Banki ziemi i problemy z działkami

Obrót gruntami rolnymi praktycznie zamarł.

Aktualizacja: 16.03.2018 08:19 Publikacja: 16.03.2018 08:15

Ograniczenia w obrocie gruntami zapobiegają zabudowie ziemi rolnej, ale jednocześnie uderzają w ryne

Ograniczenia w obrocie gruntami zapobiegają zabudowie ziemi rolnej, ale jednocześnie uderzają w rynek nieruchomości.

Foto: AdobeStock

Prawnicy i inwestorzy nie mają wątpliwości. To efekt wejścia w życie dwa lata temu przepisów zabraniających swobodnej sprzedaży prywatnej ziemi. Dziś ograniczenia w prawie nie dotyczą tylko rolników indywidualnych oraz małych działek rolnych do 3 tys. mkw.

Niepokojący trend widać również w danych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawnej Agencji Nieruchomości Rolnych).

Dla kogo zgoda

– W ub.r. do KOWR wpłynęło 17 716 wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 53 340 ha – mówi Wojciech Adamczyk z KOWR. – Najczęściej występowały osoby fizyczne – dodaje.

W 2017 roku KOWR wydał w sumie 13 975 zgód (370 dotyczyło osób prawnych), odmówił w 246 przypadkach, a w 955 umorzył postępowanie.

Natomiast w okresie od 1 stycznia do 28 lutego 2018 r. wpłynęło do KOWR łącznie 3256 wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych. W tym czasie KOWR udzielił 244 zgód, 52 razy odmówił, a w 192 umorzył postępowanie.

– O zgody KOWR ubiegają się głównie rolnicy, którzy mieszkają krócej niż pięć lat na terenie danej gminy – tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Z tego powodu nie mają statusu rolnika indywidualnego i nie mogą swobodnie nabywać gruntów – dodaje.

Szanse innych podmiotów na nabycie gruntów rolnych są natomiast obecnie znikome. – Nie znam żadnego przypadku, by KOWR zgodził się na nabycie ziemi rolnej pod dużą inwestycję budowlaną – mówi deweloper Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Rezerwy topnieją

Okazuje się, że KOWR nieczęsto korzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu, czyli przystąpienia do transakcji i nabycia ziemi.

W 2017 roku bardzo rzadko przystępował do transakcji i korzystał z prawa pierwokupu. W sumie skorzystał z tego uprawnienia w stosunku do czterech nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 89,04 ha. Chodziło o ziemię położoną na terenie woj. lubuskiego, opolskiego, pomorskiego oraz podkarpackiego.

Brak ziemi pod inwestycje zaczyna być więc coraz większym problemem.

– Odczuwają to nawet spółki, które dysponują dużymi bankami ziemi – mówi Marek Poddany. – Obecnie inwestorzy budują bardzo dużo. Szybko topnieje więc rezerwa terenów. W  bankach ziemi nowych działek zaś nie przebywa. Ceny ziemi zaczynają więc piąć się w górę. Może więc dojść do sytuacji, jaka miała miejsce 2007 roku, kiedy popyt był większy od podaży. Doszło wtedy do spektakularnego wzrostu cen lokali, a do tego nie wolno dopuścić – ostrzega Poddany.

– Całe szczęście, że Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zdecydowało się nie kontynuować prac nad tzw. ustawą inwestycyjną rozpoczętą przez poprzednie ministerstwo – dodaje Marek Poddany. – Gdyby te przepisy weszły w życie, mogłoby dojść do krachu na rynku nieruchomości – dodaje Poddany. – Projekt przewidywał, że o warunki zabudowy będą mogli się ubiegać tylko właściciele i użytkownicy wieczyści. Tymczasem obecnie może się o nie starać każdy, nie trzeba mieć tytułu prawnego do gruntu. Dzięki temu inwestor zanim kupi grunt, może sprawdzić, co na danej nieruchomości można wybudować – tłumaczy Poddany.

To niejedyny problem, jaki spowodowały ograniczenia obowiązujące w obrocie nieruchomościami.

– Wiele dużych firm pod miastami nie może się rozwijać, bo nie ma gdzie się rozbudować. KOWR nie chce wydać im zgody na budowę na terenach rolnych. Gdzie więc mają stawiać hale czy magazyny? – zastanawia się mec. Maciej Obrębski.

Inwestorzy starają się więc ominąć ograniczenia w obrocie ziemią i  korzystać z furtki w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Furtki w prawie

– Przepisów tej ustawy nie stosuje się do działek rolnych nieprzekraczających 3 tys. mkw. Wystarczy więc dużą nieruchomość podzielić na wiele mniejszych działek, by z tego wyjątku skorzystać – wyjaśnia mec. Obrębski. Jest to możliwe w praktyce, tylko gdy gmina wyda pozytywne decyzje o warunkach zabudowy.

Inny sposób na obejście ograniczeń to nabycie udziałów w spółdzielni rolniczej. Często dysponują one setkami hektarów bardzo atrakcyjnych gruntów.

– Razem jednak ze spółdzielnią kupuje się nie tylko ziemię, ale cały jej majątek. Dlatego chętnych nie ma za dużo – tłumaczy Obrębski.

Inwestorzy liczą na zmiany w przepisach. To jednak płonne nadzieje. W tej chwili trwają prace nad dwoma projektami. Nad jednym z nich pracuje Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, a autorem drugiego są posłowie z różnych ugrupowań, m.in. PiS. Żaden z tych projektów nie znosi ograniczeń w obrocie ziemią rolną.

Tylko propozycja poselska jest częściowo korzystna dla inwestorów. Pozwala bowiem na swobodny obrót 2 hektarami ziemi.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Prawnicy i inwestorzy nie mają wątpliwości. To efekt wejścia w życie dwa lata temu przepisów zabraniających swobodnej sprzedaży prywatnej ziemi. Dziś ograniczenia w prawie nie dotyczą tylko rolników indywidualnych oraz małych działek rolnych do 3 tys. mkw.

Niepokojący trend widać również w danych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawnej Agencji Nieruchomości Rolnych).

Pozostało 92% artykułu
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu