Plany zagospodarowania: deweloper kontra mieszkańcy

Wiele protestów to efekt braku planów zagospodarowania.

Aktualizacja: 14.09.2016 09:51 Publikacja: 14.09.2016 09:37

Plany zagospodarowania: deweloper kontra mieszkańcy

Foto: Fotorzepa/Marta Bogacz

Niemal wszystko, co powstaje w mieście, jest oprotestowywane. – Sporo w tym prawdy – przyznaje Monika Chylaszek, rzecznik prezydenta Krakowa. – Protesty docierają do urzędu już na etapie planowania inwestycji. Najczęściej protestują stowarzyszenia mieszkańców danej okolicy, które organizują się w jednym konkretnym celu. Zwykle chodzi o to, by inwestor wycofał się z projektu lub budował w innym miejscu. To naturalne, że zmiany w najbliższym otoczeniu są postrzegane jako zagrożenie. Rozwiązaniem są m.in. konsultacje społeczne.

Awantura o plany

Niedawno protesty wywołała budowa krakowskiego osiedla nieopodal Cmentarza Rakowickiego. Mieszkańcy sąsiednich bloków bili na alarm, że budynki będą za wysokie. Inwestycja powstaje na podstawie warunków zabudowy, bo na terenie nie ma planu zagospodarowania.

Wielkim placem protestów jest Warszawa. Ogromne emocje budzi procedura uchwalania planu zagospodarowania rejonu ulicy Poznańskiej. Projekt zakłada budowę wież. Jeden z inwestorów planował postawienie 170-metrowego biurowca. Teraz rozważa wieżę mieszkaniową. Przeciwko zapisom, które zezwolą na wysokościowce, protestują mieszkańcy, radni dzielnicy, stowarzyszenie Miasto Jest Nasze.

Michał Czaykowski, przewodniczący miejskiej Komisji Ładu Przestrzennego w Warszawie, ocenia, że plan zagospodarowania dla tej części stolicy będzie uchwalony w pierwszym półroczu 2017 roku. – Do projektu wprowadziliśmy wiele poprawek. Są m.in. zapisy chroniące istniejącą wysokość zabudowy i zabytkowe stacje drogi krzyżowej. Uwzględniliśmy wiele uwag wspólnot mieszkaniowych i radnych dzielnicy – mówi Czaykowski. – Miasto musi zdecydować, czy projekt planu zostanie podzielony na dwie osobno głosowane części czy też będzie uchwalany w całości. Tak czy inaczej wprowadzenie poprawek do projektu planu wymaga powtórzenia całej procedury, w tym ponownego wyłożenia dokumentu – wyjaśnia. Czaykowski.

Przypomina, że budowę wieżowców w rejonie Poznańskiej dopuszcza uchwalone już w 2006 r. studium uwarunkowań i kierunków zabudowy.

Agnieszka Kłąb z warszawskiego ratusza mówi, że decyzje dotyczące ewentualnego podziału projektu planu nie zapadły. Pytana o blokowanie inwestycji przekonuje, że miasto stara się minimalizować ryzyko protestów. – Rzetelne konsultacje dają możliwość wypowiedzenia się wszystkim zainteresowanym już na wczesnym etapie planowania – podkreśla. – Najtrudniej o satysfakcjonujące rozwiązanie, gdy część mieszkańców walczy o inwestycję, podczas gdy inni protestują. Tak było np. przy budżecie partycypacyjnym i projekcie budowy ścieżki rowerowej przy ulicy Stryjeńskich.

Konflikt interesów

W Lublinie, jak mówi rzecznik prezydenta Beata Krzyżanowska, ostatnio toczyły się dyskusje dotyczące inwestycji w Śródmieściu. Chodzi o przebudowę placu Litewskiego, Błoni pod zamkiem, a także planów zagospodarowania m.in. okolic Podzamcza i Górek Czechowskich.

Prezydent wprowadził partycypacyjny model zarządzania miastem. Większość ważniejszych decyzji poprzedzają konsultacje. Pozwala to na wprowadzenie poprawek na wczesnym etapie planowania.

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, komentuje, że wiele protestów to efekt braku planów zagospodarowania. – Bez jasnych wytycznych urzędnicy ad hoc decydują, co i gdzie będzie się budować – mówi. – Właściciele sąsiednich działek co do zasady mogą liczyć na status uczestnika w postępowaniu administracyjnym. Mają więc prawo odwoływać się od decyzji. Mogą więc zablokować albo spowolnić inwestycję, co naraża inwestora na spore koszty – podkreśla.

Horbaczewski nie ukrywa, że inwestycje deweloperskie siłą rzeczy wywołują konflikty. – Czasem obok niskich domów powstają wysokie bloki – mówi. – Wiele protestów jest uzasadnionych. To naturalne, że właściciele nieruchomości bronią swoich interesów, szczególnie gdy inwestycja utrudni im życie i przyczyni się do obniżenia wartości nieruchomości – dodaje. W takich przypadkach, jak mówi Horbaczewski, mieszkańcom często udaje się porozumieć z inwestorem i uzyskać jakieś korzyści. Może to być np. modernizacja drogi.

—już w piątek w „Nieruchomomościach" czytaj o „Pogromcach deweloperów"

Opinia

Karol Perkowski | rzecznik warszawskiego stowarzyszenia Miasto Jest Nasze

Plan zagospodarowania rejonu ulicy Poznańskiej w Warszawie nie został jeszcze uchwalony. Furtka dla mieszkańców, którzy nie chcą tu wysokiej, gęstej zabudowy, wciąż istnieje. Na razie toczy się postępowanie o wpisanie plebanii z XIX w. i stacji drogi krzyżowej do wojewódzkiego rejestru zabytków.

Projekt planu nadal dopuszcza jednak wysoką zabudowę, na co nie zgadzają się ani radni dzielnicy, ani mieszkańcy. Wszyscy wiemy, co ze Śródmieściem zrobiła wojna. Jedynie rejon ulicy Poznańskiej zachował przedwojenny charakter, z niską kamieniczną zabudową. Powstały tu tylko dwa wysokie budynki – Marriott i Oxford Tower.

Miasto chciało wydać zgodę na ich znaczne podwyższenie. W okolicy miałyby też powstać nowe wieżowce, co oznaczałoby zniszczenie charakteru tego miejsca, dewastację terenów zielonych oraz korki. Do uchwalenia planu droga jednak daleka. Zbieramy podpisy pod wnioskiem o ponowne zorganizowane konsultacji społecznych. Nasze stowarzyszenie skupia się teraz na walce z dziką reprywatyzacją. Opublikujemy mapę reprywatyzacji, w której ujawnimy powiązania między biznesmenami, urzędnikami a prawnikami zajmującymi się roszczeniami.

Nie tracimy też z oczu problemów z zagospodarowaniem placu Defilad w Warszawie. Plan zagospodarowania tego miejsca radni PO w poprzedniej kadencji uchwalili w trzy dni, co budzi nasze ogromne wątpliwości i mnoży pytania. Zgodnie z zapisami na działce przy ul. Emilii Plater można wybudować ponad 200-metrowe budynki, choć wcześniejszy plan mówił o 30 metrach.

Teren ten należy do kupców roszczeń. Ekspresowa zmiana planu podwyższyła więc wartość tego gruntu. Projekt inwestycji po aferze reprywatyzacyjnej został zamrożony. Nie oznacza to jednak, że inwestor zrezygnował ze swoich planów. Będziemy się temu przyglądać.

Niemal wszystko, co powstaje w mieście, jest oprotestowywane. – Sporo w tym prawdy – przyznaje Monika Chylaszek, rzecznik prezydenta Krakowa. – Protesty docierają do urzędu już na etapie planowania inwestycji. Najczęściej protestują stowarzyszenia mieszkańców danej okolicy, które organizują się w jednym konkretnym celu. Zwykle chodzi o to, by inwestor wycofał się z projektu lub budował w innym miejscu. To naturalne, że zmiany w najbliższym otoczeniu są postrzegane jako zagrożenie. Rozwiązaniem są m.in. konsultacje społeczne.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu