dotychczasowy sposób wykonywania prawa własności na działce skarżących (dotychczasowy obiekt z możliwością jego zabudowy), jednocześnie dawały możliwość zapewnienia ładu przestrzennego na całym obszarze objętym planem.

Jednocześnie, wbrew twierdzeniom skarżących, przy uchwalaniu spornego planu nie doszło do naruszenia procedury planistycznej. Analiza akt sprawy bezspornie dowodzi, że rada miejska procedowała kwestionowany plan zgodnie z wymogami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zarzut, że czyniła to w sposób pośpieszny ma charakter subiektywny. Nie można przy tym pomijać argumentu, że sprawne procedowanie jest również wartością w procesie planistycznym.

W ocenie WSA nie należy zakładać, że każde oczekiwanie (zamierzenie) dotyczące rozbudowy obiektu zostanie uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i tym samym pozwoli na realizację planów ekonomicznych zainteresowanego tym uwzględnieniem podmiotu.

Obowiązek uwzględnienia skargi na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a co za tym idzie stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały, powstaje wówczas, gdy naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego jest związane z jednoczesnym naruszeniem obiektywnego porządku prawnego. Sąd nie może natomiast tego uczynić, gdy naruszony zostaje wprawdzie interes prawny lub uprawnienie wnoszącego skargę, ale dzieje się to w zgodzie z obowiązującym prawem, w granicach przysługującego gminie władztwa planistycznego, w którego ramach rada gminy ustala przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenów położonych na obszarze gminy.

Sygnatura akt: II SA/Łd 566/18

Właściciele małego, zabytkowego pensjonatu podjęli walkę z władzami Łodzi. Nie podobały się im ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zablokował im rozbudowę obiektu. Tymczasem to od niej zależała jego rentowność. Postanowili więc doprowadzić do jego uchylenia. Wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Niczego nie wskórali.

Czytaj też:

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona