Co przeszkadza inwestować w ziemię

Plany może pokrzyżować inwestorom nawet jedno gniazdo ptaka zagrożonego wyginięciem lub nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jak nie wpaść na minę, kupując ziemię?

Aktualizacja: 16.11.2015 15:20 Publikacja: 16.11.2015 12:13

Co przeszkadza inwestować w ziemię

Foto: Fotorzepa, Dariusz Gorajski Dariusz Gorajski

Rz: Inwestor jest zainteresowany nabyciem działki budowlanej o powierzchni 1,2 tys. mkw. i regularnym kształcie, w otoczeniu której znajduje się las oraz inne nieliczne zabudowania. Działka jest uzbrojona, posiada dostęp do utwardzonej drogi, a w pobliżu znajduje się linia energetyczna. Wydaje się, że ziemia jest idealna pod budowę domu. Czy inwestor może napotkać problemy związane z budową? Na co powinien zwrócić szczególną uwagę?

Andrzej Lulka, radca prawny, wspólnik kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k. Specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami oraz prawie budowlanym. Uczestniczył w wielu znaczących projektach nieruchomościowych o zasięgu krajowym i międzynarodowym: Na pierwszy rzut oka rzeczywiście wydaje się, że działka spełnia podstawowe wymagania niezbędne do przeprowadzenia budowy.

Proces budowlany jest jednak procesem bardzo złożonym i wpływ na realizację inwestycji może mieć ogromna liczba czynników. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, czy działka położona jest na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Istotne jest zbadanie, czy plan ten dopuszcza realizację inwestycji planowanej przez inwestora. Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje plan, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę niezbędne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. decyzji WZ. Warunkiem otrzymania tego rodzaju decyzji jest m.in. dostęp nieruchomości do drogi publicznej.

W tym przypadku nieruchomość ma dostęp do utwardzonej drogi...

Tak, jednak niekoniecznie musi mieć status drogi publicznej. Poza tym działka musi mieć również tzw. uzbrojenie, czyli możliwość podłączenia do podstawowych mediów. Istnienie w pobliżu nieruchomości linii energetycznej może świadczyć o tym, że działka jest uzbrojona lub przynajmniej, że jej uzbrojenie będzie proste, jednak należy pamiętać o tym, że uzbrojenie działki musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Fakt, że znajdują się już inne zabudowania, może mieć korzystny wpływ na możliwość budowy domu, jednak kwestię tę należy oceniać z uwzględnieniem zabudowy w konkretnym przypadku. Warunkiem uzyskania decyzji WZ jest bowiem możliwość określenia na podstawie obecnej zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Są też przypadki szczególne (np. gdyby las był rezerwatem przyrody lub parkiem narodowym), w których możliwość zabudowy mogłaby być dodatkowo ograniczona.

Co należy zrobić, aby mieć pewność, że na danej nieruchomości możliwe będzie zrealizowanie inwestycji zaplanowanej przez inwestora?

Tak jak mówiłem: przede wszystkim należy ustalić, czy dana nieruchomość jest położona na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan określa, jaki rodzaj inwestycji może być realizowany na danym obszarze oraz jakie warunki musi spełniać dana inwestycja, aby możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę lub aby budowa mogła być zrealizowana na podstawie zgłoszenia.

Jeżeli na danym terenie nie obowiązuje plan, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę niezbędne będzie uzyskanie decyzji WZ określającej szczegółowe warunki realizacji inwestycji. Należy jednak podkreślić, że ani plan miejscowy, ani decyzja WZ, nie gwarantują jeszcze możliwości budowy zgodnie z założeniami inwestora. Zarówno plan, jak i decyzja WZ może określać dodatkowe warunki, po spełnieniu których możliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia budowy.

Niekiedy inwestycje sąsiadów zrealizowanie w międzyczasie mogą uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę. Uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę lub skuteczne zgłoszenie dają już bardzo duży komfort inwestorowi, jednak również nie dają całkowitej pewności, że inwestycja będzie mogła być zrealizowana z uwagi na możliwość zaskarżenia pozwolenia na budowę do sądu administracyjnego.

W odniesieniu do pozwolenia na budowę, w przypadku jego wydania, a następnie złożenia skargi do sądu administracyjnego, inwestor będzie mógł z reguły realizować inwestycję do czasu ewentualnego prawomocnego uchylenia tej decyzji przez sąd.

Zatem prawie całkowitą pewność możliwości realizacji inwestycji zgodnie z założeniami inwestora można mieć dopiero po uzyskaniu ostatecznego i prawomocnego – czyli niezaskarżonego do sądu – pozwolenia na budowę. Celowo używam słowa „prawie", ponieważ w wyjątkowych okolicznościach nawet ostateczna i prawomocna decyzja administracyjna może zostać wzruszona – w wyniku wznowienia postępowania administracyjnego lub stwierdzenia nieważności.

Proszę podać przykłady sytuacji, w których inwestor postępował z należytą starannością, jednak mimo to nie mógł zrealizować zaplanowanej inwestycji lub jej realizacja była znacząco utrudniona.

Nawet najdokładniejsze badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości nie gwarantuje, że inwestycja będzie przebiegać w planowany sposób. Nierzadkie są sytuacje, gdy z np. powodu braku dokumentacji czy też braku wiedzy zbywcy nieruchomości na dany temat w odniesieniu do nieruchomości, niemożliwe jest zbadanie wszystkich prawnych lub faktycznych aspektów dotyczących nieruchomości.

Przykładem tego rodzaju sytuacji może być z jednej strony np. zaginięcie, na skutek wojny, dawnych ksiąg wieczystych, a z drugiej strony niezgodność faktycznego położenia sieci infrastrukturalnych z dostępną dokumentacją.

Doskonałym przykładem sytuacji, w której inwestycja nie przebiegała w zaplanowany sposób z przyczyn innych niż stan prawny, była budowa drugiej linii warszawskiego metra, kiedy to się okazało, że mimo przeprowadzenia odpowiednich analiz, nie udało się uniknąć utrudnień w postaci zalewania jednej ze stacji.

Własne doświadczenie pozwala mi na wymienienie przypadków, gdy po rozpoczęciu robót budowlanych okazało się, że na nieruchomości znajdują się niewybuchy i niewypały z czasów drugiej wojny światowej lub zabytki archeologiczne, o których przed rozpoczęciem robót nie było wiadomo, że w ogóle istnieją.

Zmorą inwestorów są siedliska różnego rodzaju gatunków zwierząt podlegających ochronie, najczęściej ptaków, które w związku z łatwością przemieszczania się i zanikaniem ich naturalnych środowisk, coraz częściej osiedlają się w miastach. Możliwe jest więc zablokowanie całej inwestycji w związku z istnieniem na nieruchomości jednego gniazda ptaka zagrożonego wyginięciem.

Inwestor kupił grunty rolne najniższej klasy z zamiarem zmiany ich przeznaczenia na cele budowlane, a następnie ich zbycia. Po dwóch latach okazało się jednak, że gmina nie zamierza tych nieruchomości przeznaczyć na cele zabudowy mieszkaniowej, mimo że w sąsiedztwie znajdują się domy jednorodzinne. Plan inwestycyjny się nie powiódł. Gdzie inwestor popełnił błąd?

W zasadzie każdy inwestor powinien sprawdzić, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy plan dopuszcza planowaną przez niego zabudowę na danym terenie. Jeżeli nie obowiązuje plan, należy sprawdzić, czy spełnione są warunki administracyjnoprawne pozwalające na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a właściwie najlepiej uzyskać decyzję WZ. Bez znajomości całości stanu faktycznego trudno jest stwierdzić, jakie mogą być przyczyny odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Nabycie tego rodzaju nieruchomości, które nie mają jeszcze charakteru inwestycyjnego w dniu nabycia, zawsze ma charakter spekulacyjny i wiąże się z ryzykiem braku możliwości realizacji zaplanowanej inwestycji. Ryzyko to istnieje głównie z tego powodu, że inwestor nie jest w stanie „wymusić" na gminie uchwalenia planu miejscowego, a w szczególności planu o treści umożliwiającej budowę zakładanego obiektu.

Należy jednak wskazać, że powyższe ryzyko jest wkalkulowane w tego typu inwestycje, a wynagrodzeniem za podjęcie tego ryzyka, w razie zmiany przeznaczenia, jest zysk wynikający z różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przeznaczonych na cele rolne a wartością działek budowlanych.

Inwestor niebędący rolnikiem poszukuje gruntów pod uprawę np. warzyw. Agent nieruchomości doradził mu, aby zakupu gruntu dokonał przed końcem roku, ponieważ od 2016 r. nie będzie mógł tego dokonać, jeżeli nie będzie posiadał statusu rolnika. Czy agent ma rację?

Agent doradzający inwestorowi nie ma racji w pełni, jednak nabycie może być trudniejsze po 1 stycznia 2016 r. Prawdą jest, iż 1 stycznia 2016 r. wchodzi w życie nowa ustawa z 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jednak nowa ustawa nie stanowi, iż nieruchomości rolne mogą być nabywane wyłącznie przez rolników indywidualnych. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów również nie ma takiego zakazu.

Należy jednak podkreślić, iż osoby niebędące rolnikami indywidualnymi mogą nabyć nieruchomości rolne tylko w przypadku, gdy podmioty posiadające pierwszeństwo w nabyciu tego rodzaju nieruchomości nie zdecydują się kupić danej nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli dana nieruchomość rolna jest sprzedawana przez osobę inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy (po spełnieniu przez niego określonych warunków), a jeżeli dzierżawca nie skorzysta z tego prawa, prawo pierwokupu przechodzi na Agencję Nieruchomości Rolnych (przy czym dotyczy to nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 5 ha). Dopiero w przypadku, gdy Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z przysługującego jej prawa, osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną.

Po wejściu w życie nowej ustawy uprawnionym do wykonania prawa pierwokupu będzie również rolnik indywidualny będący właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a w odniesieniu do prawa pierwokupu Agencji, będzie ono dotyczyło nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha.

W związku z powyższym, po nowym roku, osoba, która nie jest rolnikiem, będzie mogła nabyć nieruchomość rolną, jeżeli wymienione podmioty nie skorzystają ze swojego prawa.

A gdy grunty będzie sprzedawała ANR?

W odniesieniu do gruntów sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych, po wejściu w życie nowej ustawy, pierwszeństwo w jej nabyciu będą mieli tak jak dotychczas m.in. dzierżawcy tej nieruchomości.

W przypadku, gdy np. dzierżawca nie nabędzie danej nieruchomości rolnej, Agencja zaoferuje nabycie tej nieruchomości określonym kategoriom nabywców, m.in. rolnikom indywidualnym. Dopiero w przypadku, gdy żadna z uprawnionych osób nie wyrazi chęci nabycia danej nieruchomości, osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym będzie mogła ją nabyć. Podsumowując, nowa ustawa nie zakazuje sprzedaży nieruchomości rolnych na rzecz osób nieposiadających statusu rolnika indywidualnego, jednak ogranicza możliwość ich nabycia poprzez rozszerzenie katalogu podmiotów posiadających pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości rolnych.

CV

Andrzej Lulka – radca prawny, wspólnik kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k. Specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami oraz prawie budowlanym. Uczestniczył w wielu znaczących projektach nieruchomościowych o zasięgu krajowym i międzynarodowym.

Rz: Inwestor jest zainteresowany nabyciem działki budowlanej o powierzchni 1,2 tys. mkw. i regularnym kształcie, w otoczeniu której znajduje się las oraz inne nieliczne zabudowania. Działka jest uzbrojona, posiada dostęp do utwardzonej drogi, a w pobliżu znajduje się linia energetyczna. Wydaje się, że ziemia jest idealna pod budowę domu. Czy inwestor może napotkać problemy związane z budową? Na co powinien zwrócić szczególną uwagę?

Andrzej Lulka, radca prawny, wspólnik kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k. Specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami oraz prawie budowlanym. Uczestniczył w wielu znaczących projektach nieruchomościowych o zasięgu krajowym i międzynarodowym: Na pierwszy rzut oka rzeczywiście wydaje się, że działka spełnia podstawowe wymagania niezbędne do przeprowadzenia budowy.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu