Mimo ograniczeń i tak buduje się na ziemi rolnej

30 kwietnia miną dwa lata, od kiedy nieruchomości rolne mogą nabywać – co do zasady – tylko rolnicy. Okazuje się jednak, że ograniczenia nie zamknęły deweloperom drogi do budowania na terenach określonych w ewidencji jako rolne.

Aktualizacja: 22.04.2018 20:19 Publikacja: 22.04.2018 20:13

Mimo ograniczeń i tak buduje się na ziemi rolnej

Foto: Fotorzepa, Marian Zubrzycki

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw, potocznie zwana ustawą o obrocie ziemią, to akt, który wywarł duży wpływ na transakcje – wbrew tytułowi – prywatnymi gruntami rolnymi w Polsce.

– Ustawa wprowadziła restrykcyjne ograniczenia w sprzedaży i zakupie nieruchomości rolnych, które uszczuplają konstytucyjnie gwarantowane prawo własności – mówi wprost Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Obostrzenia w sprzedaży nie znajdują zastosowania jedynie w przypadku działek nabywanych – co do zasady – przez rolników bądź ich bliskich. Nie wpływają także na transakcje dotyczące nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W pozostałych przypadkach, by móc kupić kawałek gruntu, trzeba mieć zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i zobowiązać się, że przez dziesięć lat będzie się prowadzić gospodarstwo, a ziemi się nie sprzeda.

Tymczasem w granicach administracyjnych nawet samego miasta stołecznego Warszawy jest wiele nieruchomości, które nie nadają się do prowadzenia produkcji rolnej, a które mają status ziemi rolnej. – Ich właściciele są zablokowani. Nie mogą sprzedawać gruntów. Muszą czekać na uchwalenie i wejście w życie planu miejscowego, który zmieni przeznaczenie ich działek na budowlane – mówi adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Ci bardziej zdeterminowani, by budować na terenach oznaczonych w ewidencji jako rolne, z ustawą sobie jednak radzą. Wymaga to od nich jednak pewnej inwestycyjnej gimnastyki. – Strukturę transakcji należy ułożyć w ten sposób, aby sprzedaż nastąpiła po chwili, w której działka przestaje mieć charakter rolny. Inwestor, nie będąc jeszcze właścicielem, występuje o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę, a przeniesienie własności może nastąpić dopiero po rozpoczęciu prac budowlanych i – w cudzysłowie – wylaniu fundamentów – opowiada mecenas Górski.

I tłumaczy, że zgodnie z wykładnią ustawy grunt przestaje być ziemią rolną, gdy następuje zmiana charakteru jego użytkowania. Start prac budowlanych to więc moment graniczny.

– Takie ułożenie procesu wymaga jednak podpisania między zbywcą a nabywcą nieruchomości umowy przedwstępnej i odpowiedniego zabezpieczenia interesów stron. Dla inwestora nie jest to wygodna konfiguracja, ponieważ ponosi on spore koszty na uzyskanie pozwolenia na budowę i rozpoczęcie robót nie będąc właścicielem nieruchomości – zauważa prawnik.

Z inwestycjami na ziemiach rolnych nie mają natomiast problemu ci, którzy przed wejściem opisywanego aktu zdążyli uzyskać dla działek warunki zabudowy. Ich na mocy art. 11 ustawy ograniczenia nie dotyczą.   —Anna Krzyżanowska

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw, potocznie zwana ustawą o obrocie ziemią, to akt, który wywarł duży wpływ na transakcje – wbrew tytułowi – prywatnymi gruntami rolnymi w Polsce.

– Ustawa wprowadziła restrykcyjne ograniczenia w sprzedaży i zakupie nieruchomości rolnych, które uszczuplają konstytucyjnie gwarantowane prawo własności – mówi wprost Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Pozostało 82% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu