Spektakularny lifting szansą dla starych biur

Wybudowane kilkanaście lat temu biurowce nie zamierzają oddawać pola młodszym konkurentom.

Aktualizacja: 15.12.2017 08:48 Publikacja: 15.12.2017 08:41

Millennium Plaza – warszawski biurowiec z 1999 roku przechodzi gruntowną renowację. Tak po moderniza

Millennium Plaza – warszawski biurowiec z 1999 roku przechodzi gruntowną renowację. Tak po modernizacji będą wyglądać powierzchnie wspólne.

Foto: materiały prasowe

– Dobrym sposobem na utrzymanie się na rynku jest modernizacja – podkreśla Mariusz Gawarecki, ekspert firmy doradczej CBRE. – Wszystko zależy jednak od zakresu prac i pozycji biurowca. Metamorfozie mogą być poddane części wspólne, toalety, lobby recepcyjne. Starsze biurowce, które mają mocne atuty, czyli dobrą lokalizację, ciekawą architekturę, po przejściu spektakularnej metamorfozy mają szansę przyciągnąć najemców.

Wszystko dla najemcy

Renowację przechodzi Millennium Plaza w Warszawie. Budynek przy pl. Zawiszy został otwarty w 1999 r. Deweloper – Atlas Estates Limited – odnawia m.in. główne lobby i części wspólne. – Modernizacji zostanie poddany także hol windowy, a strefę dostaw towarów przeniesiemy na tył budynku. Otwarta dotychczas przestrzeń między poziomami zero a minus jeden będzie zabudowana – opowiada Reuven Havar, dyrektor generalny Atlas Estates. – Recepcja oraz czytniki kontroli dostępu trafią do głównego lobby. Nad recepcją znajdzie się okrągły ledowy ekran informacyjny, a do użytku najemców zostanie oddane oprogramowanie umożliwiające wygodne zarządzanie spotkaniami – dodaje.

Najemcy będą mogli wysyłać gościom niezbędne informacje łącznie z kodem, który pozwoli na otwarcie bramek kontroli dostępu. Renowacja Millennium Plaza zakończy się latem 2018 roku.

Mariusz Gawarecki wskazuje na inne budynki, które przeszły lub przechodzą gruntowną lub częściową modernizację. – W Warszawie są to m.in. biurowiec Moniuszki 1A, kompleks Adgar Park West, Warsaw Financial Center, Ethos na placu Trzech Krzyży, CEDET, Piekna 2.0, Polna – mówi. – Modernizacje starszych obiektów to naturalny rozwój rynku powierzchni komercyjnych. Podobnie jest od wielu lat w krajach zachodnich, gdzie nowych obiektów biurowych, hotelowych i handlowych nie powstaje już tak dużo jak w Polsce – zwraca uwagę.

Maja Meisser, dyrektor w firmie doradczej Knight Frank, zastrzega, że nie można mówić o masowych modernizacjach. Polskie biurowce są bowiem stosunkowo młode. – Na rynku warszawskim, najstarszym i największym rynku biurowym w Polsce, niespełna 10 proc. powierzchni biurowej ma więcej niż 20 lat, biorąc pod uwagę tylko budynki powstałe po 1989 roku – wyjaśnia Maja Meisser. Dyrektor z Knight Frank za świetny przykład modernizacji bardzo starego obiektu uznaje poznański Okrąglak. – Wcześniej był to dom handlowy, a dzisiaj komfortowe biura klasy A w bardzo atrakcyjnym budynku o niepowtarzalnej architekturze – wskazuje.

Mariusz Gawarecki zauważa, że starsze budynki próbują konkurować z nowymi obiektami niższymi czynszami, co przyciąga mniej wymagających najemców. – Gruntowny remont jest nieunikniony, gdy właściciel chce wynajmować powierzchnie bardziej zamożnym i mającym większe oczekiwania klientom – mówi. – Zakres modernizacji zależy od budżetu, stanu technicznego budynku, stopnia wynajmu i lokalizacji. Inny rodzaj renowacji muszą przejść biurowce na Mokotowie, a inny te w centrum.

Adres to nie wszystko

– Starsze biurowce mają niewątpliwie dużą konkurencję wśród nowych budynków. Ich kartą przetargową może się okazać lokalizacja czy unikatowa architektura – komentuje Mariusz Gawarecki. – Starsze budynki są często znakomicie położone w centrum miasta, w dobrze skomunikowanych miejscach. Adres to jednak nie wszystko. Wymagania rynku rosną, więc wynajmujący muszą podnosić standard i atrakcyjność budynków, aby zapobiec przeprowadzkom swoich najemców do nowszych biurowców – podkreśla.

Koszty modernizacji, jak mówi ekspert CBRE, są czasem jednak zbyt wysokie. Renowacja staje się nieopłacalna. – Właściciele są wtedy zmuszeni rozważyć wyburzenie budynku i zastąpienie go nowszym, najczęściej wyższym, by maksymalnie wykorzystać cenną lokalizację. Przykładami takich budynków są Q22, Polna, Strabag na Tamce – wylicza.

Innym rozwiązaniem jest zmiana formy użytkowania biurowca. Budynek można przekształcić w hotel, szkołę, bloki mieszkaniowe.

Maja Meisser ocenia zaś, że dobrze utrzymany starszy budynek, który jest odpowiednio zarządzany i pozycjonowany na rynku, pozostanie atrakcyjny wiele lat.

– Starsze biurowce nie muszą być z założenia postrzegane jako gorsze od nowo powstających. Nie każdemu najemcy zależy, aby mieć biuro w bardzo nowoczesnym i drogim budynku, a oferta starszych biurowców, poza prestiżowymi typu prime, jest odpowiedzią na takie właśnie potrzeby najemców – podkreśla.

Pytany o czynsze w starych i nowych budynkach Maciej Skubiszewski, ekspert Knight Frank, mówi, że stawki najmu są wypadkową kilku czynników, a standard budynku jest tylko jedną z nich. – Największy wpływ na wysokość czynszu ma lokalizacja oferująca pracownikom dobre warunki komunikacyjne. Standard i jakość powierzchni najmu umieściłbym na drugim miejscu – mówi. – Szacunkowa różnica między tak samo zlokalizowanym starym, ewidentnie wymagającym modernizacji, a nowym budynkiem to około 10–20 proc. Wynajem nowoczesnych powierzchni w centrum Warszawy kosztuje od 17 do 20 euro za mkw.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl

– Dobrym sposobem na utrzymanie się na rynku jest modernizacja – podkreśla Mariusz Gawarecki, ekspert firmy doradczej CBRE. – Wszystko zależy jednak od zakresu prac i pozycji biurowca. Metamorfozie mogą być poddane części wspólne, toalety, lobby recepcyjne. Starsze biurowce, które mają mocne atuty, czyli dobrą lokalizację, ciekawą architekturę, po przejściu spektakularnej metamorfozy mają szansę przyciągnąć najemców.

Wszystko dla najemcy

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu